青岛市志51：房产志 第三篇 房屋管理 收藏本帖到:QQ书签|百度搜藏|Google书签|新浪ViVi|雅虎收藏|和讯网摘|POCO网摘|CSDN网摘|鲜果收藏 市志, 青岛, 房产, 房屋, 管理

第三篇　房屋管理  
第一章　公房管理

第一节　直管公房管理


　　青岛建置初期，仅有清廷总兵衙门等数量很少的公有房产。德国侵占时期，市区的公有房产多数是军事用房、胶澳总督办公用房及少量的官办商贸机构用房，计90余处。日本第一次侵占时期，对青岛市区进行了扩建，增加了一些公有房产，计102处。这一时期，青岛市无专设的公有房产管理机构，公有房产大都采取自建、自管、自修的方式，只有极少数出租给市民的公有房产由当时附带兼营公房的机构经营，公有房屋租金比私有房屋租金偏高，而且管理分散。北洋Gov统治青岛时期，胶澳商埠当局通过接管、没收、价购德国及日本第一次侵占时期的公有房产，又大兴土木，进行城市房屋建设，使青岛市的公产房屋增加到51万平方米。至南京国民Gov第二次统治时期，青岛市的公有房产数量产生较大变化。1947年，青岛市市有房产共有255处，1464栋，11501间。市有房产租赁情形:总计出租房屋76处、426栋、5300间，租赁户数1952户，每月实收租金数283869800元。
　　青岛解放后，青岛市房产管理局对城市公有住宅、中小学校舍、机关用房，文化、卫生、商业、服务业的用房以及企业厂区以外的通用房屋实行统一经营和管理，统称为“直管公房”。在经营管理形式上，市房产管理局采用“五统一”的方式。即:统一规章制度、统一租金标准、统一调剂分配、统一组织维修、统一改造重建。
　　1949年，青岛市房地产管理局直接经营管理的公有房产仅有1401534平方米(建筑面积)，到1990年，已增加到878.35万平方米(建筑面积)，是1949年的6.26倍。

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　　直管公房的使用及分配　青岛解放初期，党、政、军机关，各类机构、团体纷纷迁入青岛市区，造成严重的房屋缺乏状况。为合理分配使用房屋，保护国家财富，确保公共房地产管理秩序，青岛市军管会于1949年7月23日颁布了《青岛市军事管制委员会公共房地产管理暂行条例》，严格规定机关部队使用公共房屋手续，并建立首长负责制。
　　1950年，青岛市房地产管理局本着优先公用、照顾民用的原则，分别轻重缓急，按照先公后私，先国防后机关，先行政后企业，优先照顾新设机关的工作程序，开展直管公房的调配工作。以相互调换为主，个别从市直管民用住宅中适当调剂解决，以满足用房单位的需要。市直管公房的调配使用由市房地产管理局房产科具体负责，市民居住用房的分配及日常调换业务由市房产公司具体负责。
　　1954年，市房产公司撤销后，全市直管公房的管理形式仍然采取分别管理的办法。即市级办公用房由市房地产管理局房产科负责;市级机关派驻市内各区的派出机构用房以及区级机关办公用房的调整由各区人民委员会负责;市民居住用房由市房地产管理局所属各区房产办事处分区包干，参照各区人民委员会所属街道办事处管辖范围，设立14个房产管修站，由房管员划片负责。1951～1958年，青岛市房地产管理局共调拨给青岛市各系统各单位市直管公房181007平方米。其中，划拨174968平方米，价拨6039平方米。在划拨的房屋中机关团体用房104461平方米，企业用房68004平方米，事业单位用房760平方米，其他单位用房1743平方米。在价拨的房屋中机关团体共1175平方米、企业单位用房4437平方米、事业单位用房370平方米、其他单位用房57平方米。
　　为进一步合理使用房屋，加强市直管公房的调整、分配、调拨、使用工作，青岛市人民委员会于1957年3月成立了青岛市房屋调整委员会，统一负责市直管公房的调配使用及督促检查、指导工作。市房屋调整委员会办公室设在市房地产管理局内，各区人民委员会亦成立了相应的房屋调整小组，负责区级机关房屋的调整工作，并接受区人委及市房屋调整委员会双重领导。
　　根据青岛市各单位、各系统房屋使用情况，青岛市房屋调整委员会于1957年12月6日发出通知，公布了青岛市各级机关、团体、企事业单位办公用房的使用标准。即:办公用房使用面积每人平均3.5～4平方米，会议室、储藏室等附属用房平均每人不得超过2平方米，食堂、厨房等不计算面积。1958年，青岛市人民委员会又制定了各级工作人员居住用房标准:即市长级以及相当于此级的工作人员每人使用面积20平方米;局、处长级及相当于此级的工作人员每人10平方米;科长级及相当于此级的工作人员每人7平方米;一般干部、职工每人5平方米;勤杂人员及各级工作人员家属、保姆、小孩等每人4平方米。
　　为防止出现强占、私自转让及破坏公共房屋设备的事情，青岛市房产管理局、青岛市公安局于1959年12月19日作出规定，市内各区居民在办理户口迁入和迁出手续时，必须出具由房产管理部门出具的房屋承、退租证明。同年，为合理分配使用因机构整编、人员精简、干部下放而腾出的大批房屋，青岛市人民委员会作出规定，凡市属直管公房和私人委托市房产管理部门经租的房产，无论办公用房或居住用房，无论承租者系各级机关或居民个人，在房屋腾出时一律向原房屋承租机关办理退租手续，并将腾出的房屋交市房产管理局统一管理、统一分配;以市级机关名义承租的各类房屋，在腾出时也必须交由市房产管理局统一管理，统一调配给其他机关、单位安排使用。
　　为全面掌握市内各区腾空房屋的调配及使用情况，进一步改进市直管公房调配工作，1962年5月4日，市房产管理局建立全市各级房产管理机关房屋调配月报表制度，规定市属各区及崂山县房产办事处自1962年4月起，每月报送4种统计表:一、空房情况统计表;二、住用房屋分配情况表;三、公用房屋分配情况统计表;四、退租空房旬报表。以减少和克服房产管理上容易出现的混乱现象，集中合理地安排和使用公房。
　　纳入市房产管理局统一经营管理范围的房屋有:一、城市市民住宅和办公用房(同由使用单位管理的专用房交错，不易划分的，可由使用单位管理);二、商业、服务性用房;三、中、小学校舍;四、区属工业生产用房。统管房的统一调整和合理使用的原则是:(一)调用省和中央驻青单位的余房，当单位需要时青岛市有关部门应当设法解决，原则上退给原房或相当数量的房屋(属统管范围并移交市统一管理的则不在此例)。(二)新建住宅分配原则:经市审查同意后，市房产部门将房屋指标分配给单位，由这些单位提出具体分配意见，报市房产部门审查同意。分配原则是:一无，指无房户。包括外地调入、大龄青年结婚等房或婚后无房不能同居者，分住集体宿舍或暂住办公室、教室、车间、仓库、厕所、走廊过道以及长期住在旅馆、招待所的;二劣，即居住条件恶劣，严重影响生活与健康的;三挤，即居住拥挤的;四调整，即进行远近距离的调整。住宅分配时，在住房困难同等条件下，优先照顾烈、军属和转业、复员、退伍军人。(三)新建住宅分配要建立有群众参加的住宅分配组织，使群众监督与行政管理相结合。(四)住宅移交市房产部门统一管理后，在未实行统一建设住宅之前，移交单位的职工住房问题，仍由原单位解决，进行统一建设后，根据各单位投资多少来进行统一分配。
　　市房产部门分配解决居民住房申批的程序是:根据每一阶段的空房多少，由市各区房产办事处房产组根据接待登记要房者、上级交办和房管员反映的情况，经过反复酝酿，提出名单，召开由房办领导、经租调拨人员、管修站有关房管人员参加的房屋分配平衡会议，集体讨论分配方案，再由各区房产办事处领导班子审查批准方可办理入住手续。这种分配群众住房办法于“文革”结束后不久即自行消除。随着经济的发展和住宅建设规模的不断扩大，群众住房问题基本上采取由职工所在单位解决的办法，市房产部门不再参与居民住房分配。
　　直管公房的租金　德国侵占青岛时期，市区内房屋多属兵营仓库、办公用房及商贸建筑，只有少量的欧式公有住宅，房租以间计算，平均每间月租额约10元。
　　北洋Gov统治时期，大兴土木建中式房屋，供普通居民租住。房租以窗计价，每窗1～3元，每窗进深3米、宽2米左右，每间大都有两个窗约12平方米，租金4～5元，机关工作人员租住公房者，按半价计收房租。市、局机关用房免收租金。
　　南京国民Gov第一次统治时期，规定将市区租赁公有住房租金分为四等计取。一等为市南区沿海、湛山路、莱阳路等14条马路地段的房屋，月租金每平方丈约5元。二等区为湖南路、胶州路等市南、市北部分地段的房屋，月租金每平方丈约3元。这两个等级的房屋多属于欧式、中式独立院落的房屋或机关宿舍住房。三等为市Gov在西镇建设的平民住宅，有城武路第一平民院及四川路第二平民院，计有房屋400余间，只限平民租赁。租赁限制为，成人2～3人一间，未成年人4人合住一间，每户租赁不得超过三间。每间月租金，仅收修缮费1元。此外，有慈善团体新建的平民住宅268间，月租金与市公有住宅相同。四等为市内里院建筑，1932年底共有506处，16701间，10669户。租赁价格分上中下三等，月租金分别为每间12元、10元、6元。有简陋或几家合住一间者月租金1元。
　　南京国民Gov第二次统治时期，青岛市Gov于1947年4月颁布青岛市市有房产租金调整办法，1948年7月进行修正，规定在市区内实行分区域、分等级计收市有房产租金。区域分甲、乙、丙、丁，级别分为五级。市属各机关职员宿舍按其坐落地区四等住房标准计租，警察、工人和市有平民住所，按其坐落地区五等住房计租。另外还规定，对房屋出租的单位和个人，按其全年租金收入征收10%的房捐(房产税)，自用者按其房屋现值征收6%的房捐，铺面房出租者按其全年租金征收20%的房捐。

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　　青岛解放后，青岛市军事管制委员会于同年8月4日颁布了第一个征收公有房产租金办法，即折实计租。将全市公共房屋分为商店、住宅及工厂仓库三类，每类分别按照坐落区域、地点、建筑、设备确定等级。分甲、乙、丙、丁、戊五个区域，工厂仓库分三个等级，住宅、商店分五个等级。以二等面粉为计算标准，按前一日牌价折合人民币缴纳。最高折实租价:甲区一等商店每月每平方米2.5斤、住宅一等2.25斤、工厂和仓库一等1.5斤;最低是戊区五等，每月每平方米商店0.5斤、住宅0.125斤。1949年10月，对公共房屋一等住宅房租额作了调整，甲区一等住宅下调至每月1.625斤，乙区一等住宅1.5斤(原租额2.125斤)，丙区一等住宅1.25斤(原租额1.875斤)。1951年7月，青岛市人民Gov颁布《调整公共房产租金办法》，将全市公共房产按建筑性质分为住房、商店、工厂、仓库四个类别，并依据房屋不同结构、设备划分等级。住房分为七个区域七个等级，最高月租额每平方米的标准是:一区一等3749元(旧人民币，下同)，最低七区七等625元。市区住房若按建筑面积计算，平均每平方米月租额为2142元，折合使用面积计算，平均每平方米月租额2892元。商店分为七个区域五个等级，最高月租额一区一等每平方米6783元，最低七区五等为1071元，按建筑面积计算每平方米月租额为3927元。工厂分三个区域四个等级，按建筑面积计算，各等级每平方米月租额在4463～1428元。仓库分三个区域五个等级，按建筑面积计算，每平方米月租额在4730～4460元。
　　1954年4月21日，青岛市人民Gov对部分行政事业单位(市属预算及特种资金单位)租用市属公有房屋租金缴纳比例作了新的规定:市政建设系统按全年缴租总额的80%缴纳;卫生系统按60%缴纳;文教系统的各中等专业学校、各中学暂按60%缴纳，各小学、文化单位、广播电台按全年总额的80%缴纳;特种资金(专项资金)单位按80%缴纳。1956年5月，在降低30%原住宅租金标准的同时，青岛市人民Gov制定了新的公共房产住宅计租标准。全市住宅租金一律按使用面积计算，按月计租。计租标准:根据房屋结构、地面、内墙、顶棚、门窗等五项条件不同质量确定房租“分”数，并按房屋与设备的不同，规定若低于或高于其标准分别增减“分”数。房租的计算方法是:一、基本租金。以平方米为确定租金的单位，按照规定的标准条件确定房租“分”数即为基本租金。每一房租“分”值，定为人民币0.005元。二、单位租金。即基本租金增加或减去其他条件租金后的租金，其他条件每“分”等于基本租金的1%。三、实收租金。单位租金乘使用面积。计算公式为:每月实收租金=房租“分”数×0.005元±其他条件租金×使用面积。房租总“分”数为100分，五个等级分别为:一等租金100分，0.005元/平方米×100分=0.50元/平方米，二等为69分，三等44分，四等27分，五等16分。
　　1956年10月起，对国家机关工作人员的住房租金实行补贴办法，即按租金每一分值人民币0.005元，由本人负担0.0026元(占52%)，国家补贴0.0024元(占48%)。1958年3月，规定本人负担提高为0.004元，国家补贴降为0.001元。这项标准执行后，与其他城市相比较，青岛市机关工作人员房租负担偏高。1965年10月起，青岛市恢复执行1956年职工房租补贴的规定，一直沿用几十年。
　　非住宅公房亦制定了相应的租金标准。1951年6月依照房屋不同的坐落环境划分七个等级，以建筑面积计算租金，行政机关、文教卫生和商业服务用房最高标准为每平方米0.678元;最低为0.41元。1954年起，这类用房租金减低，按原租金的60%～80%计租。工厂分三个区域四个等级，最高一区一等每平方米0.446元，最低三区四等每平方米0.143元。仓库分三个区域五个等级，最高一区一等每平方米0.473元，最低三区五等0.046元。1980年，曾对全市直管非住宅用房3852处、建筑面积137万平方米进行了实际测算，每月收租金46.6万元，平均每平方米为0.34元。其中:机关办公用房每平方米0.33元，中、小学用房0.29元，医院卫生用房0.35元，商业服务用房0.42元，生产厂房和仓库用房0.33元。
　　1987年3月3日，青岛市人民Gov批转青岛市物价局、财政局、房产管理局《关于调整机关事业单位和工商企业单位用房租金标准的报告》，对机关事业单位和工商企业单位原租用直管公房(不含由单位统一承租的职工宿舍)租金进行调整。一、根据房屋的类别和等级按全额租金(即八项因素:折旧费、维修费、管理费、固定资金占用费、土地使用费、税金、保险费、利润)测算出各项数额，作为租金标准调整的依据;二、机关、事业单位用房，按成本租金的四项因素(折旧费、维修费、管理费、税金)计租;三、工商企业单位用房按成本租金中的五项因素(折旧费、维修费、管理费、固定资金占用费、税金)计租;四、理发、浴池、煤店、菜店等单位租用的房屋，按工商企业用房租金标准的60%～80%计收租金(理发、浴池按60%计收租金，菜店、煤店按70%计收租金，粮店按80%计收租金)，属街道办事处的托儿所、幼儿园的用房租金，暂缓调整。五、根据商业、服务业用房地理位置的差异(市区共划分8个区域)，在工商企业用房租金的基数上，分别加收5%～4%不同幅度的环境率租金。商业、服务业用房暂按铺面房屋环境率租金减半计收。理发、浴池、煤店和菜店用房暂不计收环境率租金。六、市区各单位自管的出租非住宅用房租金，参照直管公房的租金标准执行。
　　租赁管理　1923年5月27日，青岛胶澳商埠督办公署制定《公有房屋出租规则》(1925年9月修正)，规定凡申请租用公用房产者由承租人具书，叙明姓名、籍贯、职业及租赁地点、用途、期限，并取具铺保或确实保证人，送交督办公署核定发给租约以资遵守后始得迁入。租期满三年需继续租住者必须办理续租手续。承租人如不能按月预纳租金，勒令迁移，其应纳租金照数追缴。如延缓不遵逾期一月者将承租人物品扣留抵缴，仍不足时由担保人负责缴清。凡租用公有房产者，如果要改变房屋结构，须绘具图说明书呈报商埠督办公署核准方可施工，改修经费由承租人自负。不论投资多少，迁移退房时一律不准拆毁和要求赔偿。1924年1月24日，胶澳商埠督办公署颁布《征收官有房产租价办法》，规定凡居住官房者均应于每月1日将应付租金送缴督办公署财政科;督办公署及所属机关各职员租住官有房产者，租价按八成计收，每月应纳租金由督办公署会计股于发薪俸时照数扣除。

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　　1930年12月25日，青岛市财政局重新制定了《青岛市市有房产出租规则》，改由市财政局核发租约，并规定承租人租赁公有房产时应先缴一月租金后，方可住入，但不得将所租房产转让他人。
　　1946年3月28日，青岛市政第20次会议通过公布施行《青岛市市有房产出租规则》，明确市有房产包括各平民院及各市场在内，凡申请租市场房屋，经财政局查核后，参照社会局管理市场计划，没有抵触再行核发租约。新的租约要写明使用目的，租住平民院要注明男女人数。承租人迁住前应先缴两个月租价作为保证金，退租时照数发还，但申请租住平民院房屋者可以免缴保证金。
　　1948年1月5日，青岛市政第104次会议对《青岛市市有房产出租规则》又做了修订，规定凡申请租用市有房产，除各机关、团体、学校以本名义申请外，其余商民一律要取具铺保，承租人解除租约时如有欠缴租金，除由担保金扣抵外，其余之数概由铺保负责补偿。申请租住平民院者，须先呈请社会局核准转财政局办理。承租人应于每月上旬到财政局指定地点缴纳租金，每逾期10天，加征每月租金额1/3的滞纳金。市属各平民住所，其租金实行按期征收，全年分为四期，每三个月为一期，各期第一个月内缴付，每逾期一个月加收每期租金1/5的滞纳金。市有房产租期定为住宅一年，店铺、工厂、仓库及公用房各二年。原签约定为三年的，仍继续有效，至届满为止。
　　青岛解放后，青岛市军管会房产部于1949年8月1日颁布了《青岛市公共房产租赁暂行办法》，规定凡申请承租公共房产，除机关、部队、学校及经民主Gov备案取得合法团体外，须具备有公民权者和正当用途者，始得申请。依法取得承租权者，需办理的手续有:订立租赁契约、填写保证书、缴纳保证金(公共机关、部队、团体、学校免缴)。公共房产租期，由房产部与承租人双方协议规定，租约期满后，原承租人有优先承租权，经同意可继续续租。房产租额每三个月为一期，双方协议规定一次，于每期第一月内一次缴足。工人、贫民及贫苦的公教人员，经房产部核准后，可按月缴纳租金。承租人所缴纳的保证金于租约终止时，无息发还。承租人要解除租约时，如有欠租，除由保证金扣除外，尚有欠款，保证人应负清偿责任。
　　1951年3月17日，青岛市人民Gov转发《山东省公产管理暂行办法》，规定公房得经当地Gov统一调配，机关、公共团体、公立学校、公营企业有优先承租权。具有生产性质的公营企业及公用事业使用的公房，经当地Gov呈准省府拨作该企业资产者，归其自行管理使用，不再收租。6月30日，青岛市房地产管理局公布《青岛市公共房产各等级房屋结构设备说明》，按房屋用途分为住房、商房、仓库、工厂，按内部设备性质分为设备完善、设备齐全、普通设备、简单设备、设备不全、装修富丽、装修整齐、专用设备完善、有专用设备、无专用设备、工厂普通设备、建筑简单、防火、有防火条件、避潮设备。
　　8月23日，为统一办理青岛市公共房产租赁事宜，保护国家财产，合理使用房屋，青岛市执行《山东省公产管理暂行办法》，并根据实际情况制订了《青岛市公共房产租赁实施细则》，规定公共房产一律由市房地产管理局所属青岛市房产公司经租，凡公用公房需统一调配，应先向市房地产管理局书面申请，经核准后，接洽市房产公司办理租用手续。私人承租公房，需向市房产公司各区办事处接洽申请，由区办事处审核决定。租赁契约一式二份，由市房产公司与承租人双方盖章，各执一份;并由市房产公司会同承租人查点房屋结构及附属设备情况，填注登记表一式两份，双方各执一份。租赁期限一律为一年。公共房屋可分户分间出租，但有互相关连只能一户住用不便分割者，不得分租。改变了整栋房屋出租的办法，清除了二房东对住户的中间剥削，建立了正常的租赁关系。房屋内走廊、共用厕所、共用浴室、楼梯间及墙身等共用面积按住用面积的大小比例分摊，空地面积按建筑面积比例分摊。公共房产租金由市房产公司于每一季度一次填发三个月租金缴款通知单，承租人按月在限期前向市房地产管理局指定银行缴纳。房屋破漏情况严重，需收回修理时，于施工前通知承租人限期迁移，并停缴租金，竣工后按新的等级面积重新测量计租。
　　1949～1953年，对民用公房，各办事处配备若干房管员，分段负责管理，每一名房管员一般管理200～600户，多的达1000户以上。租金的收缴基本采取零收走收方式，由房管员根据自己管辖的路段，逐院逐户登门收取，较大平民院击锣为号，召集一处收缴。房管员往往为一户收租需往返数次仍保证不了全租，尾欠量大，实收率低，影响了以租养房原则的贯彻。1954年开始，实行了托收无承付的办法，即按月由区房产办事处写出传票，通过银行划拨自动转帐，除变动事项需事先联系外，一般无需督促。
　　1956年，全市公共房产中的住宅建筑面积约1744770平方米，住有21000余户，住户绝大部分为企业职工、公教人员及其他劳动群众。租住公房做宿舍者，户数分散，管理与收租比较困难，一部分是房管员上门收取，绝大部分是使用人自己按月向各区收款站缴租。为简化手续，便利群众，1956年5月8日，青岛市人民委员会第一次会议通过了《关于青岛市公共房产住宅租金调整的意见》，规定首先在国家机关和党群系统以及某些企事业部门内推行由单位按月在发放职工薪资时坐扣房租代缴房租的办法。具体做法由市房地产管理局根据核定的租额，按财务单位开列“宿舍房租缴款单”送用房职工所在单位，各单位按《青岛市市属公产公用宿舍定分计租表》，从使用人工资中坐扣租金，各单位持缴款单按指定缴款日期向所在区收款站缴租。收款站清点核实后，即将“房租缴款凭证”加盖收讫图章，退回原单位由各单位统一保存，另在职工发薪单上开列房租金额，一同发给职工，以资证明。还规定一般街道居民，可通过街道居委会集体缴租。1957年，市房地产管理局对1956年收租、缴租情况进行了调查，结果是:由单位代缴为最好，能完成应缴租金的99%;组织街道市民集体缴租，能完成应缴租金的93%;各界职工、群众自行缴租情况最差，一般只完成80%。1958年7月，市房地产管理局制定民用房租提成奖励办法，以巩固群众集体缴租的积极性。确定以房租收入的0.5%、1%和3%作为提奖比例，以一个季度为结算提奖期限;各区提奖所得资金，原则上只限用于组织缴租工作积极的街道居民。
　　50年代末，在街道组织的支持下，发动和组织热心为社会公益事业服务的退休人员、居委会干部等组织了房产管理委员会或联合缴租小组(小的10户左右，大至居委会统一收缴)，1959年，全市46个街道办事处共组织了3463个集体缴租小组，除机关和部分企事业单位职工实行扣租外，绝大部分住户，采取群众集体缴租形式。全市第四季度居民租金实收率达到99.6%，创解放以来最好水平。还有的区改进收租方法，以小组为单位在银行建立只存不提的存款折，租金随收随存，收齐转帐，大大简化了手续，使房管员有更多时间加强房屋管理工作。
　　60年代初到70年代末，租金的收取大体维持了四种形式，一是住户直接向房产部门缴租;二是房产管理员直接向集体缴租小组或住户收取;三是实行房租补贴的单位(市直管住宅房屋从1956年实行房租补贴)，尽可能执行单位坐扣后汇缴驻区房产办事处;四是公用公房单位实行银行托收结算，特殊情况也实行以支票或现金方式结算。
　　1978年4月6日，青岛市财政局和房产管理局发出《关于整顿房租补贴加强扣交房租的通知》，对租住公房、享受房租补贴的职工，一律实行单位发工资时扣缴房租，房租补贴一律不发给职工个人，由单位按月与所在区房产办事处统一结算拨缴。对于大修、翻建房屋停缴房租或变动租额时，由所在区房产办事处通知扣租单位，在停缴房租期间，应同时停发房租补贴。
　　1979年，青岛市开始对直管房屋的管理体制、经济核算、经营管理、工资分配等逐步进行改革。到1986年，各区房产办事处基本完成事业性质行政管理向事业性质的企业化管理转化。房产经租管理按直管房屋递增率、房租收入率(包括陈欠)等作为承包的经济技术指标，租金收入当年超额部分的50%交局，50%单位留成，用于职工福利。完不成，不足部分由单位的福利基金弥补。租金收入，当年应收租金总额的99%缴市房产局，超收部分的40%用于职工福利，60%作为职工浮动工资。陈欠租金，按欠租总额的25%包干清收缴市房产局，超收部分作为职工浮动工资，完不成包干限额由浮动工资分配额中弥补。房产管理，按所管户数，每月每10户记1分，租金收入超过包干指标1%，加记10分，反之扣10分。承包提高了房产经营效益，全市直管房屋面积由1982年的551万平方米增加到1986年的585万平方米;租金收入增加136万元，租金实收率达到99.64%。全市13.4万户民用公房住户中，实行单位扣缴的占85%，集体缴租的占10%，剩余的属自缴户。
　　1987年1月，青岛市房产管理局根据理顺管理体制、搞活房产经营的原则，解体五区房产办事处，重新组合为房产行政管理和房产经营管理两大系统，成立了青岛市房产经营公司，对全市直管公房行使经营管理职能，负责办理各类房产的租赁，并对租约规定的权利和义务的履行情况实行保证和监督。经租方面的业务工作职责范围，主要是按租金收入指标负责编制租金收入实施计划，努力提高租金实收率，积极清理陈欠，保证租金应收尽收，逐步实现“以租养房”;负责经营租赁工作，逐步实行“租赁合同制”，严格履行租赁义务，并负责调解、处理租赁双方之间的纠纷。具体事项:负责办理直管公房租赁合同的手续;审批办理变更承租名义、分户、兑换房屋等变更租赁合同手续;审批办理单位分配、调整职工宿舍涉及直管公房的租赁手续;凡调整出的铺面房屋和自然腾空的房屋，有权依法按照商品租金出租，但需报局备案;负责直管公房住户的换房业务;负责调查和分区统计直管公房中的无房户、缺房户和居住情况，以及产业变化等情况和数据;负责直管公房的估价工作;凡局新接管房屋委托经营公司管理，技术资料交经营公司存档。7月，青岛市人大常委会颁布《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，对直管公房的租赁事项在以前有关规定的基础上补充明确了新的内容。房产所有权单位和房产经营单位，依法可以将房产出租、出售或用房产与国内其他经济组织合资经营工业、商业和服务业等，也可以依照法律的规定，用房产与外国企业及其他经济组织或个人进行各种形式的合作;鼓励利用铺面房屋发展第三产业，铺面房的出租、出售，实行商品租金、商品价格，公民有优先购买所承租住宅的权利;承租人凭房产出租单位发给的《承、退租房屋证明》办理承、退租公有房屋承、退租房屋手续;住宅房屋按使用面积计租，非住宅房屋按建筑面积计租;对拖欠租金者，房产出租单位按月加收月租额10%的滞纳金;直管房产的租金，以单位名义承租者，通过银行托收，以个人名义承租者，由承租人所在工作单位代扣统缴。承租人无工作单位者，由出租单位直接收取，承租人也可集体汇缴或自行缴纳等。8月24日，青岛市人民Gov颁布《青岛市市区铺面房屋管理暂行办法》，鼓励单位和个人兴办第三产业，经房产所有权人或房产经营单位同意，单位或个人用自己房屋调换的铺面房屋或自行挤腾出的铺面房屋作商业、服务业用房，其租金自工商行政管理部门批准开业次月起，五年内按商品房租金标准的八折计租，五年期满后，按全额计租。同时对承租房屋的住户自行腾出部分用房，以前店后家式经营商业和服务业的、营业居住不能分开、家店相连式经营商业式服务等情况的计租均做了具体规定。凡在房屋和墙壁上设置广告牌、商业宣传牌和铺面招牌的单位和个人，须经房产所有权人或房产经营单位同意。同年，市房产经营公司还发出了《关于开展对外服务项目收费的通知》，对新增加的经营服务项目如办理房屋租赁手续、更名过户、索取住房面积资料和房屋平面图、补发租赁合同、缴租凭证等经租方面的服务均列出收费标准。发出了《国家建设拆迁住户的几项规定》，确定按平方米和房屋用途分类计算收取保证金，租约终止时无息退还。发出了《关于办理租赁自然腾空房屋的通知》，规定各管修所对辖区内自然腾空房屋，应及时报青岛市房产经营公司，在经过研究后，由公司开具房屋调拨单，办理租赁手续;凡腾空的民用住房，居住面积在10平方米以上的，由公司按商品房出租;10平方米以下的(含10平方米)由管修所出租;公用公房腾空的房屋和管修所管理的公用公房腾空的房屋，分别由市房产经营公司公房科和民房科按商品房出租;单位调整住房，居住面积在5平方米以下的(含5平方米)不再按户调整，由管修所负责分配。
　　1988年，市房产经营公司发出《关于认真做好签订房屋租赁合同的通知》，自元月起对新承租户开始办签，对旧住户陆续补签，凡出租公有房屋全部要签订新的租赁合同。签订方法是合同一式两份，一份由住户收存，作为住房凭证，一份由管修所存档。租凭关系变更时，均需重新签订合同。合同签订后，记入房管员手册备查。合同期五年，到期后，双方无异议，可自动延续三年。房屋设备栏，当面清点填写。房屋设备使用保管清单:分名称、单位、数量、附注。项目名称有电灯、门、窗、电表、水表、板壁、吊铺、壁橱、水龙头、电器、水池、门锁、水箱、锅炉、暖气。对转租、转让、转借和变相出卖使用权牟取非法收入的，通知原承租人到管修所说明情况，分别按铺面房屋管理办法和公房管理办法规定酌情处理。对租金陈欠户，按规定动员缴清，必要时申请裁决。当年欠租不缴的，不能办签租赁合同。对出租柜台或橱窗者，除原房租照收外，对其出租所得按30%增收;对以铺面公房或房内柜台作股投资，以联营之名不承担商业风险，坐收定额利润者，除原房租照收外，对其所得定额利润按30%增收;对公然转租铺面公房者，通知其解除租赁关系，收回房屋，在现使用人缴纳公用商品房使用费后，与其建立租赁关系。
　　1990年3月，市房产经营公司为加强直管公房的经营管理工作，建立健全各项工作规章制度，逐步推行标准化管理，发出了《关于印发〈铺面房屋管理工作考核办法〉等七个规定的通知》。具体有:《铺面房屋管理考核办法》，《承租人申请住房改营业用房有关规定》，《关于开门、开窗、间壁子的有关规定》，《基础资料管理检查考核办法》，《开展房屋管修优质服务工作意见》，《管修所资料室主要任务和职责范围》，《分户帐记帐管理规定》。
　　1990年，全市直管公房面积为878.35万平方米。其中，住宅722.91万平方米，非住宅155.44万平方米。住户179682户，铺面房户1721户。房管人员167名，人均管理1000户以上。年租金收入3104.55万元。
　　维修
　　维修队伍　1924年1月21日，胶澳商埠当局颁布《胶澳商埠修理官产房屋暂行办法》规定，房屋如有渗漏及墙壁塌坏者，得报告当局饬工验修。1930年12月25日，青岛市Gov颁布的《青岛市市有房产出租规则》，规定由市财政局负责维修。1948年1月5日，青岛市Gov规定，对于承租的市有房屋无论内修外修，概由承租人个人负责，但财政局亦得视情形需要自行修缮。主管局内设修缮队伍，不论大小工程都采取外包的方法。
　　青岛解放后，市军管会房产部于1949年8月正式组建了修建科，担负修缮公共房产任务。初步配备了人员，组织了45人的工程队，及时开始抢修工作。到9月份，工程队扩大到180人。房屋修缮基本实行“不倒不塌”的维持方针，工作重点是抢危补漏。工程队除公家供应食宿(每人每日3斤粮，菜金在内)外，分一、二、三等发给工资。一等每人每日工资6.5斤粮，二等6斤，三等5.5斤，特等7斤。小工分两等，一等4斤，二等3.5斤。等级根据工人技术与表现予以评定。
　　三年经济恢复时期，市房地产管理局修建科于1950年改组为青岛建筑公司，负责修建公共房产。其工程队工人发展到1000余人，在修缮工程上组成三个工程分队，每队有120名工人，实行包工制，分别区域进行修缮。随着经济恢复和城市建设的发展，建筑公司于1952年整编扩大，改由建筑工程局领导。此时期，市房地产管理局直接领导的修缮工程队仅300余人。由于维修力量不足，部分工程交私商承包。全市土木工程的私营厂商共有22家，能承担修缮工程的16家，年承担100亿元(旧人民币)的修缮任务，占全部修缮预算的45%。
　　第一个五年计划时期，维修队伍有较大发展，1954年1月即达1075人。修缮工程队设两个分队，负责公房修缮和部分新建工程。1954年2月，又将两个分队改为6个分队，采取了分区施工原则，即各区设工程分队，台东、市北、市南、台西各一个分队，四方、沧口设一个分队，队部直接掌握一个分队，承接较大工程的施工。修缮工程队施工力量增加，不仅负担了全部公房修缮任务，并且承担了一部分新建工程。
　　随着修缮工作的开展和施工力量的增加，修缮工作的组织和管理也逐年作了许多改进。1957年，修缮工程队共有干部184人，工人1878人(包括临时工924人)。设秘书组、人事组、计划设计组、会计组、材料组、劳动组、施工组和五个分队(各区公房修缮)、一个直属队(新建工程)、一个公私合营队(私房修缮)、一个运输队。
　　第二个五年计划和国民经济调整时期，维修体制有较大变化，维修人员亦几经增减。1958年5月，青岛市房地产管理局为加强对修缮工作的领导，将公私合营修缮队合并到局修缮工程队，并成立各区房地产管理所所属小修队，专门负责对公私房产的小修、零修工程和外包工程。1961年底，修缮工程队有1904人。1962年因自然灾害等原因精减人员，修缮工人仅有1082人，所承担的任务与施工队伍很不适应。为此，将1962年下半年精减的工人组建为集体所有制性质的“青岛市房屋修缮服务队”，服务于公房维修。但施工力量仍感不足，仍需调用各区社会服务队的劳力。1963年2月，各区服务队划归市房产管理局领导，施工力量与任务不相适应问题基本得到解决。至1965年初，青岛市集体房屋修缮组织共有23个，职工总数3066人，包括各区劳动服务队、服务站、运输队(站)。其中，市南1330人、市北484人、台东454人、四方564人、沧口234人。
　　“文化大革命”时期，正常的房管秩序被打乱，维修队伍动荡，人心不稳，房屋维修不正常，失修失养严重。
　　中共十一届三中全会后，市房产局进行体制改革，将市内五区房产办事处和直属工程队，共计3800名职工，实行条条管理，全部归市房产局统一领导，承担直管房屋的修缮和养护。五个区房产办事处下设14个(后增加到17个)管修站和6个专业修缮工程队，管修站成为管修合一的经济实体。每个管修站按区Gov街道办事处下设的居民委员会管辖范围设置管养组和工程班。每个管养组以房管员为主，配备瓦工、壮工、木工等负责零修养护任务。
　　1987年1月，市房产管理局本着政事分开和两权分离的原则，解体五区房产办事处，正式成立青岛市房产经营公司，负责市内五区近800万平方米直管房屋的维修、经营。市房产经营公司下设四个专业部门，各司其职。一是房屋管修。在市内五区设13个公司直属管修所(由原五区房办所属17个管修站合并而成)，包括:磁山路、浙江路、龙华路、南京路、夏津路、益都路、桑梓路、大名路、人民路、遵化路、升平路、振华路等所。管修所负责维修的为修缮股。管修所以下按各区Gov街道办事处所辖范围设若干管养段(由过去的管养组调整而成)。二是房屋修缮施工。设6个直属公司领导的修缮工程队(以过去的6个修缮队为主整编而成)，负责修缮工作的部门有计划施工股、材料股等，下设若干个生产班组。三是器材供应。四是多种经营。
　　至1990年，市房产经营公司有维修人员1574人。其中，直属队352人，第一修缮工程队343人，第二修缮工程队355人，第三修缮工程队211人，第四修缮工程队125人，第五修缮工程队111人，公房所58人，台东公房站19人。
　　修缮生产　青岛解放时，共有公共房产5108栋，大多数房屋年久失修，约有70%以上的房屋亟需修缮。青岛市采用Gov拨款和自筹资金两条腿走路的办法，组织力量，“以工代赈”，抢修险房危房，到1950年初，即修缮公共房产328处。
　　国民经济恢复时期，1950年5月1日起所有房租收入暂不缴库，以银行现金存款科目存入人民银行，以便随时支取进行房屋维修。其间，青岛市投资491万元，基本消除了公房中的重大隐患和险情，破漏状况也明显减轻，为有计划地经常性维护奠定了基础。此外，市房地产管理局还自筹资金以及利用Gov拨款计100万元，新建和翻建房屋39处，建筑面积77654.91平方米。
　　第一个五年计划时期，在以租养房、税资增建原则下，基本上实现了“养护为主，保证安全，重点改善”的方针。在按年普查的基础上，加强计划修缮，延长房屋使用年限，适当改善居住条件。1955年，对全市超龄的大型公房，进行一次全面的技术鉴定，发现了若干潜在问题，及时地加以解决，保证了使用安全。
　　1957年，青岛市房地产管理局《关于修缮工程预决算制度的几点意见》确定:为了便于预决算的编制，特将修缮工程分为大修、小修、零杂修三类，修缮费在3000元以上的工程为大修;500元以上不满3000元的工程为小修;不满500元的工程为零杂修。预算要求:年度要求列明大、小、零杂修各类工程处数及每类工程费用总数。季度要求大修工程列明工程地址及每个工程的概算数，小、零杂修工程应列明工程处数。季度预算要求在季度前35天送达财政局;月份设计预算:大修工程应分别编制列明工程数量和余额，小修工程亦应分处编列。大修工程预算由财政局审核后方能开工，拆除原有房屋一栋的1/2而修缮预算在5000元以上的工程，除报财政局外，还应报城建委核准。小修、零杂修工程开工前报财政局备查。大修工程验收时，财政局派员参加。
　　1949～1957年，全市大修248处，小修4577处，零杂修11997处，共投入修缮费15502510元，占房租收入的59.55%，全市公房平均轮修了两遍。为了适应广大群众的居住需要，扩大城市房屋面积，减轻房屋紧张状况，在进行公房修缮的同时，市房地产管理局还由房租收入中挤出一部分资金新建房屋。新建各类房屋面积175389平方米，其中，住宅133063平方米，占新建房屋总面积的75.87%。
　　第二个五年计划时期，由于“大跃进”和自然灾害的影响，房屋修缮投资少，修缮工程量也不大。1958年“大跃进”开始，修缮队的主要人力、物力、财力集中投入工业基本建设施工，一年完成的大小高炉143座，致使房屋维修工作一度“停车让路”，造成公有房屋失修失养，破漏严重，修缮投资占租金收入的比重逐年减少，1958年修缮费150.99万元，占租金收入的27.27%;1959年187.4万元，占租金收入24.43%;1960年174.7万元，占租金收入的22.03%。1958～1962年，累计完成大修185处，中小修3914处，零杂修29215处。其间，修缮工程队于1959～1960年6月承接新建了青岛市人民会堂，建筑面积12016平方米。
　　国民经济调整时期，房屋维修贯彻“专款专用”、“以租养房”和“先维修，后基建”的方针，修缮投资有较大增长。1963年，对全市各类房屋的维修按照房屋结构和用途以及坐落地点的不同，确定了不同的维修原则。市南、市北、台西三个区，多数房屋结构坚实，条件较好，对这类房屋采取好房好修的原则，使原建筑物不受破坏，延长使用年限。对疗养和公共场所用房，因要求更高，每年按时检查，维修养护。分布在台东、四方、沧口的房屋，原建筑物多是简易、老式平房，年久失修，有的已逾五六十年。对这类房屋采取次房简修的原则，做到不倒不塌，延长使用年限。对房屋漏雨严重，但房身、基础、门窗良好，上下水道、照明线路齐全，不用增加附属设备，同时地形宽敞，符合城市规划的，采取接建等方式予以改造。对超过使用年限过久，屋面破漏下塌，墙身酥散，有严重倒塌危险的，即行拆除，就地翻建。上述房屋的修缮，为统一口径，统一分类，市房产管理局将修缮工程重新划分为大、中、小、零修四种类别。大修:指对房屋进行彻底性修理，修缮投资在12元/平方米以上者。中修:指建筑物结构基本良好，只有基础砌体、楼地面等局部出现沉陷裂缝、凹凸倾斜等现象，进行简单的拆砌修，即可解决上述问题者;或在拆砌同时，进行基本养护性修理;修缮投资在4～12元/平方米以内者。小修:原建筑结构不动，破坏不甚严重，只是进行局部单项的保养维修。零修:对原建筑物的某些项目，进行简单修理，每处修缮投资在200元以内者。1963年，全年维修预算达410万元，年末实际完成422.5万元，共维修有倒塌危险和严重破漏房屋216处，疗养招待用房180处，维修养护其他房屋78072处，并修理143处暖气锅炉，总计完成维修面积87.6万平方米，占直管公房总面积的23.7%。
　　1965年，根据维修力量和修缮资金情况，确定以倒危房为重点，贯彻消除“倒危”、保养“完好”、减轻“破漏、失修”的原则。房屋维修总投资607万元，维修倒危房120处，破漏失修房337处，疗养招待房247处，中、小学用房52处，基本完好房保养1031处，屋面零星检漏102680间。维修房屋面积1600626平方米，占直管公房总面积的40.60%。
　　“文化大革命”时期，修缮费被挪用，房屋维修，无论规模、数量、质量都受到影响。
　　1966年，房屋维修投资658.8万元。但从1968年起，投资额再未超过1966年，1969年仅396.7万元。尽管欠帐太多，1973年确定的重点任务还是零修零补，包括修补门窗，更换活页插销，屋面检漏，疏通上下水，透通烟道，修理水龙头，以及内外墙皮、天棚、地板、走廊、扶手的局部修补等。
　　1974年底制定《关于房屋修缮工作几个问题的暂行规定》，规定修缮工作必须按照严防倒塌，保证居住安全，延长房屋使用年限，条件恶劣适当改善的原则进行。1978年3月，青岛市房产管理局发布了《零修养护范围暂行办法》。包括屋面部分、屋面以下土建部分、上下水管道、卫生部分、电照部分。要求各管修站按日按月把各站完成零修养护工程量按青岛地区房屋修缮估价表进行统率核算。
　　中共十一届三中全会后，市房产局所辖五区房办和直属工程队承担直管房屋的修缮和养护。修缮费在以租养房的前提下，完全从租金中支出。由于修缮资金紧张，以租养不了房，修缮原则确定为先倒危、后严破、再一般。在每年的房屋修缮投资中，原则上按三种范围安排计划。一是大修，占投资总额的60%;二是小修，占15%;三是零修养护，占25%。凡是属于大、中、小修工程的项目，由管修站(甲)对修缮工程队(乙)按设计预算实行甲乙方合同承包制，以实际工程量定额结算。修缮工程队内部对班组，以单位工程为核算单位，实行“栋号”的实际工程量，定额结算全费限额包干。生产工人工资实行全浮动，管理人员实行半浮动，指标分解考核，死分活值，记分计酬。房产维修工程实行承包形式，按山东省预算定额实行造价包干。房屋的零修养护，以每个管养组为单位，实行分片管理和养护费按月完成定额结算限额包干。管养组的一线生产工人，按月完成定额结算费用的75%包干。从扣下25%中的10%为二线管理费包干，2%为劳保费转基金专项开支，13%为积累。积累部分30%上缴用于房屋维修费，70%单位留成，为扩大再生产和职工福利基金。建立计算盈亏确定分值分配兑现办法。主要解决平均主义，对个人分配以职定岗，以岗定责，以责定分，死分活值，记分计酬，按平均工资50%浮动。
　　1983年，确立了房管员、零修统计员与零修工人三者之间责权利的统一，完善建立了经济承包责任制，房屋修缮养护取得较好的经济效益。房屋修缮面积比1982年增加22.6%，比1980年前增长75%，每百元修缮费投资比1980年前增加25%的实际修缮面积。1984年，全局完成修缮工作量6884万元，比1983年增长28.9%;全员劳动生产率达7994元/人，比1983年增长39.5%。
　　1987年，市房产经营公司发布了《关于修缮工程队实行百元产值工资含量的办法》及《关于对管修所实行双增双节优良服务及维修成本综合考核的奖惩办法》，同时确定了“十项主动抢修项目”。即开花烟囱;二层以上阳台及外走廊栏杆残缺、松动、钢筋外露;楼梯扶手残缺、松动，踏步板松动、断裂，地板断裂;门窗活页脱落，窗扇榫松;厕所、浴池、水池等地下管道锈烂、渗水，古力堵塞;天棚脱落，残墙断壁;沿沟积土，屋面积存残瓦碎砖杂物;电线脱皮松动等。制订了建筑垃圾清运计价标准，建筑垃圾清理按5.89元/立方米计取。其中，工程队大中修及上下水单项工程按万元产值取31.22%;管修所按万元产值取15%，以上费用单独工程决算。管修所零修的瓦工修缮工程按人工费6%计取拖运费。

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2009-9-29 16:01

　　1988年，市房产经营公司在三个管修所推行房管员个人管养承包试点，对房管员实行“四包”、“一挂”、“一放”。“四包”即包管理，包维修、包服务、包投资限额;“一挂”即把各项经济技术指标、有关费用同工资奖金挂钩，一次包死，考核兑现;“一放”即下放给房管员聘工、解聘、材料采购、经营服务和收入分配五项权利。公司对各管修所结算按实际工作量每完成一个定额拨一人一月管理费，有多少拨多少，不封顶，不保底，完成者奖金平均计取，超1平方米奖人民币0.01元，完不成指标每平方米扣0.02元。

正好需要这个，楼主还能继续么

第三篇　房屋管理  
第七章　白蚁防治

第三节　进口木材白蚁检疫


　　1979年11月3日，市房产管理局白蚁防治小组在汇泉人民广场堆放的进口木材中，检查出并采集到活白蚁，经中国科学院昆虫研究所鉴定是大家白蚁，这是青岛市首次在进口木材中发现白蚁。这批携带白蚁的木材系从马来西亚直接运抵青岛口岸，将经青岛向内地调拨，存在着向国内其他地区蔓延的可能，青岛市立即采取措施，就地灭蚁，清除了隐患。1983年，在进口柳安原木中再次发现大量白蚁;货主均委托市白蚁防治所进行了灭蚁处理。
　　1985年2月，青岛市人民Gov颁布《关于严格检查和消灭进口木材携带白蚁的暂行规定》，此项规定的颁布和实施，杜绝了由进口木材传播蚁患的渠道。1985～1990年，青岛市白蚁防治研究所共检查运输进口木材的船舶221艘，进口木材318万立方米。其中，检查出携带有活白蚁的船舶13艘，受蚁害的木材11.6万立方米。检查出的白蚁均是分布于南、北美洲和东南亚地区的六种白蚁，即:大家白蚁、锡纳家白蚁、弯颚家白蚁、马型象白蚁、吕宋须白蚁、动原白蚁等。对这些白蚁的灭治，主要采取药物喷洒和药物封闭薰蒸的办法，有效地灭治了白蚁。

附

　　　　　　　　青岛市白蚁品种简介

　　青岛市发现的白蚁，包括黄胸散白蚁、黑胸散白蚁、青岛散白蚁三种。
　　白蚁体躯的构造和其他昆虫一样，具有头、胸、腹三部分。头部有触角、复眼、单眼等感觉器官，口器为典型的咀嚼式，属前口式。胸部由前、中、后三个体节组成，各体节有一对分节的胸足。有翅成虫的中胸和后胸各有一对狭长、膜质的翅。前、后翅的形状几乎相等，所以白蚁也称等翅目昆虫。白蚁的腹部共有10节，雄性白蚁的生殖孔开口于第9、10节腹板间;雌虫的第7节腹板增大，生殖孔开口于下，第8、9节腹板缩小。
　　白蚁的体色有白、淡黄、赤褐、黑色，大多数体色较淡，近于乳白色。体长一般由几毫米到十几毫米。有翅成虫的长度约为10毫米。多年生的蚁后由于生殖腺发达，腹部极度膨大，体长可达60～70毫米。
　　白蚁属于不完全变态昆虫，其生物学特点是巢群生活。在一个群体内，工蚁、兵蚁、繁殖蚁的地位和分工各有不同，既相互制约，又相互依赖。
　　白蚁主要取食于含纤维素的物品，如木材等，同时它能分泌出一种酸性物质，对金属和其他化学结构的物品有一定腐蚀作用，因而对人们的居住环境危害极大。
　　白蚁常因蚁巢年限的延长和群体的增大而羽化成长翅成虫。青岛白蚁的羽化时间约在每年的3～5月，羽化成熟的长翅成虫会自分群孔向外分飞，有的随风力能传播很远，常常是在相对温度较高、湿度大、气压低的环境条件下进行，在一天当中，以上午10点至下午3点之间为高?峰。

第三篇　房屋管理  
第七章　白蚁防治

第二节　白蚁防治


　　1965年，市科学技术委员会计划设置青岛市白蚁防治机构，因缺乏科研人员等原因，未能落实。同年12月24日，市科委与市房产管理局分别呈报市人委建议成立青岛市白蚁防治机构。1966年2月13日，青岛市人委同意并上报山东省人委。市房产管理局一方面积极开展白蚁防治机构的筹建工作，另一方面先期成立了白蚁防治小组，并从市房产管理局派驻市内五区的房产办事处抽调了16名人员，开展白蚁防治工作。白蚁防治小组隶属于青岛市房产管理局第一工程处技术监督科，后改为隶属市房产管理局科技科。同年3月21日山东省人委批复，批准成立青岛市白蚁防治所。“文化大革命”开始后，白蚁防治机构的筹建工作被迫中断。1982年8月，市房产管理局重新上报市人民Gov，建议落实成立市白蚁防治机构事宜。9月1日，市编制委员会批复，同意成立青岛市白蚁防治所。1983年7月，市白蚁防治所正式对外开展业务，为隶属市房产管理局的科级部门。1988年，青岛市白蚁防治所更名为青岛市白蚁防治研究所。1990年底，市白蚁防治研究所实有工作人员16人。其中，专业技术人员7人。该所是山东省内唯一的一家白蚁防治和科研机构。
　　市白蚁防治机构成立后，在受白蚁破坏严重的单位，如纺织、化工、商业、文化系统及驻军某部等建立灭蚁小组，开展灭治白蚁工作，进行理论和操作辅导，协助各单位减除白蚁危害。针对在1983年重点调查中发现的蚁害较重的单位采取了灭治与预防措施，基本控制了蚁患。
　　防治措施主要有:一、对因白蚁危害造成倒危而翻建的房屋，将拆除的旧料中有蚁害的进行销毁，没有蚁患的用药物进行处理。对存有蚁患房屋的地基和地面土壤也一并进行药物处理。二、对已受蚁害但具有保留价值的建筑物采用钻孔灌注药物和表面涂刷药物等方式处理。三、对遭受蚁害的古树名木，一是在树木根部喷药，二是在古树周围埋设诱杀坑。
　　1984～1990年，市白蚁防治研究所在电业局、荣韶宾馆、球拍厂、第二针织厂等单位和湖南路、聊城路、华阳路、杭州路、仲家洼、德仁路等民宅中灭治白蚁137处，总建筑面积6.2万平方米。

第三篇　房屋管理  
第七章　白蚁防治

第一节　白蚁的种类及其危害


　　白蚁俗称白蚂蚁、大水蚁、涨水蚁、棚虫、无牙老虎等，是世界性的五大害虫之一，对房屋建筑危害较大。青岛市已发现的白蚁有三种，在分类上均系散白蚁属。包括黄胸散白蚁、黑胸散白蚁和青岛散白蚁。
　　1964年，青岛市在广西路两侧行道树上发现白蚁危害，引起了市科技主管部门的重视。1966年青岛市房产管理局组织了青岛市第一次房屋白蚁危害调查，查清了青岛市的白蚁蚁种及其危害的区域分布、破坏程度、活动规律。在调查中采集到两种白蚁，其中黄胸散白蚁主要分布在市内五区及崂山县、即墨县等地;黑胸散白蚁主要分布在沧口区。全市各类房屋白蚁危害率平均4.1%。
　　1983年，青岛市白蚁防治部门在对部分单位进行白蚁蚁害重点调查时发现，青岛第四棉纺织厂和崂山太清宫、华严寺等处遭受严重蚁害。青岛第四棉纺织厂在30年代兴建的砖木结构厂房受白蚁蛀蚀的总面积达25600多平方米，拆建费用需770万元。修复崂山华严寺等旧址时，在废墟中发现大量活白蚁，但在修复中没有及时采取防治措施，致使修复后重复造成蚁害。太清宫150余间、近3000平方米的房屋受白蚁危害，面积达92%。

第三篇　房屋管理  
第六章　房地产纠纷调处

第二节　房屋拆迁纠纷调处


　　房屋拆迁纠纷的解决一般由双方当事人协商解决，协商不成的，由有关部门进行调解和裁决，对调解裁决不服的，可向人民法院起诉。
　　青岛解放初期，房屋拆迁纠纷较少，1956年在拆迁大连山倒危房过程中，发生一起拆迁纠纷，房管部门起诉到市北区人民法院，由法院判决强迁。
　　70年代，房屋拆迁纠纷陆续增多。1975年12月14日，青岛市革命委员会、中国人民解放军青岛警备区《关于加强城市建设管理处理违章建筑的联合通告》规定，“凡国家建设需要征用土地或拆迁房屋，按上级有关规定办理。有关单位和个人必须服从国家需要。不得以任何借口提出无理要求，阻碍国家建设。无理取闹、制造事端者应严肃处理，强行执行”。1977年，青岛市革命委员会《关于国家建设拆迁住户的几项试行规定》，其中第八条规定，“被拆迁单位或住户都必须服从国家建设需要和城市规划的统一安排，及时迁出，不得借故拖延。对个别无理刁难，拖延拒迁影响国家建设者，应强制迁出，对于阶级敌人的破坏捣乱必须严厉打击。”对于拒不搬迁的，由建设单位起诉，所在地法院立案后，被拆迁居民进行答辩。法院立案后双方当事人可达成和解，达不成和解的，由法院开庭审理，进行判决。下达判决书之后，当事人拒不履行的可申请法院强制执行。1980年5月，青岛市革命委员会《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》规定，有关拆迁纠纷由青岛市房产管理局负责处理。对于已做出妥善安置和合理补偿后拒不迁出的被拆迁户和单位，由其所在单位协助做好动员工作并限期迁出，逾期不迁者，由房产管理部门为主，组织有关力量强行迁出。个别情节严重者，由建设单位诉请人民法院依法裁决。
　　1985年，青岛市中级人民法院在黄岛召开会议，确定房屋拆迁纠纷处理为拆迁行政主管部门的行政行为，得由市房产管理局裁决之后，当事人不服起诉至法院的，法院方可受理。1987年5月2日，青岛市人大常委会颁布了《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，《办法》规定:“房管机关对城市公有房产纠纷有调解权。城市公有房产纠纷的裁决权属于市房管机关”，“凡违反本暂行办法者，由市房管机关视情节轻重，分别给以责令修复房屋、赔偿损失、没收非法所得、查封房屋、迁出、拆除和处以罚款等处罚。当事人对市房管机关的处罚决定不服者，可在接到处罚通知书次日起十天内向人民法院起诉。对逾期不起诉又不履行处罚决定的，由市房管机关提请人民法院强制执行”。因房屋产权、租赁、拆迁、修缮等发生的纠纷经调解无效时，当事人可申请市房管机关裁决。不服裁决者可在接到裁决通知书次日起10天内向人民法院起诉，对逾期不起诉而又不履行裁决的，由市房管机关提请人民法院强制执行。
　　1989年《行政诉讼法》公布之后，对于城市房屋拆迁纠纷，法院一律按行政案件受理。青岛市城市房屋拆迁争议的裁决受理范围是:一、拆迁房屋及附属物的补偿;二、拆迁安置;三、不签订或不履行拆迁安置补偿协议;四、搬迁腾房、腾地;五、旧房拆除和违法建筑拆除;六、搬迁补助、补偿;七、临时过渡房腾退。人民法院已经裁判的房屋拆迁案件和按法律、法规规定已超过诉讼时效的拆迁行政争议，不属于裁决受理范围。
　　房屋拆迁纠纷申请裁决受理的条件:一、申请人应是本纠纷有直接利害关系的个人或企业单位、机关团体(申请人是法人或需要委托代理人的，应提交法定代表人的身分证明和授权委托书);二、有明确的被申请人、具体的请求和事实根据;三、属于拆迁管理部门的受理范围和管辖范围。拆迁管理部门对应当立案的，应在7日内下达受理案件通知书，并通知申请人交纳拆迁纠纷处理费;不符合立案条件的，应在7日内通知申请人不予受理，并说明理由。
　　立案后，拆迁管理部门在5日内下达应诉通知书，并将申请书副本发送被申请人。被申请人收到副本后，在15日内提交答辩书和有关证据;没有按时提交或者不提交的，不影响纠纷的处理。被申请人是法人或者需要委托代理人的，应随同答辩书提交法定代理人身分证明和授权委托书。
　　拆迁管理部门处理拆迁纠纷采取部门领导负责，重大疑难案件由集体讨论决定的制度;处理时有两个以上的承办人员参加。拆迁纠纷受理后能调解的，在查明事实、分清是非的基础上先行调解，促使双方互相谅解，达成协议，妥善解决。对调解不成或调解后又反悔的由拆迁管理部门进行裁决。

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第三篇　房屋管理  
第六章　房地产纠纷调处

第一节　房产纠纷调处


　　青岛建置前后，民间遇有房地产纠纷案件，一般先由本村有威望的人进行调处，未有结果或不服的，则呈请即墨县衙门裁决。德国侵占时期，设立第二审法院，又称胶州湾上等法院，受理中国人包括房地产民事诉讼等各类案件。日本第一次侵占时期，由民政署兼理此类案件。北洋Gov统治时期，设立青岛地方审判厅及检察厅，管辖民、刑事地方初级诉讼及非诉讼案件，包括房地产纠纷案件。南京国民Gov第一次统治时期，1930年3月在市财政局属第三科下设房地股，署理有关土地房屋纠纷事项，此为将民间房地产纠纷调处纳入行政管理的开始。此后，青岛均有专门行政机构负责房地产纠纷调处，不服者由法院判决。
　　1950年12月25日，青岛市公布施行的《青岛市民有房地产管理暂行条例》第十条规定，“凡有关房地产之纠纷，由当事人双方协商不决者，得申请区公所调处，必要时得由房地产管理局协助解决，如仍不服者，由人民法院判决之”。区公所和市房地产管理局作为行政机关，调处范围仅限于民有房地产纠纷，主要包括租赁纠纷、产权纠纷、收房纠纷或二房东纠纷。这些纠纷所涉及的房产，除包括民间私有房产外，还包括寺庙、祠堂、会馆、私立学校、私营企业、教会和其他民间团体所有的房地产。1951～1953年，结合推动私房修缮，加强房产政策宣传工作，共调解私房纠纷454起。其中，欠租及使用纠纷各占41%，转租转让纠纷占13%，其他纠纷占5%。
　　1958年5月后，由于“左”的思想影响，特别是“文化大革命”的影响，青岛市的房产纠纷调处工作基本停滞。1978年以后，各类房产纠纷不断增加，包括住房供求矛盾引起的纠纷、分配不公引起的纠纷、落实私房政策引起的房屋迁让纠纷、旧城改造引起的拆迁安置纠纷等，其中公有房产纠纷占有很大比例。1987年4月18日，《青岛市城市公有房产管理暂行办法》实施，赋予青岛市房产管理局房产纠纷裁决权，赋予青岛市房产管理局驻各区房产管理处调解权，调解、裁决的范围仅限于公有房产纠纷。根据《暂行办法》的授权与规定，青岛市房产管理局于同年9月与青岛市中级人民法院发出了《关于对〈青岛市城市公有房产管理暂行办法〉第十条、第三十五条、第三十六条的实施意见的联合通知》，制定了《关于对公有房产纠纷进行裁决的规则》(试行)。1987年10月起，青岛市房产管理局开始受理案件。根据规定，市房产管理局在市内五区派出机构——房产管理处设专人负责。1988年9月，各区房产管理处设房产纠纷调解裁决科，负责管辖区内案件的受理、调查取证和调解工作;由市房产管理局对各区房管处提出的裁决意见进行审查，并作出裁决。1989年11月，青岛市房产管理局设房产纠纷调解裁决处为专门办事机构。至1990年末，全市房产裁决专职人员共26人。

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　　房产纠纷受理的范围是:一、房产所有权单位之间因买卖、交换、分立、合并、迁转等发生的产权纠纷;二、租赁双方因租金、修缮、转租、转让、合同变更、终止等发生的租赁纠纷;三、承租人之间因共用部位、附属部位使用发生的使用纠纷;四、承租人之间因互换房屋发生的换房纠纷;五、因侵占他人所有或承租的房屋发生的占房纠纷;六、因私自改变原设计影响通行、采光等相邻关系发生的相邻权纠纷;因变更、分立承租名义发生的纠纷;七、其他应当受理的纠纷。不予受理的是:人民法院已经受理或已经调解、判决的;超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼期间提出裁决申请的;没有条件变更、分立承租名义或分割居住的;法律、法规规定应当由其他机关处理的或房产纠纷不是主要的;虽因房屋租赁、使用发生纠纷但已受到有关单位处理、处罚的。
　　1987年10月至1990年底，全市共受理公有房产纠纷案件346起，处理结案330起。结案率95.38%。其中，调解86起，裁决143起，撤诉或撤销立案101起。每件案件最高收费340元，最低5元。

第三篇　房屋管理  
第五章　拆迁管理

第四节　旧城区房屋拆迁


　　青岛解放前，城市住宅建设畸形发展。一方面是红瓦绿树，花园别墅，一方面是狭小、拥挤的低矮房屋。特别是棚户区，多系二三十年代形成，房屋拥挤杂乱，人口密集，环境恶劣。至青岛解放时，全市共有棚户16 127户，10万人左右，建筑面积约25万平方米。
　　解放后，青岛市十分重视旧城区改造，特别是棚户区的拆迁改造。1951年，在青岛市第一次房产登记中，就对一部分古老村庄、摊贩市场、民众大院以及在未放租的公有建筑地上及马路两侧或公共房产院内的棚户进行了登记，为以后的改造、建设和使用打下了基础。由于数量大，青岛市对棚户区(片)和解放前遗留的破旧房屋的改造是逐步进行的。
　　对棚户的管理是在不妨碍城市建设的条件下，保证居住，限制其买卖转移及任意增建或扩建，通过建设用地拆迁，逐步减少，以改善居民的居住条件与市容。限于当时的条件，拆迁数量不大，主要是为了保证人民居住安全而进行的棚户区(片)、破漏危房的改造和结合道路拓宽范围内的房屋改造。棚户中属于企业职工，由企业安置;其他住户由房产部门予以安置。因建设而拆迁的棚户房，安置的基本原则是包拆包盖，从优照顾。一般是用地单位付给较高的拆迁费，拆迁户用旧料建房自住;也采取用地单位出款，由国家统一建筑的办法，建成后分配给拆迁户，并收取租金;或由用地单位发给拆迁户一定的补助费，由拆迁户投资，国家协助，新建房屋，建成后归拆迁户所有，分期付清国家垫款。
　　1949～1954年，因建设用地拆迁的棚户达2851户，发放补助费24.6亿余元(旧人民币)。1952年，青岛市因迁移、土地使用及展宽马路而拆迁的棚户共计515户，其中，以公房安置263户，建房单位安置38户，余者多租用民房。1955年，因基本建设需要拆迁棚户1008间，发放拆迁费105798元，安置570户。其中，重建房屋安置273户，房管部门安置187户，用地单位安置10户，房东建房安置12户，服务单位协助安置33户，迁移外地5户，自己租房47户，Gov收容3户。1956～1957年，因建设需要拆迁的棚户共计753户。其中，需另行建筑住宅安置者680户，占全部被拆迁户的90.31%，余者由工厂企业安置。1956年，建住宅楼平房33190平方米，除拨交给各单位外，食品公司拆迁普集路住宅80户，安置拆迁户350户。1957年，建住宅31760平方米，可住869户，安置拆迁户330户。
　　1950～1956年，因国家建设需要征用土地11743.68市亩。其中，公有地8824.872亩，私有地3458.808亩，发补偿费846.541元;因建设用地拆迁房屋19493间(95%为棚房，正规房屋仅占5%)，4116户，17595人。拆迁户由市房地产管理局安置2645户，建房安置949户，公房安置689户，自找房屋845户，工作单位安置133户，返籍及去外埠者29户;市建设局安置1313户;另有不需安置的158户;共发补偿费468861元。

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　　1958年，青岛市新建住宅47720平方米，安置1218户居民。建筑地点的安排主要是采取填空补实，充分利用市内空地。在拆迁时，较大的任务由市统一布置，分区分工包干，各系统分工负责，通过调查研究，摸清拆迁户的思想与生活情况，进行房屋的合理分配。动员成熟一批，迁移安置一批。有的区专门为拆迁户组织了运输服务组，发动新区居民对拆迁户进行欢迎，协助办理有关手续，加快了拆迁工作的进行。在胶州路拓宽改造过程中，共拆迁220余户。通过动员，拆迁户短期内全部疏散安置，保证了电车的顺利及时通车。1960年，共拆迁安置1272户，30519平方米。
　　国民经济调整时期，共新建改建住宅21.2万平方米，主要是对居住条件恶劣的棚户进行改造。首先以台西区西广场、市北区上海支路两个棚户区作为改造试点，然后加以推广。为保证拆迁任务的及时完成，拆迁户安排的切实得当，市房产管理部门充分发挥各区的动迁和组织作用，凡属各区的拆迁任务，原则上一律由所在区负责动迁。除各区自行选址外，属市房产局统一选址、筹划新建的房屋，连同拆迁任务一起拨交。1963年，由青岛市Gov直接领导，组织房产、城建、公安部门及区Gov，广泛发动干部群众，首先对台西西广场棚户区进行了改造。由房管部门建起6～7层的住宅楼7栋，建筑面积1.8万平方米供拆迁户安居，平均居住面积比改造前提高了1.3平方米，居住条件大为改善，居民们称之为“幸福楼”。在西广场改造成功的基础上，又用同样方法改造了上海支路的一片棚户。1964年，除棚户区改造外，青岛市房产管理局还与31个单位签订了拆迁合同，共迁移安置330户，基本做到了住户和企、事业单位双方满意。1965年起，每年拨出70万元，作为棚户区改造试点的专用款，有计划地改造棚户区。当年拆迁320户，保证了20个单位基本建设工程的进行。
　　“文化大革命”时期，共建成住宅68万平方米，只相当于前两个五年计划期间的一半，且大部分建设标准较低，居住不便。1966年，市房产管理部门对一部分已无修缮价值的倒危房和严重破漏的房屋，采取零拆整建的方法进行了更新。拆除33处，拆除建筑面积6131平方米;整建10处，建筑面积6540.32平方米，共投资240389.03元。1971年，广饶路大沟干道工程的拆迁和军工生产单位的房屋拆迁，共安置210户。1972年投资238645元，竣工建筑面积3508.90平方米;棚户改造投资11万元，竣工建筑面积2583.90平方米。至1973年，青岛市共有82个单位(包括22个直属局)参加集资统建，共集资约1000多万元，建成住宅建筑面积20.8万平方米，5749户职工的住房问题得到解决。
　　中共十一届三中全会后，青岛市制定实施了一系列拆迁规定，坚持旧城改造与新区建设相结合，旧城改造和商品房开发相结合，统筹统建和自筹自建相结合，发挥Gov职能，拓展投资渠道，扩大有偿服务，促进了旧城改造、房屋拆迁工作的发展。1983年下半年起，城市建设开始实行综合开发、统一建设。住宅建设以新区开发为主，旧城改造为辅，在旧城改造中以改造棚户区为主。市Gov对旧城改造进行定点，并对承担旧城改造任务的房地产开发公司给以各种优惠政策，先后改造了西江路、山西路双鹤里、台东新华里、利津路28号、沧口南日钢、崂山大院、南仲家洼、北仲家洼、台西民众大院等多处棚户区。另外还零星翻建了倒危房24.1万平方米。1979年，拓宽了威海路自台东一路口至归化路口的一段道路。原路面宽8～10米，最窄处只有7.5米。在拆除路东一侧旧房7354平方米以后，将道路展宽到30米，沿路建起住宅楼8栋。1984年上半年，开始对宁夏路西段、威海路南段、台柳路西段进行拓宽改造。拆迁建房所需的2900余万元资金，按照“谁投资、谁受益”的原则，由需要住宅的工厂企事业单位筹集。拆迁及工程前期准备工作仅用半年多就基本结束，2000多户居民在1985年春节前后陆续搬进新楼。由于商品房开发与旧区改造、棚户区拆迁相结合使城市房屋拆迁工作越来越活跃。各房地产开发公司开展竞争，用综合开发的办法，积累资金，补贴棚户区的改造。同时，采用全价出售的办法，集中社会上的资金，开发旧商业区。1979～1985年，结合旧房改造新建住宅就达200万平方米。
　　1987年，青岛市房屋建设统一动迁办公室协助建设单位动迁1350户，并在市南区民众二院、三院的安置分配中实行闭卡公开分房。1988年，市房产管理局与有关单位共签订拆迁协议39份，协议拆除旧房153188平方米，拆迁住户6137户、单位58个，新建房屋484908平方米。1989年，共签订有关协议28份，协议拆除房屋面积74531.14平方米，拆迁2545户，单位39个，拟新建房屋建筑面积297568.92平方米。1990年，签订协议32份，拟拆除房屋面积46154.07平方米，拆迁户数1640户，单位18个，拟建成房屋建筑面积188834平方米。其中，青岛市城市建设综合开发公司1987年改造了台西二院、八院、九院及人民路、小白干路、莱芜二路等处，建筑面积660631平方米。中国房地产开发公司青岛分公司1987年拆迁延安二路一带，共拆迁141户，面积1441平方米，1988年12月竣工，建成住宅楼8栋，建筑面积13171.52平方米，可住240户;1987年拆迁广饶路以南一带129户，拆除面积2345平方米，1989年10月竣工，建成住宅楼2栋，建筑面积?19282.77?平方米，可供295户居住;1988年拆迁道口路旧房173户，建筑面积2856平方米，同年竣工，建成住宅楼4栋，建筑面积13667.15平方米，可安置254户;1989年拆迁崂山大院一带棚户1332户，建筑面积20204平方米，建成住宅楼22栋，建筑面积126250.83平方米，可安置1889户。建东、兴华和兴城三个商品房开发公司在1990年以前相继进行了保定路、单县路、人民路、鞍山路、瑞昌路和水清沟一期工程、小村庄、晶华玻璃厂等改造。青岛市振业商品房开发经营公司进行了台西一院、台西三院、小白干路125～129号等改造工程。另外，青岛市台东区城市建设开发公司、台东房屋开发公司、市南城建开发公司、四方城建开发公司、青岛市商品房开发经营公司以及其他房产开发公司也承担了旧城改造拆迁任务。

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附

　　　　　　　　　　青岛市部分棚户区(片)改造简介

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　南　区

　　西广场棚户区　位于四川路。有居民四五百户，人均居住面积只有2.2平方米，危房占30%。1963～1967年，由房管部门兴建了6～7层住宅楼7栋，建筑面积17678平方米，改造后居住环境改善，人均居住面积增加1.3平方米。
　　西江路棚户区　1978年动工改造，两年间建7层住宅楼5栋，总建筑面积11694平方米，人均居住面积达到6平方米。
　　山西路双鹤里　1979年开始拆迁改造，建成7层住宅楼1栋，建筑面积6775平方米(其中商业网点1193平方米)人均居住面积由原来的2.18平方米增加到7.5平方米。
　　台西民众大院　系30年代台西镇挪庄、马蜂窝、脏土沟等处搭盖板房安置平民形成。因管理不善，人口剧增，环境恶劣，成为棚户区。80年代，市Gov组织部分房地产开发公司进行拆迁改造，在政策上给予扶持。
　　台西一、三院　位于台西四路2、6、8号，台西五路2、4号。1987年由青岛市振业商品房开发公司进行改造。共拆迁居民802户，3288人，拆迁房屋建筑面积12855平方米，拆迁前人均居住面积3.82平方米。1988年7月竣工，建成住宅楼7栋，建筑面积64359平方米，人均使用面积提高到9.42平方米。
　　台西二院　位于四川路70号。占地4.35公顷，拆迁前人均居住面积3.3平方米。由青岛市城建综合开发公司组织改造。第一期工程住宅楼17栋，8万平方米。1987年2月动迁，12月竣工。改造后，建筑面积增加了33.1倍，人均居住面积增加了1倍，同时完成了1900平方米的商业网点建设，完善了水、电、路等配套工程，庭院绿化、美化也同时完成。
　　台西六院　位于四川路21号。1985年结合轮渡工程建设，拆除旧房建筑面积6569.77平方米，另外，拆除四川路马路两侧临字号旧房建筑面积2074.16平方米，以及四川路马路两侧旧房建筑面积657.29平方米，1988年建成10层住宅楼2栋，居住面积6423.75平方米。
　　台西七院　又称挪庄大院，位于城武路28号。1988年，由青岛市建东商品房开发公司承担改造任务，1989年底陆续回迁。共拆除旧房建筑面积23705.68平方米。改造后，建成5～7层住宅楼14栋，建筑面积65879平方米，其中安置拆迁户和单位的为59528平方米。人均使用面积5.74平方米。
　　台西八院　位于贵州路3号、台西三路60号、团岛一路2号，占地面积33.23亩。由青岛市城市建设综合开发公司实施拆迁。第一期改造工程1986年2月动工，11月竣工，新建7层住宅楼8栋。第二期改造工程住宅楼建筑面积16445平方米，于1987年11月动工，1989年12月竣工。
　　台西九院　位于四川路25～29号，占地面积1.82公顷。1989年1月，由青岛市城市建设综合开发公司改造，拆迁总建筑面积16389.7平方米，1989年12月27日回迁，建成7～8层楼房13栋，建筑面积40989平方米。其中，住宅建筑面积44727平方米，人均安置面积7.8平方米。
　　台西十院　位于团岛一路1号。由青岛市第二海水养殖场、中国机械进出口公司山东省分公司、中国抽纱品出口联营公司山东分公司联合拆迁改造。根据1986年协议拆除旧楼房13栋，平房20栋，建筑面积4617平方米，迁移居民360户，单位4个，建成6～8层楼房7栋，建筑面积29000平方米。
　　团岛一路通合里院　由青岛市第二海水养殖场、青岛市广播电视局、中国工艺品进出口公司山东省分公司、中国机械进出口公司山东省分公司、中国抽纱品出口联营公司山东省分公司联建改造。根据1987年协议，拆除旧平房16栋，建筑面积3785平方米。迁移居民168户，建成7～8层楼房3栋，建筑面积13399平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　市　北　区

　　上海支路棚户区　1965年4月中旬，开始进行上海支路棚户区的拆迁改造，共建成住宅楼5栋，建筑面积5900平方米，安置住户200余户。
　　甘肃路马厩　位于甘肃路67号，为德国侵占时期建造的马厩。1979年开始拆迁，新建住宅建筑面积6223平方米，人均居住面积由原来的3.48平方米增加到6?7平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　台　东　区

　　新华里棚户区　原名“东亚里”，位于威海路、长春路、洮南路之间，系日本第二次侵占时期由日商兴发公司兴建的平民大院，多系劳工居住。1978年起进行改造，至1984年完成，共建住宅楼10栋，总建筑面积24988平方米，人均居住面积达6.74平方米，比改造前提高了3.81平方米。1990年由房管部门对剩余棚户进行改造，新建住宅楼6栋，建筑面积2.8万平方米。
　　威海路棚户区　位于台东一路口至归化路口。1979年结合拓宽道路进行拆迁，共拆除旧房7354平方米，新建楼房8栋，建筑面积18738平方米(其中商业网点3041平方米)，人均居住面积由原来的3.7平方米增加到6.85平方米。
　　利津路28号院　1980～1982年建成住宅楼6栋，建筑面积13366平方米，人均居住面积由原来的2.93平方米增加到6.37平方米。
　　南仲家洼868号院　由青岛市自行车厂在兴建职工住宅时拆迁改造。根据1981年协议，拆除旧平房30栋，建筑面积3680平方米，建成6层住宅楼6栋，建筑面积13000平方米。
　　芙蓉山棚户区　由青岛市振业房地产经营公司拆迁改造。根据1985年协议，拆除旧平房120栋，建筑面积11350平方米(其中公房1栋，建筑面积50平方米;私房119栋，建筑面积11300平方米)，共迁移居民570户。建成3～8层住宅楼22栋，建筑面积54000平方米。
　　太平镇棚户区　位于太平镇34～131号，由青岛市台东区城建开发公司拆迁改造。根据1987年协议，拆除旧平房305栋，建筑面积14548.50平方米(其中公房36栋，建筑面积3896平方米;私房198栋，建筑面积6783平方米;单位自管房70栋，建筑面积3300平方米;代管房1栋，建筑面积569.50平方米)，迁移居民482户，建成2～7层楼房6栋，建筑面积30100平方米。
　　西仲家洼小区改造工程　位于延安三路56～66号、西仲家洼1～521号、北仲58～78号，由青岛台东城建开发公司、西仲家洼小区改造工程办事处拆迁改造。根据1988年协议，拆除旧平房161栋，计建筑面积18650.49平方米。其中，公房18栋，建筑面积1480.94平方米;私房130栋，建筑面积2112.01平方米;单位自管房13栋，建筑面积3482.18平方米。迁移居民852户，单位3个，建成商品房住宅4～7层楼房17栋，建筑面积648000平方米。
　　丰盛路、威海路居民小区改造工程　位于台东三路56～110号、台东六路49～107号、和兴路15～35号、丰盛路17～23号，由台东区丰盛路、威海路居民小区改造工程指挥部承担拆迁改造任务。根据1989年协议，拆除旧房建筑面积27486.23平方米，迁移居民1071户，单位14个。建成3～4层楼房18栋，建筑面积134700平方米。
　　崂山大院　位于桑梓路37号至延安路152号。1989年由中国房地产开发公司青岛分公司开始拆迁。共拆除公房建筑面积6077平方米，私房13453平方米，单位自管房674平方米。建成住宅楼房22栋，建筑面积126250.83平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　四　方　区

　　小村庄342～464号改造工程　由青岛市四方区城建开发公司拆迁改造。根据1989年协议，拆除旧平房214栋，建筑面积7290.3平方米，迁移居民236户，单位10个，建成1～7层楼房4栋，建筑面积22900平方米。
　　西太平村棚户区　位于西太平村68～73号、78～83号，临字69～70号、临字80～81号、人民路86～94号地段，由青岛市市政建设重点工程指挥部立交桥分部拆迁改造。根据1990年协议，拆除住宅84栋，建筑面积835.32平方米，非住宅2栋，建筑面积167.75平方米。建成1～9层楼房2栋，建筑面积14400平方米。
　　建国西村一带　位于平安路39号，建国西村12～98号。协议拆除旧楼房1栋、平房2栋，建筑面积5438平方米，迁移居民205户，单位3个，建成6～7层楼房6栋，建筑面积21500平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　沧　口　区

　　南日钢　位于沧台南路6～38号，系日本第二次侵占时期炼钢厂工人宿舍。1982年由市房管局组织改造，至1988年底共建成7层住宅楼10栋，1989年底建成住宅楼2栋。
　　四流中路拐角一带　位于四流中路29～81号、振华路186～202号、松柏路12～58号、石门路17～29号，由沧口区城乡建设开发公司改造。根据1985年协议，拆除旧楼房3栋，平房50栋，建筑面积6802平方米，新建楼房9栋。

第三篇　房屋管理  
第五章　拆迁管理

第三节　拆迁补偿


　　公有房屋的拆迁补偿
　　住宅房屋的拆迁补偿　拆除城市公有住宅房屋，建设单位用新建房屋安置被拆迁户的，不论安置房屋较原房屋的面积超出多少，均无偿地将安置房屋的产权全部补偿给原产权单位。建设单位在拆除直管公房之前，均须与市房产管理部门签订协议书。协议书内容包括立协议书双方单位(甲方为建房单位，乙方为青岛市房产管理局)、建房地点及拆除房屋栋数、建筑面积，拆迁居民户数、单位个数，以及双方议妥事项，一般有新建房屋栋数、建筑面积、用途，工程施工前期的批准文件，拆迁户的安置方法，产权的分配，工程质量的监督、检查，工程纠纷处理，竣工验收，违约责任，协议书件数及生效日期。1982年实行综合开发之前，建设单位拆建的住宅房屋，一般都交市房产管理部门统管。
　　非住宅房屋的拆迁补偿　一、直管非住宅房屋的拆迁补偿，建设单位均用安置被拆迁使用者的房屋偿还房管部门产权。根据拆迁安置规定，安置房屋的面积均不得低于原房屋的建筑面积，超出面积不论使用人是否投资，安置房屋的产权均归房产管理部门。二、单位自管非住宅房屋的拆迁补偿，1980年前无明确规定，一般由建设单位同被拆迁单位协商解决。1980年，《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》规定:“需拆除单位自管的公用房屋，由建设单位按原房面积负责新建。”1983年起，青岛建设单位一般都超出原建筑面积予以安置补偿。
　　私有房屋的拆迁补偿　青岛解放后，青岛市拆迁房屋的补偿标准，“基本上是按包拆包盖，分等定价，并掌握从优照顾的原则”，对正式房屋估价征用，对无照建筑的棚户房屋，则分为5等，发给拆迁费、房屋拆除补偿费。1957年棚户房(无照)补偿标准:一等房(石基、砖墙、瓦顶、玻璃门窗)3元/平方米;二等房(石基、砖垛、贴砖墙或土坯墙心、砖檐、瓦顶、玻璃门窗)2.4元/平方米;三等房(石基或砖基、砖墙或土打墙、瓦顶或草顶、一般门窗)1.6元/平方米;四等房(板墙、瓦顶、席顶或油毡纸顶、一般门窗)1.2元/平方米;五等房(土墙、灰渣墙、碎石墙、草顶或低顶、一般门窗)0.8元/平方米。拆迁后需自建、重建房屋的，按照原屋质量，发给重建费(每平方米6.2～9元)。
　　1977年12月5日，青岛市革命委员会颁布《关于国家建设拆迁住户的几项试行规定》。其第四条规定，“拆除私有房屋，由房管部门估价、建设单位发给房主补偿费，并处理旧房。”对青岛解放前所建解放后未发产权证的临时棚厦、产权有纠纷的私房，房主为逃避纳税未申请登记的私房，房产部门一般参照有产权证件的合法建筑予以适当估价，由建设单位给予补偿。对违章建筑的私房，则一律无偿拆除。
　　1983年起，青岛市私房拆迁补偿较前有较大突破，私房拆迁除采取经济补偿外，又做出了私房所有人可保留安置房屋产权的规定。一、私房拆迁作价补偿。1983年6月17日，青岛市人民Gov办公室公布了《青岛市民用旧房估价暂行标准》。该标准按房屋结构把房屋分成三类，每类分二等或三等，并按使用年限分为十成，每成规定了不同的价款。还规定，“公房和厂房建筑，可参照本标准以质论价”，“民用旧房估价一律由房管部门统一掌握，凭估价单付款。房主不准要高价，购房单位更不准任意抬高房价。”二、拆迁私房产权保留。青岛解放后，青岛市城市私房所有人对拆迁安置房屋，一般均保留产权。
　　1988年后，开始试行产权调换，同时找补原房屋同新建房屋的差价。一是安置房屋同被拆除房屋原建筑面积相等的部分，新建房屋按市颁估价标准十成新的价款(砖混二等为130元/平方米)同原房屋评估的价款两相找差;二是超出原建筑面积的部分，按1990年的基建造价结算价款。
　　城乡结合部农业户房屋的拆迁补偿　青岛解放后，拆除农业户房屋的安置和补偿一直采取“包拆包建或给予重建费办法”。1980年起，按拆除市民私房办法处理。1983年起，由建设单位按原房屋面积和结构状况，给予新建;愿意自建的，由建设单位按原面积和结构补助工费和材料。所需宅基地，由所在生产队统一安排，建设单位按有关土地征用补偿规定付给土地补偿费。由于山东省、青岛市有关拆迁办法一直将拆迁农业户的房屋放在城市建设拆迁工作中加以调整，青岛市市区内和近郊区的21个村庄(包括大湛山村、小湛山村、浮山村、吴家村、田家村、亢家庄、错埠岭村、大水清沟村、小水清沟村等等)的房屋拆迁工作，均由青岛市房产管理部门负责处理。随着城市市区的扩大和近郊村庄土地减少，农业户已全部“农转非”，在拆迁工作中另划宅基地已不能实现。这些村庄内农户的拆迁，也同城市居民拆迁一样，按有关拆迁法规的规定予以安置和补偿。

第三篇　房屋管理  
第五章　拆迁管理

第二节　拆迁安置


　　青岛解放后，对市区房屋拆迁安置，主要是根据1953年《国家建设征用土地办法》以及山东省人民委员会《关于国家建设征用土地实施办法》、青岛市人民委员会《关于对执行〈山东省人民委员会关于国家建设征用土地实施办法〉若干问题的答复》以及其他有关规定和政策，由市房地产管理部门和建设管理部门采取行政方式，对被拆迁居民和单位予以安排。包括就地新建房屋安置、市内另找公房安置、居民自行安置、所在单位安置、用地单位安置等多种办法。1956年12月13日，青岛市人民委员会颁布了《青岛市统一建筑住宅暂行办法》(草案)，确定由青岛市房地产管理局统一负责与有关委托单位进行联系，按年度限期登记建筑工程项目数量、层数及投资金额，签订设计、施工合同，完工后负责验收及统一分配房屋，并负责土地征用、拆迁及住户安置等工作。青岛市房地产管理局称为“总甲方”。青岛市建筑工程局称为“总乙方”，负责统一组织施工，保证工程质量，按期竣工，并全部施行包工包料方式。青岛市城市建设局称为“总丙方”，负责统一规划与设计(包括市政工程及街旁绿化等)。1957年后，为便于统一建设工作的开展，由青岛市房地产管理局、建筑工程局、城市建设局抽调人员组成青岛市统一建设住宅办公室，“文化大革命”时期该办公室被迫停止工作。1977年恢复，负责全市统一动迁、征地、规划、设计施工、验收、分配住宅等工作。同年，青岛市革命委员会颁布《关于国家建设拆迁住户的几项规定》，拆迁安置工作据此展开。一、安置房屋费用。住宅建设与非住宅建设对被拆迁居民的住房的拆迁费负担有不同的标准。(一)住宅建设。安置被拆迁户的房屋，每户按建筑面积50平方米计算，所需投资、材料和施工，均由建设单位负担。如系拆除市管公房，市房管部门根据房屋破旧程度酌情拨给建设单位补助费。无修缮价值的房屋，每平方米补助60元;需要大修的房屋，每平方米补助12～20元;需要中修的房屋，每平方米补助5～12元;基本完好的房屋，不予补助。“各单位在自己宿舍区内的拆迁和安置，由各单位自行负责，不执行本规定”。(二) 非住宅建设。由建设单位负责建房安置被拆迁户，建设单位建设安置有困难的，可将建房的投资款和材料拨交房产管理部门，由房产管理部门负责建房安置。建房标准(包括二次拆迁)为每户建筑面积100平方米;建房造价按当时的标准计算，材料按基建定额提供，材料费按国拨价格折抵一部分建房费。因拓宽城市道路需要安置的被拆迁居民户，由青岛市人民Gov投资、供料建房予以安置。二、安置标准。(一)拆除住宅用房，安置被拆迁户的标准，按家庭常住户口人数和辈数等实际情况，以人均居住面积4～5平方米适当安排。拆除房主出租的私有房屋，只安排现住户，不安排房主。(二) 拆除企、事业单位的非住宅房屋，由建设单位与被拆迁单位协商，按照城市规划指定的地点，由建设单位负责建房，按原使用面积安置;如被拆迁单位确需扩大面积，而又有扩大面积条件的，扩大部分面积的建房材料、投资和计划指标，均由被拆迁单位提供。三、临时过渡。一为“投亲靠友”自行过渡;二为所在单位提供临时房予以安置;三为建设单位经规划管理部门同意，在城市空闲土地或在较偏僻的道路上搭建临时房予以安置。1980年5月，青岛市革命委员会颁布《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》。办法规定:一、住宅房屋的拆迁安置。(一) 被拆迁户的安置房屋，全部由建设单位负责建设或提供。(二) 根据调查核实的拆迁范围内的户数和人口数，由当地房管部门(市区为青岛市房产管理局的各区办事处)会同公安派出所、建设单位共同签发给被拆迁户《拆迁证明》，凭该证明分配房屋。安置房屋建成后，以建设单位为主，房管部门协助，本着“先搬家先安置”的原则，安排好原被拆迁户。(三) 根据被拆迁户的家庭常住户口人数和辈数等情况，平均每人按居住面积4～6平方米安置。拆除私人出租出借的房屋，只安置原住户，不安置房主。二、非住宅房屋的拆迁安置。拆除非住宅房屋，由建设单位按原房屋面积负责新建，安置被拆迁单位。原用房单位，按照城市规划，如需增加面积，资金和材料自行负责。三、农业户房屋的拆迁安置。由建设单位与公社大队协商处理。(一) 由大队负责拆除，按原房屋面积数量和质量标准，另行确定地点重新建设，所需重建资金和建筑材料由建设单位承担。(二) 由建设单位按拆迁的原房屋面积和质量另行确定地点负责重建;(三) 按拆迁市民私房办法处理。四、临时过渡。被拆迁居民需二次安置的，临时过渡房屋可采用:(一)拆迁户依靠亲友自行解决，建设单位发给拆迁补助费，每户1～2人者80元，每增加一人，加发40元。(二) 由拆迁户所在单位协助解决。(三) 由建设单位负责临时安置。(四) 一次性的调房安置。
　　1983年9月起，青岛市执行《山东省城市建设房屋拆迁安置暂行办法》，市有关拆迁安置工作根据该办法施行。一、安置方式。由建设单位负责对被拆迁居民户或单位在拆迁范围内新建房屋就地安置或易地一次性安置。二、住宅房屋的安置。(一) 1983年起，青岛市被拆迁户住房，原则上按原居住面积安置;原住房拥挤的，可适当增加，但平均每人的居住面积最多不得超过6平方米。被拆迁户的房屋居住面积，以合法建筑的居住面积为准;家庭人口以正式常住户口为准，但应包括直系亲属中参军的战士。1986年起，市区均以上年度的平均居住面积为安置标准的下界，1986年5.4平方米，1987年5.6平方米，1988年5.8平方米，1989年6.1平方米，1990年6.4平方米。(二)拆迁出租、出典、出借的房屋，只安置现住户，对于房屋所有人不给予住房安置，只给予拆迁补偿。(三)在拆迁地有常住户口的领取独生子女证者，按两个孩子计算家庭人口。对于户口虽在拆迁地区，但在青岛市另有房屋居住的人员，原则上不给予住房安置。三、非住宅房屋的安置。拆迁企、事业单位和机关团体使用的非住宅房屋，按原建筑面积安置。超出原建筑面积的部分，按规定应由被拆迁单位交投资款和提供配额供应建筑材料。个体工商业户和私营企业被拆迁的非住宅房屋安置，同全民所有制、集体所有制的企业一样，也按照原建筑面积安置非住宅房屋，对其中的“前店后家”(或称“家连店”)，即营业、居住兼用的房屋，一般也给予相应安置。四、临时过渡。(一) 被拆迁户住宅房屋的临时安置，每户搬家费20元;被拆迁户自行解决周转房屋临时过渡的，每人80元搬迁安置补助费;在被拆迁户搬迁时均由建设单位一次性付给。由于临时过渡期限没有明文规定，所以不管施工期有多久，建设单位也不再另外给予拆迁户补助。1986年起，为鼓励被拆迁户在房屋拆迁部门确定的日期内及时搬迁，建设单位对在拆迁期限内搬迁的还给予适当的奖励。奖励金额一般为每户200元左右。对于确无能力解决周转房临时过渡的，建设单位负责提供周转房，一般控制在人均使用面积4平方米以内，被拆迁户自理居住期间的水、电费。周转房多在市区边缘或城乡结合部，如沧口牛毛山一带。(二)非住宅房屋拆迁由被拆迁单位自行解决临时用房，建设单位给予适当补助。补助的标准起初无统一规定，由拆迁当事人双方协商确定。1987年，对因旧城改造、市政建设等必须拆除的网点，建设单位采取经济补偿的办法付给被拆迁单位或个体经营户临时安置补助费。

第三篇　房屋管理  
第五章　拆迁管理

第一节　管理机构及职能


　　管理机构　青岛解放后，青岛市城市房屋的拆迁管理作为房产管理的组成部分，一直由市房产管理部门主管。
　　1959年1月以前，市房地产管理局地政科具体负责城市房屋拆迁管理工作。市房地产管理局改为房产管理局以后，拆迁管理工作由房产管理科负责。
　　1982年4月23日，青岛市成立拆迁安置领导小组，领导小组组长由青岛市城市建设委员会主任担任，办公室设在市房产管理局，负责全市城市房屋拆迁领导工作。
　　1985年10月9日，青岛市拆迁安置领导小组办公室改为青岛市房屋建设统一动迁办公室，为隶属于青岛市房产管理局的科级事业单位，编制定员20人，实行独立核算，自负盈亏。1987年8月19日，由科级改为处级事业单位。
　　管理职能　1980年，《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》规定，市房产管理部门负责被拆迁居民户房屋的安置，并会同公安派出所、建设单位共同签发拆迁证明，凭证分配房屋。对于多次动员拒不搬迁者，以房管部门为主，组织有关部门强行搬迁，公安部门和街道组织予以配合。
　　1983年，青岛市执行《山东省人民Gov城市建设房屋拆迁安置暂行办法》，规定建设单位在实施拆迁时，应持上级批准的文件到青岛市房产管理部门办理动迁手续，方可拆迁;私有房屋的作价补偿，由市房管部门按规定的估价标准予以评估;房屋拆迁安置过程中的纠纷，由市房产管理部门负责调解、裁决，经房管部门裁决后，当事人如不服，可在法定期限内向人民法院起诉，逾期不起诉的，裁决发生效力，对方当事人有权申请人民法院依照民事诉讼程序强制执行。
　　1985年，确定青岛市房屋建设统一动迁办公室的职责是“受市Gov委托行使部分行政职能，负责全市房屋建设的统一动迁、安置、补偿、咨询和纠纷的仲裁工作。今后凡房屋建设动迁安置事宜，由该办公室负责管理，对暂未纳入统一动迁的单位，负责监督指导。”

第三篇　房屋管理  
第四章　房地产交易与房屋互换

第二节　房屋互换


　　青岛解放前，即有换房行为，但主要是以买卖形式出现的房屋所有权的交换。解放后，青岛市的换房业务始于1956年，由市房地产管理局房管科管理。原来只限于直管公房统一调配后的单位办公用房的互换和对机关职工住房采取调剂分配时的互换。后来因城市布局的不尽合理，造成南工北宿或北工南宿，职工上下班路远，交通不便问题突出，市民对房屋互换需求迫切。1960年，各区房管所设置《换房登记簿》，供希望换房的租户登记，写明住房坐落、面积、设备等情况和希望互换房屋的情况，供租户翻阅，自选对象自行洽谈，双方谈妥，房管所即予办理换住手续。有的住大房的租户因生活困难欠租，也可以通过房管员提供情况进行调剂互换。民间换房主要是通过在街口公共场所张贴启事或通过同事、亲友互相介绍，房管所只办理换住手续。
　　“文化大革命”时期，房产管理工作受到影响，换房活动随之中断，各区房管所的《换房登记簿》无人管理。1975年开始，民间自发性的换房活动逐渐恢复，除了在市区公共场所张贴换房启事或找人介绍外，还自发形成了民间换房信息的交流场所，换房类型有直管公房互换、自管公房互换、直管公房与自管公房互换。由于没有规范化的管理及规章遵循，民间自发性换房成功率低，纠纷案件也多。1979年后，随着落实私房政策的进展，开始出现了市区私有房屋介入换房现象，但没有专门的换房管理机构和法规规定，互换的成功率甚低。
　　1984年，青岛市人民Gov将方便群众生活，解决市民换房难的问题列为年度十件大事之一。9月，市房产管理局成立了青岛市换房总站，市内五区各房产办事处也成立了换房站，配备专职人员，设置《换房登记簿》，提供不同类型、不同产权、不同需求的换房信息。10月3日，市房产管理局在市文化宫广场举办了解放以来最大规模的全市换房赶集大会，为期三天，参加换房赶集大会的有2万余人。其中，办理登记换房手续的2700余户，直接换成的450户。1987年1月，撤销市内五区的换房站，在12个管修所成立换房办公室，受理市民换房业务，为市区居民换房提供方便。1984年9月至1988年9月，全市办理换房登记手续10213户，换成5256户，成功率为51.46%。其中，为解决上下班不便的2111户，为改善居住环境的508户，解决邻里关系的791户，解决子女结婚分户的1055户，照顾老人和子女就学的528户，照顾烈、军属及残疾人的263户。
　　随着换房需求的扩大，为加强对城市居民互换房屋的管理，维护正常的换房秩序，1990年1月13日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市城市房屋互换管理暂行办法》，共10条。规定青岛市房产管理局是城市换房工作的行政主管部门，市换房站及其分设机构负责换房工作的组织实施和业务管理。住户换房可通过换房站介绍、单位协助、自愿互找换房对象等方式，在直管公房、单位自管房和私房之间进行，市换房站提供换房信息和咨询服务并组织多种形式的换房活动。根据规定，有下列情形之一的住户，不得进行换房:一、未取得合法使用房屋证件的;二、所住房屋无合法所有权证件或发生房屋所有权纠纷的;三、拖欠房租或发生房屋租赁纠纷的;四、人为损坏所住房屋未按规定修复或赔偿的;五、所住房屋已列入规划改造范围且规划部门已经批准规划设计方案的;六、房产管理机关认为不应换房的。
　　经换房站介绍换房的住户，须到换房站办理换房登记手续，每户每次缴纳登记费1元。原租住直管公房的，须交验房屋租赁合同或住房使用证;原租住单位自管房的，须交验自管房单位同意换房的书面证明;原租住私房的，须交验私房所有权人同意换房的书面证明;私房所有权人登记换房，须交验房屋所有权证。
　　已在换房站登记换房者，可在登记有效期限内持“换房登记卡”查询有关换房资料、选择换房对象，换房站在征得换房对象同意后发出“看房通知单”，换房者凭该单和居民身份证到被介绍的换房对象处看房。经协商同意换房的各方，须同时持所在单位或居住地街道办事处出具的证明信、房屋租赁合同或住房使用证、住房计租表、户口簿、居民身份证等到市换房站签订《换房协议》，办理换房手续，每户每次缴纳15元的换房手续费。换住直管公房或单位自管房的住户，须在办理换房手续后7天内，持换房站审查的换房协议，分别到房屋所在地房产经营单位或自管房单位办理承租、退租手续。换住私房的，须同私房所有权人签订房屋租赁合同，遇有一方违约产生纠纷的，另一方可申请市房产管理机关裁决，因违约造成的经济损失，由违约方承担。
　　《暂行办法》的实施，使青岛市房屋互换工作走上了规范化轨道，极大的方便了群众生活。1990年全市换房登记3621户，换成的1510户。

第三篇　房屋管理  
第四章　房地产交易与房屋互换

第一节　房地产交易


　　青岛建置初期，没有专设的房地产交易机构，民间房地产交易按传统方式进行。需买卖典当房地产者，一般都由中间人居间介绍，然后请代笔人，邀请四邻进行协商评价，立定草契即白契，若无异议即正式成交。由卖主书写卖契，写明卖方姓名、出卖房地坐落、数量、四至、卖与何人、卖价若干、产价与产业交割方法及其他双方给定事项，然后填明立契时间，由卖方签名盖章或手印代章，随后中介人等也签名盖章，再到县衙门纳税后盖上红印称红契，即成为具有法律效力的凭证。房地产买契税为9%，典契税6%。
　　德国侵占青岛后，下令禁止民间房地产交易，并规定胶澳租借地的土地除德国胶澳总督府核准处置以外不允许任何人自由买卖。设立了土地部进行测量，着手编制土地登记台帐。1897年12月，胶澳当局召集即墨县知县(青岛租借地原归即墨县)及租借地内18个村的地主代表商定官方购地，双方签定了胶澳总督府收买民间土地契约书，胶澳总督府获得两项特权，一、由当局向地主预付两年地税(每亩64文制钱)，获得该地优先购买权;二、地价以青岛建置初期的卖价为准。当月，青岛租借地内的小泥洼村44人将126亩耕地卖给胶澳当局，这是德国强购青岛租借地土地的开始。1897～1914年，胶澳当局购买胶澳租借地土地1.9万余亩，其中，1897～1902年间收买1.4万余亩，1914年又收买4500余亩。每亩平均地价70元，地上房屋每间折价30元。
　　收买是为了拍卖，以攫取更大的利益。1898年10月3日，德国胶澳当局把规划建设区域内的土地进行拍卖，名为私有地。售价每平方米1元。买方主要是在青岛开设工厂或商店的德国人(1912年开始，允许以竞标方式让中国人购买规定地段的私有地)。凡购地者必须在三年内按规划要求建起地上物，年纳地价税9%;逾期未建筑者，则每3年累进增收地价税3%。即第1年9%、第4年12%、第7年15%、第10年18%、第13年21%、第16年24%。
　　1901年底，德国胶澳当局参事官及外国市民代表2人和中国市民代表1人组成土地价格审查小组，初订每三年修正土地价格，并把青岛市街规划地划分6个区，每区每平方米私有地价为:一区1.69元，二区1.32元，三区0.83元，四区1.01元，五区0.96元，六区0.45元。凡转卖土地所得涨价差益部分的1/3须上缴Gov，作为土地增值税收费。对购地后建有地上物后再卖出的，按投资价格加年息0.006元由所得涨价差益中扣除作为增价，计算公式为I(增价)=P′(呈报卖价)-P(当时买价)+C(所投资本)×6%。但过了三年，当局并没有及时修正地价。其后，随着城市繁荣，地价腾涨。1910年10月15日，德国胶澳当局成立土地估价局，专司土地评估事宜。1913年12月，由德国胶澳总督府官员6人、外国商会2人、土地权益人代表2人和中国地方绅商代表2人组成了胶澳土地评价委员会，按照历年土地买卖实价标准对青岛土地买卖价格实行重新评估，制定新的地价标准，拟于1914年4月起执行，后因欧洲战事影响没有实施。
　　日本第一次侵占时期，日侨大量涌入，为便于日人购买土地和房屋，日本青岛守备军当局于1920年初公告取消土地增值税，民间买卖土地只征收地价2‰的契税。1914年11月至1922年3月，日本借军队威势，强买青岛市区土地达14357余亩，每亩地价仅30～60元，只及当时地价的1/3，其后向市民发卖。
　　北洋Gov统治和南京国民Gov第一次统治时期，民间房地产交易曾由胶澳商埠督办公署财政课管理。1923年3月设财政局，由房地股署理。1929年9月起，一度由土地局管理。1930年3月土地局裁撤，复归财政局第四科负责管理全市的土地测量、登记、评估、建档、仲裁以及房地价格审核、移转等事宜。额定地税标准为每亩地价的6‰。1932年1月，由市Gov1人、财政局6人、商会代表2人、土地业主代表4人，组成青岛市私有地评价委员会，专司评估青岛市私有地地价评估和征收地税标准。同时，按中华民国土地法规定，1932年起额定地税标准为地价的2%。市Gov制定的《青岛市不动产移转评估暂行规则》规定，凡买卖私有地上有建筑物者，评估其价值时，应按其建筑之种类与优劣分别等级进行定价，每平方米价格标准为:甲、西式建筑物。一等30元，二等26元，三等22元。乙、日本式建筑物。一等26元，二等22元，三等14元。丙、中国式建筑物。一等20元，二等16元，三等12元，四等8元。
　　计价同时按房屋建造年限折旧。地下室、厕所、厨房及储藏室则按本房每平方米或每间之时价折半计价。
　　日本第二次侵占时期，伪青岛特别市公署于1939年1月颁布《都市计划收用土地及禁止买卖办法》，规定青岛特别市区域内土地全部停止权利移转。6月13日，成立伪青岛特别市土地整理委员会，负责审编管辖区内的土地台帐、土地测量、评估等事宜。1940年11月21日，日本殖民当局成立了东亚株式会社，掌管土地废筑之售卖、放款租房及建筑包工，与1940年8月20日成立的中日合办的青岛兴发房地产股份有限公司一起垄断了房地产的处置交易权利。
　　南京国民Gov第二次统治时期，1945年先后成立了青岛市敌伪产业处理局和青岛市地政局，前者主管日伪房地产清理拍卖等具体工作，后者主管地政、交易管理。1947年11月，青岛市制定颁布了房屋造价、房屋估价标准，并首次制定了房屋折旧率标准及建筑改良物估价标准。
　　房屋造价为:钢筋混凝土造，300万元/平方米;料石造和砖造，均为250万元/平方米;土坯造，200万元/平方米;木造，150万元/平方米。

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　　房屋折旧率为:钢铁造和钢骨水泥造年限50年，年折旧率1%;料石造年限40年，年折旧率1%;砖造年限30年，折旧率2%;土造年限10年，年折旧率8%;木造年限10年，年折旧率6%;竹造年限3年，年折旧率30%。
　　民间房地产买卖契据，主要有五项内容:一、出卖人的产权来源和面积、范围、界址及其附属设施附着物;二、出卖予何人及其出卖的货币名称、数额和收付规定;三、出卖的诺言、条规和责任义务;四、为弥补有些契据主文有遗漏差误，在契尾另行补充必要的批注;五、出卖日期及出卖人(若出卖人未达到法定年龄，还要加上出卖人的监护人)、知见人(一般指出卖的直系亲属)、中人(指经纪人或介绍人)、代书人等，也要在契文末行的左行下端签押画号。

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　　青岛解放初，人民Gov保护私人房屋所有权，允许私人房地产交易买卖、租赁、典当、赠与。青岛市人民法院公证处也开办了房地产交易公证业务。没有硬性规定购房人需具备人民法院的交易公证书，买卖双方自行决定是否办理交易公证。
　　由于当时房产交易管理曾一度失控，形成自由市场，一些私人房产经纪人操纵房产交易市场，居间盘剥(1952年后Gov颁文取缔房产经纪人)，一般都收取佣金15%～25%。1950年11月12日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市房地产交易暂行办法》，共10条。其第六条规定，凡经交易所成交之房地产，该所按其成交价格，抽15‰的手续费，其比例买方为10‰，卖方为5‰，立契之日一次交清，再无其他费用。由青岛市房地产交易所专管全市的房地产买卖交易，统一价格，统一办手续。按房屋的不同结构与设备，评定单位造价，按新旧程度扣除折旧后，再加以适当折扣，即为成交价格。当时，由于私房租赁关系不正常，不少房主无利可图，欲出卖房屋投资其他生产;有的房主因房屋破坏严重，无力修缮，所以卖房远超过买房。一般成交价格为房屋折旧后的65%～75%。出卖房屋者多系工商业兼有房产的业主，其次为一般市民。买房以公家最多。1950～1958年全市房产交易共2027处，总建筑面积478159平方米。属公家买私房的即达373处，建筑面积223378平方米，属私人购买的1654处，建筑面积254781平方米。

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　　私有房产初级阶段改造后，全市私有房屋由解放初期占全市房屋总面积的54.28%，下降至60年代前期的13.5%，私房交易件数亦明显减少。“文化大革命”初期，青岛市曾一度禁止私房买卖交易，至1972年才开禁。但由于大多数私房被挤占，造成无房可卖，或只有极少量的私房买卖，开禁流于形式。

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　　“文化大革命”结束后，随着落实私房政策工作的开展，青岛市的私房交易活动逐渐活跃。为促进私房交易市场的健康发展，1983年青岛市制定了《民用旧房估价暂行标准》和《青岛市各类住宅房屋结构类型标准分类表》。估价主要依据房屋造价、耐用年限和已使用年限等因素确定。根据青岛市房屋的不同结构、建筑用料及设备等实际情况，将房屋分为三类七等。即:砖木结构作为一类，分为三等，混合结构作为一类，分为两等;简易结构作为一类，分为两等。

第三篇　房屋管理  
第三章　落实房产政策

第五节　宗教房产


　　解放初期，被Gov依法代管的天主教、基督教房产6处，建筑面积2172平方米;“文化大革命”被挤占接管的天主教、基督教、佛教、道教房产18处，建筑面积7400余平方米;1958年起五大宗教的房产因出租被纳入初级阶段改造的共计73处，建筑面积53547平方米，该部分房产由国家经租后，宗教团体每月按房租收入的30%领取定租，以维持日常开支。
　　中共十一届三中全会后，根据国家和山东省关于落实宗教团体房产政策的规定，青岛市于1982年组织专门力量，对宗教房产逐一进行了排查，并根据不同情况先后进行了处理。处理原则是:原房在的退还原房，局部变动的现状发还，增建面积抵偿被拆房屋面积，拆除房屋以房补偿，原则是拆一还一。处理程序是:先逐处协商，成熟一件即签订单项协议，全部协商后签订“一揽子”协议，全面解决。到1990年底止，已处理结案96处，总建筑面积62919平方米，占总数的97.96%。其中，代管的天主教、基督教的6处房产和“文化大革命”时期挤占和接管的18处房产已全部处理结案;纳入初级阶段改造的，有72处房产已发还或补偿，只有一处因其他原因需协调解决。

第三篇　房屋管理  
第三章　落实房产政策

第四节　华侨房产


　　青岛解放后，在土改及以后历次运动中没收、代管、改造华侨、侨眷、归侨的私房共有287处，建筑面积42973平方米。这些房产除部分因出租面积超过改造起点(青岛市为建筑面积120平方米)而被纳入初级阶段改造，符合有关政策应予维持外，其他自住自用房屋都应当退还原房主。中共十一届三中全会后，青岛市抓紧了落实华侨私房政策的工作。到1990年底止，华侨私房政策全部予以落实。除折价发还和拆除补偿部分外，迁出占房户274户，安置住房总建筑面积14030平方米。安置占房住户投资金额491万元。其中，国家投资152.60万元，有关单位投资338.40万元。折价发还和拆除补偿用款116万元。其中，国家拨款65.80万元，有关单位拨款50.20万元。
　　在已落实政策的华侨私房中，属于土改前一年已具备华侨身分，土改时被没收、征收的私房104处，总建筑面积12507平方米，主要在平度市，国家拨款40万元进行补偿，全部予以落实。属于解放初期Gov代管的华侨房产26处，建筑面积18308平方米，腾迁占住户17户，迁户用房1020平方米;安置占住户用款35.7万元。其中，国家投资10.5万元，有关单位投资25.2万元。折价发还及拆除补偿用款44.8万元。其中，国家拨款27.6万元，有关单位拨款17.2万元。属于私改中被错改的华侨私房36处，建筑面积5930平方米，腾迁占房户16户，迁移用房1010平方米。安置占房户用款35.3万元。其中，国家投资12.6万元，有关单位投资22.7万元。折价发还及拆除补偿用款47万元。其中，国家拨款14万元，有关单位拨款33万元。属“文化大革命”时被挤占的华侨私房121处，建筑面积6228平方米，迁户腾房241户，迁户用房面积12000平方米。安置占房户用款420万元。其中，国家负担129.5万元，有关单位投资290.5万元。