青岛市志51：房产志 第一篇 管理机构 收藏本帖到:QQ书签|百度搜藏|Google书签|新浪ViVi|雅虎收藏|和讯网摘|POCO网摘|CSDN网摘|鲜果收藏 市志, 青岛, 房产, 机构, 管理

概述



　　青岛建置初期，除散落的农、渔村民宅外，有从事商业、服务业的店铺、作坊、货栈71处，有天后宫、于姑庵、海云庵等宗教寺庙建筑及总兵府(俗称老衙门)、驻军营房、电报房等军事设施。当时，民间的房地产交易活动较少，一般沿袭旧习，采取契约的方式进行。
　　德国侵占时期，德国胶澳当局禁止民间房地产自由交易，1898年9月颁布《置买田地章程》，开始有计划地收买租借地。根据市区规划建设需要，将建设区域内的土地以竞标方式出售，用于建造工厂、商店和住宅，并制定了具体的建筑要求，以加快市区建设步伐。为了便于管理，德国胶澳当局于1900年颁布了《德属之境分为内外两界章程》，将青岛内界分为9个区，规定了“欧人居住区”和“中国人居住区”的地域界限。同时，通过公布一系列规定，明确了租用各类房屋的不同租价、房屋建筑的规划要求、审批程序和收费标准等。房地产权属管理以土地为主，按照地段、地号、业主姓名、土地面积、使用目的不同分别建立土地产籍册。房地产转移时，进行转移登记，有关手续费统一收取。民间发生的房地产纠纷，由第二审法院(又称胶州湾上等法院)按民事诉讼受理。
　　日本第一次侵占时期，日侨大量涌入青岛，为便于日本人购买土地和房屋，日本青岛守备军当局于1920年取消了土地增值税，民间买卖土地只征收2‰的契税。至1921年底，日本人强买土地达14.357亩，每亩地价仅30～60元，只及当时地价的1/3。这期间民间建筑发展较快，全市共增建房屋968处，总建筑面积达362272平方米，以日本人所建店铺、工场居多。房地产管理基本上沿袭旧做法，只是对不动产证明及登记等项手续另订特别规则，对不动产买卖、赠与、分割过户的收费标准也作了部分调整，公有地则由当局垄断出租，以收取巨额租金。
　　北洋Gov统治时期，1922年胶澳商埠当局共接收市有公房368处，建筑面积达51万平方米。1923～1928年，新建房屋728处。其中，中国人建517处，建筑面积147767平方米，以住宅、小商店居多，主要集中在台西区和观海山一带。为加强对房地产的管理，胶澳商埠当局先后颁布了一系列规章，对房地产交易的收费办法、标准、房地产的普查、官产房屋修缮、公有房产出租等作了规定。这一时期民间发生的房地产纠纷，由青岛地方审判厅受理。
　　南京国民Gov第一次统治时期，青岛市人口迅速增加，市区房屋建筑增长较快。为了加强管理，市Gov确定由财政局负责对全市市有房产的租赁、产权转移或变更实施管理。1930年5月颁布《不动产移转证明许可规则》，凡声请移转者，必须填写不动产移转证明书，经主管机构审查复核后登记发证，对各类过户的收费标准也相应做了调整。1930年12月，颁布《青岛市市有房产出租规则》，对市有房产的租赁管理、租金确定、收缴办法、房屋修缮等作了规定。1931年，对全市各类土地产籍图册进行清理，将其中的外文译成中文。1932年颁布《青岛市不动产移转评估暂行规则》，规定凡买卖私有地公有建筑物评估价值时，应按其建筑之种类与优劣分等级进行定价，并规定了具体的价格标准。1931年6月至1933年底，对全市土地进行测量，1934年印制出版比例为1/5000的市区地图。1936年在全市进行公私土地及地上物登记，换发土地权利书状。这一时期，房地产纠纷由市财政局所属第三科房地股受理，不服者由法院判决。
　　日本第二次侵占时期，1938～1941年底，全市新建房屋534处，建筑面积182350平方米。在房地产管理方面，1939年1月颁布《都市计划收用土地及禁止买卖办法》，市区的房地产全部停止权利移转。1940年11月成立东亚株式会社，掌管土地废筑之售卖、放款、租房及建筑包工，垄断土地房产的处置交易。
　　南京国民Gov第二次统治时期，1945年10月成立青岛市房产委员会，负责处理日伪房产以及中国民众被日伪强占房产的接收保管和发还事宜。1946～1948年，先后颁布《青岛市处理敌伪房地产暂行办法》等规定，由南京国民Gov敌伪产业处理局青岛分局和青岛市房产委员会共同接收公房4936栋，包括市有的办公用房、商业用房、学校(不含工厂)，房屋估价约1.1亿元。房地产管理方面，1946年成立地政局，设土地登记处，负责全市土地行政事宜和登记工作。1946年3月，公布《青岛市市有房产出租规则》，规定了租赁双方的权利义务和房屋租价的确定办法，并实行保证金制度和铺保制度。1946年5月，颁布《青岛市市有不动产计租暂行办法》，首次将市区划分为四个区域，分别制定了房屋租金标准，同时，将不动产分为铺房、住宅、公共建筑、工厂房、仓库和空地6类，按建筑物新旧程度和地理位置及卫生设施差异分别计租。1947年11月，制定了新的房屋估价标准，并首次制定了房屋折旧年限和折旧率及建筑改良物估价标准，对房地产交易的收费标准也相应做了调整。
　　青岛解放后，中国人民解放军青岛市军事管制委员会按照按系统分头接管、统一管理的原则，接管房产1143处，4655栋，51502间;代管房产406处，834栋，7680间。1950年6月，青岛市房地产管理局成立，对全市房地产实施行政管理。1951年3月，青岛市人民Gov颁布《青岛市代管房地产暂行办法》，对代管房地产的范围进一步予以明确，并对代管房的管理作了规范。至1957年，全市代管房地产达544处，建筑面积236000平方米。此期间，青岛市人民Gov先后颁布了《青岛市公共房产租赁暂行办法》等规章，对公共房产的租赁、修缮;房地产交易的登记、审批、缴费标准;民有房地产的管理、租赁、修建、纠纷处理;公私房地产的所有权登记、他项权利登记、移转登记、变更登记、注销登记、更正登记、证照遗失登记的范围和程序;公私房地产发生买卖、典当、赠与、交换、分析、继承时应缴纳的契税标准以及青岛市的住宅统一建设等均做了比较具体的规定，使全市房地产管理初步纳入规范化管理轨道。
　　1958年5月，青岛市开展了对私有出租房屋的初级阶段改造，确定出租私房以建筑面积100平方米以上为改造起点，同时，对教会所有出租房产、工商业资本家的出租房产和工商业用房一律进行改造，伙有房产如系全部出租并符合改造起点者，亦进行改造。改造形式采取国家经租的形式，改造房产由国家统一租赁管理、统一修缮、统一分配使用，纳入改造的房产按照国家经租房租金标准付给房主固定比例的租息，至1966年9月底停止支付。
　　“文化大革命”时期，青岛市房地产业的发展受到一定影响，正常的房管秩序被打乱;1965年组建的房屋普查队，于1971年解散;私房交易活动一度被禁止，房产纠纷的调处工作也处于停滞状态。
　　“文化大革命”结束后，特别是中共十一届三中全会以后，随着改革开放的深入进行，青岛市的房地产业有了长足发展。城市房屋建设采取旧城改造与新区建设相结合的办法，在旧城改造中坚持以改造棚户区为主，加快了建设步伐，居民的住房水平不断提高。这期间，制订颁布了一系列房产管理法规、规定，加强了公、私房及城市房屋拆迁管理，房产管理工作逐步走上法制化轨道。
　　开展了城镇住房普查和房产全面登记。1985年4～12月，全市开展城镇房屋普查，共普查365229户，房屋175614栋，总建筑面积34732367平方米，全市人均住房使用面积8.5平方米，人均居住面积5.68平方米。1987年8月至1990年12月，对市区和市辖县(市)、区各类房产(部队营房除外)进行全面登记。全市实际登记112873件，建筑面积4401.07万平方米;发放房屋产权证102702件，总建筑面积3811.65万平方米。
　　落实了房产政策，基本解决了私房初级阶段改造遗留问题和部分代管房产问题。至1990年底，退还“文革”房产产权3504处，建筑面积22万余平方米，占全部应退总数的91.85%。处理落实各类私房遗留问题1298件，占总数的98.93%;应予迁户腾房的已完成878户，占总数的85.41%。
　　规范了民用旧房估价标准，开放了房产交易市场，活跃了房产交易活动。1985年市内五区房产交易129起，交易面积3544.17平方米，交易金额360483.80元;1990年交易数上升至312处，交易面积10845.28平方米，交易金额达4336952.89元。
　　规范市区的换房活动，解决了市民换房难的问题。1984年9月至1988年9月，全市办理换房登记手续10213户，换成5256户，成功率为51.46%，较好地解除了部分居民的居住不便和后顾之忧。
　　调解、裁决房产纠纷和房屋拆迁纠纷。随着城市房地产业的发展，房产市场日趋活跃，各项交易活动不断增加，房产纠纷也有所增长，比较突出的是公有房产买卖、租赁、使用纠纷和房屋拆迁纠纷。1985～1990年，共裁决市内五区房屋拆迁纠纷案件852起。1987年10月起，青岛市房产管理局依据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，开始受理公房纠纷案件，至1990年底，共受理公有房产纠纷案件346起，结案330起。
　　建立了白蚁防治机构，开展了白蚁蚁害重点调查，对房屋白蚁蚁害及进口木材中携带的白蚁进行灭治。1984～1990年，全市灭治白蚁137起，保护房屋总建筑面积6.2万平方米。
　　截至1990年底，青岛市市内五区实有房屋建筑面积3304.41万平方米，其中住宅建筑总面积1633.49万平方米。直管公房建筑面积878.35万平方米，其中住宅建筑面积722.91万平方米;人均居住面积达6.6平方米。

第一篇　管理机构
第二章　政策法规



　　1898年3月6日，德国迫使清廷签订了《胶澳租界条约》，取得了对租界区内的行政立法及处置权。同年9月2日，颁布《置买田地章程》，宣布殖民当局将按青岛建置初期的地价逐步收买租借地土地。严禁民间土地自由买卖和出租，属农业用地确要移转出租，必须经殖民当局批准。对殖民当局暂没有收买的土地，保留优先购买权。至1902年，殖民当局按编制的城市规划范围渐次买地完毕。除了殖民当局留用的土地外，根据城市建设规划要求，将收买的土地以高价标售于民(此种地叫私有地)。卖出地的主要用途是建工厂、商店及住宅。殖民当局留用的土地(称公有地)，以划拨方式进行公益性建设和市政建设的公共建筑用地，不进行标售或出租。对教会、学校、医院等无偿拨付土地，不得转卖，如遇土地改变用途，则该地仍为殖民当局所有。
　　殖民当局对出卖的私有地，制定了严密的管理法规。规定凡购买土地者须在三年内建造殖民当局批准设计施工的地上物，根据《青岛地税章程》，私有地按价征税，年税率6%。如未按期建房使用，则按土地课税规定征税:第一年9%，第四年12%;第七年15%;第十年18%，第十三年21%，第十六年24%。
　　私有地的取得，采取招标竞卖方式，由殖民当局及市民代表成立地价评估委员会，制定《土地估量章程》，把市内租借地分为6个区。以每个区投标者的最低价和最高价平均定价。为了防止土地投机，殖民当局于1898年9月2日发布了《胶州湾德意志保护领域土地取得条例》，增设土地增价税种，《条例》规定:市民从当局买得的土地，若再互相买卖时，须缴纳土地增价纯利润的33.3%的租税，同时，《条例》又制定了不移转地价差增税规定，即对于在25年内不变更所有权的土地，如果其时地价腾涨，由地价评估委员会审查改定地价后，按照原先买的地价差额，征收33.3%的土地增价税。土地增价税的实行，限制了土地投机行为，加速了城市建设的发展。1901年，市区已有各类房屋面积20余万平方米。
　　殖民当局在开辟青岛市区初期，即针对城市房屋建筑及管理，制定了有关规章制度。1900年6月14日，颁布《德属之境分为内外两界章程》，是青岛最早的含有房产管理内涵的规定。青岛内界分为9区，即青岛、大鲍岛、小泥洼、孟家沟、小鲍岛、杨家村、台东镇、扫帚滩、会前等。各区管理、缴纳税费等事宜，由中华事宜辅政司负责，社会治安及流动人口管理则由各区巡捕局负责。另外，青岛内界根据居住情况分两部分:西起斐迭里街(今中山路)、北起侯楼威街(今德县路)一线沿小北山岭过挂旗山(今信号山)至凤台岭(今青岛山)再至会前东山至海沿为欧人居住区，不准建盖中国式房屋，不准中国人居住。属于欧洲人雇用的中国人限数限地居住。在此界外为中国人居住区，凡置地建房或出租房屋者必须在14天内报呈中华事宜辅政司批准督查。报呈内容包括房屋坐落，产权人姓名、籍贯、职业;租赁者的身分及承租情况。并且规定每次收取入册登记费2元，房主易人每次收取登记费1.5元。
　　1900年6月14日公布的《经理台东镇事务紧要规条》中规定:凡租用盖造住房、铺面房及栈房者，其租价分为三等，上等每月每方0.85元，中等0.70元，下等0.55元。每方计地200平方米。为加强建筑和房屋管理，1901年殖民当局颁布《经理台东镇事务紧要补充规条》，共7条:一、凡承租为建筑之地基，只准建筑面积占地3/4;二、两栋建筑相距至少3米;三、每间住房最少不低于4.5平方米;四、一层地板距地面至少不低于39厘米;五、每栋住宅必须有院落并建有厕所、脏土箱，有专人清扫;六、每百平方米收取月租金0.20元，由房主每月5日预缴;七、当局保留处置权，如发生危险的传染病疫或特别污秽一律拆毁。
　　1904年5月27日，胶澳总督府颁布了《工务巡捕费项章程》，规定凡修造房屋事宜均由工务局管理，新建欧式房屋每100立方米缴纳管理费2元，每处修缮或改建工程缴纳管理费15元。不足200立方米则缴5元。对华式新建或修建房屋按间缴管理费3元。工程项目设计图纸必须事先呈由工部(务)局审批。
　　1914年2月，胶澳当局正式取消了内界分两部分的规定，欧人居住区允许中国人居住，其房屋管理办法亦渐统一，不再分类。德国侵占时期，胶澳当局共出台有关房地产管理规定近百项。
　　1914年11月日本第一次侵占青岛后，土地管理制度基本上依照旧规，只有不动产证明及登记等项手续另订特别规则。鉴于日本人来青人数增多，扩建房屋、道路需用大量土地，为鼓励私有地自由买卖，使日本人便于购买土地建造房屋、工厂。1920年，废除土地增值税，买卖土地只征卖价的2‰的契税。对公有地，日本人恃势制定土地出租规则，由殖民当局垄断出租收取巨额租金。修订地价规定，压低价格强行购买民有地复卖给日本侨民。
　　北洋Gov统治时期，胶澳商埠督办公署于1924年5月2日颁布《胶澳商埠督办公署清理官产处分课办事细则》，共56条。6月21日，颁布《胶澳商埠修理官产房屋暂行办法》，共6条。规定市工程事务所每年4月与财政局房地产股一起对全市官产进行查验，对需求修理房屋列出预算，凡修理费在20元以上者招标承办，20元以下者由工程事务所营造部派员办理。每年7～9月为修缮期。
　　为加强市区房地产交易管理，胶澳商埠督办公署先后颁布了《胶澳商埠不动产证明许可收费规则》(1923.5.15)、《胶澳商埠房产验契规则》(1924.7.11)以及有关土地管理的规定，并对不动产证明许可收费及房产验契做了新的规定。
　　为加强全市房屋出租管理，1925年9月21日颁布了《胶澳商埠局公有房产出租规则》，共14条。规定凡租用公房者需呈报申请书，并有铺保或保证人证明，批准后先缴一个月租金后租住，然后每月缴租不得拖欠，不得转租。房间设施不得更改移动。这是青岛建置以来最早的公有房产出租规定。
　　南京国民Gov第一、第二次统治时期，有关房产管理专项规定主要有:《青岛市市有房产出租规则》(1930.12.25)，共14条。除了租赁公房仍须铺保或保证人规定外，增加了租赁人如欲改建移动建筑原状，可具图向财政局核准后再行施工。每三年可续租，但需再缴纳办理手续费用。《青岛市市有房产出租规则》(1946.3.28)，共16条。规定房屋租价由财政局按照市价随时酌量确定，租赁公房需缴纳保证金，退租后发还。房屋租期住宅一年、商业铺面房三年，租金视物价情形每年调整一次。机关团体租赁公房一律缴纳租金，不得减免。《青岛市市有不动产计租暂行办法》(1946.5.30)，共15条。首次将市区划分为甲乙丙丁四等不同区域，分别制定房屋租金标准，不动产类别分为铺房、住宅、公共建筑、工厂房、仓库和空地6类，按建筑新旧程度和地理位置以及卫生设施差异，每类又分1～5等，租价均按平方米计算。规定租用市有不动产者必须按时缴纳租金，如接到通知三天不到财政局缴纳租金者，Gov有权扣押其房屋所有物品或送警察局罚办。
　　另外，南京国民Gov第二次统治时期，青岛市Gov对接管处理敌伪产业方面制定了一系列规定，有1946年的《青岛市处理敌伪房地产暂行办法》、《青岛市出租房地产租赁规则》、《青岛市敌伪地产房屋及家具运用办法》、《青岛市处理敌伪工厂房地产办法》，1947年的《青岛市加速出售敌伪房地产实施细则》、《青岛市出售敌伪房地产简化手续办法》、《青岛市接管敌伪房屋修缮办法》，1948年的《汉奸房屋保管使用办法》等。
　　青岛解放后，房地产管理法规建设的重点是建立新的房产管理秩序，确保公共房地产不受损失，安定人民生活，保护人民利益，促进城市建设。
　　1949年7月23日，中国人民解放军青岛市军事管制委员会颁布了《青岛市军事管制委员会公共房地产管理暂行条例》，分总则、接收、清理、分配管理、修理、租赁、奖惩和附则8章24条。实施范围主要是青岛市各项公共房地产和国民党Gov机关、部门，战争罪犯及反革命首恶分子在青岛市的公私房地产等。《暂行条例》规定机关部队或个人拟使用公共房屋者经向房产部接洽申请并审查批准后，由军管会房产部发给许可证方得使用，有关房屋修缮由军管会公共房屋管理委员会批准修理。市民租用公共房屋需修理者，由军管会房产部与承租人双方协议规定办理。根据该条例第19条规定，1949年8月1日颁布了《青岛市公共房产租赁暂行办法》，共25条。规定无论机关、部队、团体、学校或市民承租公共房产，均须订立租约，缴纳租金。市民承租者还须填写保证书，缴纳保证金。期满允许续租，租额每3个月为一期，双方协议规定每期第1个月缴清房租，拖欠房租加收滞纳金。凡承租公共房产，如有改变门窗结构者必须写出申请，经房产部核准后方得施工，其改修费由承租人负担。外修由房产部负责，内修由承租人负责。凡使用不当或积欠2个月以上房租者，房产部得随时解除租约，勒令迁移。
　　1950年11月12日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市房地产交易暂行办法》，共10条。规定凡购买房地产者，须事先向市房地产信托公司交易所申请登记，送验产权证件，经转呈市房地产管理局审查批准后，始准出售，并按其成交价格向信托公司缴纳15‰的手续费。其中，买方为10‰，卖方为5‰。未经交易所自行成交者，必须按规定向交易所办理登记，缴纳手续费并取得收据，否则不予办理税契与过户登记。
　　1950年12月25日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市民有房地产管理暂行条例》，分总则、管理、租赁、修建和附则5章31条。《条例》规定，一切民有房地产所有人须持有关证件到市房地产管理局申请登记，经审查公告无异议后，发给房地产所有证，具有法律效力。民有房地产所有人有权依法自由买卖、出租、典押、转让。承租民有房地产者，须订立租约，缴纳保证金，不得拖欠租金，未经业主同意不得转租、转借、转让、转兑，如有违犯，业主得收回房地产。业主须按规定向Gov缴纳有关房地产地租及捐税。如业主不在青岛市，则由承租人代缴，在房地产租金内扣除。《条例》规定，民有房产业主要及时修缮，对倒危房要及时修建或拆除，禁止使用。除另有约定者外，外修由业主负责，内修由承租人负责。如业主不在青岛市或拒不修缮时，承租人可报告房地产管理局出资代修，其代修费用，列具证明，在房租内扣除。承租人自愿出资代修房屋，事前应与业主订立合同，修缮费可抵租金。
　　1951年3月17日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市代管房地产暂行办法》，共12条。代管房地产范围为:“一、逃亡之国民党Gov各级公务人员所有房地产，无人经营者。二、国民党Gov代管及解放后为人民Gov查获尚未经法院判决之汉奸房地产。三、外侨房地产，因业主不在本市，无人经管，或有人经管而证件不足，或被人窃占者。四、经国民党匪帮强行霸占之房地产，未经业主申请发还，或虽经申请发还，而非业主自行申请，所委代理人代理权又属欠缺，或证件不足，或业主死亡，而合法继承人未能判明，及有其他特殊情形，一时难以处理，有代管之必要者。五、业主不在本市，又无代理人，或有代理人而证件不足，又未依限办妥手续，或产权不明及因原业主死亡而合法继承人尚未判明的房地产。六、无合法主持人或正式代理人负责管理之祠堂、庙宇、教堂、会馆及其他社团之房地产。七、其他经人民Gov各机构处分交付代管之房地产。”全市代管房地产管理由市房地产管理局负责。代管房地产之收益，扣除应负担的捐税及修理费后，得按剩余部分收取20%的代管费。凡依法申请发还代管房地产者须清偿有关费税后方能发还。其在代管期内与租户所订租约，即于发还时终止，改由租户与业主协商续租。
　　1951年11月1日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市市区房地产登记暂行办法》，共25条。登记范围是市区公私房地产，不论在解放前已否登记，悉依法办理。分为设定所有权登记、他项权利登记、转移登记、变更登记、涂销登记、更正登记、证照遗失登记。登记声请人名字应以户口簿所载本名为准，不得使用化名、别号、堂号等。声请登记之产权证件，经审查无讹后，除他项权利及涂销登记外，均予登报一日，并在各该区Gov及房地产管理局门前揭示，经一月后，无人提出异议时，准予办理缴费、领证手续。凡逾期登记者，过五日加征登记费20%，十日加征100%，15日加征200%。声请登记时，所申报的房地产价值有不符时，得由主管机关会同财政局及房地产交易所按市价评估确定。主管机关填发的产权证件是保证产权的唯一凭证，从南京国民Gov青岛市Gov领有的凭证收回注销。凡不按规定登记办妥手续，又不陈述理由请求批准延期者，均视为无主房地产，按代管房地产管理。
　　1952年11月9日，青岛市人民Gov颁发了《青岛市区契税暂行条例施行细则》，共23条。需办理契税的范围是，凡属青岛市市区内，无论公私房地产，如发生买卖、典当、赠与、交换、分析、继承及建筑等情形者，均照章按不同规定标准办理契税。凡属土地房屋交易时，除由立契人及交易所(中证人)草契盖章外，须经当地派出所或街道委员会作监证盖章，再依法向主管机关完纳契税。匿报产价者按税额2～5倍课以罚金，逃税者按税额6～10倍课以罚金。
　　1958年7月24日，青岛市房地产管理局颁布了《关于国家经租房产接管办法》，共11条。规定凡国家经租房产，一律由房屋坐落地区所属房产办事处负责办理有关接管事宜，并由各处财务组按登记表建帐与填发缴租凭证后，转送各住户按期缴租。房主住在接管房内不收租金，但须缴地租与房地产税。承租国家经租房者按规定缴房租。房屋接管后，房屋修缮事宜由各区房地产管理科工程队按计划进行。
　　“文化大革命”时期，青岛市房地产管理方面的法规建设基本停滞，只是在70年代中期，根据城市建设需要公布了几个房屋拆迁方面的规定。1974年11月18日，青岛市房产管理局革命委员会颁布了《关于支持企事业单位新建职工住宅涉及拆除公房处理的暂行办法》。《暂行办法》规定了企事业单位兴建职工住宅拆除公房时的处理原则、办法，以及按拆除公房的破旧程度分别处理的标准。另外，还有私房处理政策，原住户安排指标、临时拆迁及安置办法、产权处理、协议书的订立等。1975年12月14日，青岛市革命委员会、中国人民解放军青岛警备区联合颁布了《关于加强城市建设管理处理违章建筑的联合通告》，规定“凡国家建设需要征用土地或拆迁房屋，按上级有关规定办理。有关单位和个人，必须服从国家需要，不得以任何借口提出无理要求，阻碍国家建设。对无理取闹，制造事端者应严肃处理，强行执行”。1977年12月5日，青岛市革命委员会颁布了《关于国家建设拆迁住户的几项试行规定》，共10条。涉及到拆迁工作的原则、拆迁费的负担标准、安置原则、新建房屋的管理、拆除旧房的处理、安置拆迁户的住房标准以及被迁单位的安置用房、拆迁纠纷的处理、拆迁工作的组织等等。同时印发的《关于〈国家建设拆迁住户的几项试行规定〉的说明》，对《试行规定》中的部分条文和应掌握的问题作了解释，包括严格控制拆除民房、拆迁费的负担问题、安置拆迁户的建房指标问题、违章建筑的处理、临时安置、拆建住宅的分配、被迁单位的用房标准问题、对个别无理刁难住户的强迁问题等。
　　中共十一届三中全会以后，为加快城市建设，促进旧城改造，合理解决城市建设中的房屋拆迁安置问题，1980年5月10日，青岛市革命委员会颁布了《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》，共10条。规定了签发拆迁证明的办法，拆迁户的安置、临时安置办法，以及私人出租出借房屋的处理，挡光户的确定，拒不搬迁的单位和个人的处理办法等。1983年6月17日，青岛市人民Gov办公室颁布了《关于公布〈青岛市民用旧房估价暂行标准〉的通知》，规定了新的估价标准的生效时间、估价管理部门、对单位购买私房的限制、公用和厂房建筑的估价。《青岛市民用旧房估价暂行标准》按房屋结构不同分为三类七等，即砖木结构为一类分三等，混合结构为一类分二等，简易结构为一类分二等，按使用年限把每类分为十成，并规定了每平方米时值。随《通知》发布的《青岛市民用旧房估价暂行标准说明》、《青岛市各类住宅房屋结构类型标准分类表》，说明了估价的原则、估价标准、附属房屋的估价、标准的修改补充问题、施行时间;说明了房屋分为三类七等的参照结构标准，包括墙身、门窗、地面、天棚、卫生间、厨房、走廊、屋面、照明及其他方面。1983年9月19日，青岛市人民Gov颁布了《关于贯彻执行〈山东省人民Gov城市建设房屋拆迁安置暂行办法〉的通知》，共10条。规定凡在城市规划区内进行建设，需要拆迁房屋时，建设单位必须持上级批准的文件，到市房管部门办理动迁手续后，方可进行拆迁。被拆迁户临时住房安置标准控制在人均4平方米以内;自己解决临时住房的被拆迁户，由建设单位按常住户口一次性发给每人搬迁安置补助费80元。被拆迁户安置面积，原则按原居住面积安置，拥挤户可适当增加，但平均每人的居住面积最多不得超过6平方米;对户口虽在拆迁区，在青岛市另有住房者，原则上不予安置。私房主自住房拆除后，不要求住房安置的，可按旧房估价增加1倍发给补偿费;房主要求保留私房产权的，由市房管局从商品房中解决。遇有房屋拆迁安置纠纷，由市房管部门负责调解、裁处，当事人如不服，必须在限期内到所在区人民法院起诉，期满不起诉又不履行裁决的，应提请所在区人民法院依照民事诉讼法程序强制执行。遇有无理取闹者，视情节轻重给予必要的治安处罚，直至依法追究刑事责任。
　　为加强城市房产管理，青岛市根据有关法律、法规规定，结合实际情况，制定了一系列房产管理规定。1987年5月2日，青岛市人大常委会颁布了《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，分为总则、产权和产籍的管理、房产的经营和管理、房屋的使用和维修、法律责任和附则，共5章41条，1987年7月1日实施。公有房产包括:房产经营单位直接管理的国有房产;国家机关、团体、部队、事业单位自管的房产;全民所有制和集体所有制企业单位自管的房产。市房产管理局是市人民Gov对公有房产行使行政管理的职能部门。《暂行办法》规定，公有房产所有单位均须到市房管机关办理房产所有权登记，经审查确认后发给具有法律效力的房产所有权证件。房产所有权发生转移、变更、产业增减时，所有权单位必须在一个月内到市房管机关办理转移、变更、注销登记。市房管机关对城市公有房屋负有技术、质量鉴定的责任;对城市公有房产纠纷有调解权和裁决权。《暂行办法》对公有房产的出租、房屋的使用和维修均制定了详细规定，对租赁者的权利义务及有关法律责任也做了明确规定。《青岛市城市公有房产管理暂行办法》是全国第一部城市公有房产管理的地方性法规，经山东省人大常委会批准实施后，解放初期颁布的《青岛市军事管制委员会公共房地产管理暂行条例》和《青岛市公共房产租赁暂行办法》同时废止。
　　1987年8月24日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市市区铺面房屋管理暂行办法》，共19条。《暂行办法》规定，青岛市房产管理局是市区铺面房屋的行政主管机关，负责铺面房屋的监证和管理工作;对铺面房屋纠纷有裁决权。房产所有权人和房产经营单位，经过批准，依法可用铺面房屋与国内外的单位或个人联合经营、合资经营商业、服务业，进行各种形式的经济合作。铺面房的商品租金，根据折旧费、修缮费、管理费、固定资产占用费、房产税、土地使用费(税)、保险费、利润和环境率等因素确定。凡铺面房屋出租、出售或作股投资者，均须到市房管机关办理租赁监证、产权转移、变更等手续。凡向工商行政管理部门申请经营商业、服务业的单位和个人，用自有铺面房屋作营业场所的，须交验房屋所有权证件或城建部门签发的建筑施工执照;用租赁的铺面房屋作营业场所的，须交验租赁合同或房产所有权人、房产经营单位出具的书面证明。违章建筑不得用于营业用房。《暂行办法》还对非法使用铺面房行为的处罚作了明确规定。
　　1987年8月25日，青岛市人民Gov批转了《青岛市房产管理局关于在全市城镇进行房屋产权登记发证工作的报告》，颁布了《青岛市城镇房产登记暂行办法》，共18条。《暂行办法》规定的登记范围是市内五区、各县(市)及黄岛区近期规划范围内的国家机关、部队(营房除外)、团体、学校、企事业单位的自管房产，房管部门的直管房产权拨用房产、城镇居民的私有房产和乡(镇)办公、生产、文教卫生、服务事业的房产。房产登记分为产权登记、转移登记、变更登记和注销登记四种。《暂行办法》对产权人办理产权登记有关手续、须提供的有关证件和具体收费标准等作了详细规定，对逾期未办或拒不办理登记以及有违法行为者，规定将依法进行处罚或追究法律责任。
　　1988年6月9日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市城市新建住宅小区管理试行办法》，共25条。《试行办法》规定，住宅小区内的所有房屋，由房产部门统一管理，按国务院《城市私有房屋管理条例》和《青岛市城市公有房产管理暂行办法》的有关规定执行。小区内的房屋必须按批准的规划设计用途使用，任何单位和个人不得私自出售、转让、出租、拆除、改装或变更用途。如确有需要者，须经住宅小区管委会同意报房产部门批准。变更用途的还应经规划部门批准。严禁在住宅小区内兴建污染环境的生产、加工型企业。
　　1990年1月13日，青岛市人民Gov颁布了《青岛市城市房屋互换管理暂行办法》，共17条。《暂行办法》规定:住户换房可通过换房站介绍、单位协助、自愿互找对象等方式，在直管公房、单位自管房和私房之间进行。凡属于有以下情况之一的不得换房:一、未取得合法使用房屋证件的;二、所住房屋无合法所有权证件或发生房屋所有权纠纷的;三、拖欠房租或发生房屋租赁纠纷的;四、人为损坏所住房屋未按规定修复或赔偿的;五、所住房屋已列入规划改造范围，且规划部门已经批准规划设计方案的;六、房产管理机关认为不应换房的。经换房站介绍换房的住户须到换房站办理换房登记手续，并缴纳“换房登记费”。办理换房手续时，原租住直管公房的，须交验房屋租赁合同或住房使用证;原租住单位自管房的，须交验自管房单位同意换房的书面证明;私房所有权人登记换房，须交验房屋所有权证。《暂行办法》中对换房其他程序，办理承退租手续，换房双方的义务责任及违约纠纷的处理和应缴纳的登记费、手续费均作了详细规定。这是青岛建置以来第一个城市房屋互换的行政规章。

第一篇　管理机构
第一章　管理机构



　　德国侵占和日本第一次侵占时期，青岛无专门的房产管理机构，只设土地管理机构，专司全市地政管理事宜。
　　1922年北洋Gov接收青岛后，设立胶澳商埠督办公署，以财政课兼理地政事宜。1923年3月，改财政课为财政局，内设房地科，专理地政房产事宜。1924年4月，改财政局为财政科，内设房地股，另设临时清丈房地事务的清理官产处。1925年7月，清理官产处裁撤，财政科设房地、清丈两股，同年10月，将清丈股并于房地股。
　　南京国民Gov第一次统治初期，设土地局专理地政事宜。1930年3月，土地局裁撤并于财政局，设为第四科，专司地政事宜;第二科辖租税股、捐费股，专司收取房地产有关租税捐费等事宜。1931年，财政局内设房地科，专理全市房地产行政管理事宜，下设房地股、登记股、测绘股。主要职权范围为:处理公、私土地房产事项;负责土地房产登记及移转、过户、发照;清丈、测绘土地、绘制地籍表册和发行官契等事项。
　　日本第二次侵占时期，仍设财政局，其权属范围基本未变。
　　南京国民Gov第二次统治时期，1945年10月27日成立青岛市房产委员会，负责处理日伪房产及被日伪强占房产的接收、保管和发还等事项。12月29日成立青岛敌伪产业处理局，下设秘书处、清算处，清算处辖第三组主管有关房地产及商店事项。1946年1月21日，成立青岛市地政局，负责全市土地使用、整理地籍等地政事宜。中央信托局青岛分局负责代理市Gov复估、招标、投标、出售敌伪房地产(包括商店、住宅等)，并收取手续费;中央信托局青岛分局与市财政局、地政局成立联合办事处，代办出售敌伪房地产契税登记过户事宜。国民Gov经济部冀鲁特派员办事处掌管处理敌伪强占工厂房屋发还标售等事项;青岛市财政局负责出租公产、管理公产、征收租税等事宜;建房、修房等事宜由工务局负责。
　　青岛解放后，中国人民解放军青岛市军事管制委员会房产部接管了国民Gov中央信托局青岛分局，办公地址设于馆陶路1号。其后不久即启用“中国人民解放军青岛市军事管制委员会房产部”印章，下设秘书组、人事组、租赁组和管理组四个组，约400人。1949年8月设修建科，下设会计股、购料股、运输股和工程队共55人。1950年6月，撤销房产部，成立青岛市房地产管理局，下设秘书科、房产科、地政科、人事科和清理科共136人。另成立青岛建筑公司，下设经理课、秘书课、人事课、总务课、财务课、营业课和工管课，木厂、铁厂和油漆厂，共270人。设房地产信托公司，下设秘书室、人事室、信托课、经租课、财务课和管理课，附设房地产交易所，辖市北、市南、台东、台西和沧口(含四方区)五个办事处，共299人。1952年初，由市区七个公营建筑修缮公司合并成立青岛市建筑工程公司，归市房地产管理局领导，并设立房地产信托公司四方区办事处(原沧口与四方设一个办事处)。1954年春，青岛市房地产管理局辖属的青岛市建筑工程公司划归青岛市建筑工程局。市房地产管理局下设秘书科、人事科、财务科、计划科、公房科、民房科和地政科。成立修缮工程队，撤销房地产信托公司，另成立房产公司。原房地产信托公司的六个区办事处直属市房地产管理局领导，改为按行政区设立的派出机构;原房地产交易所划归局民房科管辖。1957年，市房地产管理局编制调整，下设局长办公室，人事科、财务科、房管科、基建科和地政科，辖市南、市北、台东、台西、四方、沧口区办事处和局属修缮工程队。1958年6月，为改进房产机构体制，原设市内各区房产办事处改为房地产管理科，划归各区人民委员会领导。同年8月，房地产管理局也相应调整机构，设办公室、房产科、统建科、财务科和修建工程队，将原属区一级房产管理、养护与市城市建设局下放各区领导的工区，合并成立市人委领导下的建设局。1959年1月，青岛市房地产管理局改名为青岛市房产管理局，原地政工作移交城建局。同年2月21日起，正式与城建局具体办理交接工作事宜，并启用“青岛市房产管理局”印章。局设秘书科、人事科、房产科、基建科和财务科。1961年5月，青岛市房产管理局编制调整。局设秘书科、人保科、计划财务科、修建科、房产管理科，编制34人;下设材料生产供应站为局直属事业单位，辖水泥预制厂、器材厂、炉渣砖厂、运输队;原修建工程队所属三个工区合并为二个工程队，归局直属领导;市内各区撤销建设局，成立房产局驻区派出机构，分市南、市北、台西、台东、四方和沧口区房产办事处，编制116人。1962年11月1日起，原市民政局社会福利采石厂，转为集体所有制企业，交由市房产管理局领导。1963年，青岛市房产管理局压缩行政管理机构，保留秘书科、人事科、计划财务科、房管科，撤销修建科，定编25人。同年2月15日，局属各区房屋修缮服务队和市手工业管理局所属房屋修缮服务社合并为青岛市房产管理局房屋修缮工程处，并按区划成立五个工程队，原第一、第二修缮服务社全部归市房产管理局统一领导，由房屋修缮工程处管辖。同年2月27日，撤销台西区建制，青岛市房产管理局台西办事处于5月随之撤销，根据调整的区划方案，分别并入市南区房产办事处、市北区房产办事处。1964年，市房产管理局设办公室、人事科、财务科、房管科、保卫科、计划科、劳工科。局直属机构有房屋修缮工程处，辖直属工程队、市服务队、五区社会服务队;撤销工程处材料供应站，成立局直属材料供应站，辖运输队、器材加工厂、预制构件厂;局派出机构有市南、市北、台东、四方、沧口房产办事处。1965年6月12日，青岛市房产管理局房屋修缮工程处改称青岛市房产管理局第一修缮工程处，其辖属的原市内五区社会服务队，按顺序改为处属第一、二、三、四、五房屋修缮队，局直属工程队也归第一修缮工程处领导。新成立青岛市房产管理局第二修缮工程处，辖属台东、四方工程队，并把各区街道服务队统一改成市南、市北、四方3个房屋修缮门市部。
　　1967年3月30日，青岛市革命委员会(简称市革委)发文承认“青岛市房产局革命委员会”。1969年7月22日，青岛市建筑材料公司、青岛市房产管理局和青岛市城市建设局三单位合并成立青岛市基本建设局革命委员会，原青岛市房产管理局为基建局二大队筹备小组。1969年12月26日，市革委发文撤销基本建设局建制，恢复市城市建设局、市房产管理局、市建筑材料公司。1970年4月，青岛市房产管理局革命委员会设办公室、生产指挥部(内设办公室、计划统计组、施工组、财务组、劳工组、房产管理组);辖建筑工程处和市南、市北、台东、四方、沧口房产办事处。1975年，青岛市房产管理局第二建筑工程处划归青岛市建筑工程局，改为青岛市第三建筑工程公司。
　　1979年，青岛市第一建筑工程公司改为青岛市房产管理局所属青岛市第一住宅建筑公司，设立青岛市第二住宅建筑公司、青岛市房屋修建公司、青岛市房产管理局材料生产供应处。局行政设办公室、计划施工科、财务科、劳工科、安全科、房产科、设计室、科技科、信访科、生产节约办公室、人防办公室;局下设市第一、第二住宅建筑公司和市房屋修建公司、局材料生产供应处四个县级单位，并辖五区房产管理办事处。1980年9月5日，成立青岛市统一建设房屋办公室，设在青岛市房产管理局。1982年9月1日成立青岛市白蚁防治所。1984年，青岛市房产管理局调整机构，局设行政办公室、房产科、综合科、劳动工资科、财务科、行政科、教育科、设计室。局直属单位有青岛市第一住宅建筑公司、青岛市第二住宅建筑公司、青岛市房屋修建公司、青岛市房产管理局材料生产供应处;市南、市北、台东、四方和沧口区房产办事处;市房产管理局直属工程队、青岛市白蚁防治所、青岛市房地产职工中等专业学校。1985年2月12日，青岛市房屋拆迁领导小组办公室更名为青岛市房屋建设统一动迁办公室，设在市房产管理局，与原成立的青岛市统一建设房屋办公室各司其责，合署办公。1985年3月成立青岛市建筑装饰工艺工程公司。1985年4月5日，市房产管理局组织机构再作调整，局设秘书科、公房管理科、私房管理科、综合管理科、财务科、劳动工资科、科技教育科。局直属青岛市第一、第二住宅建筑公司、青岛市房屋修建公司、青岛市房产管理局材料生产供应处，市南、市北、台东、四方、沧口房产办事处，青岛市房产管理局直属工程队、青岛市房产管理局设计室、青岛市房地产职工中等专业学校、青岛市房屋建设统一动迁办公室、青岛市房产管理局换房站、青岛市白蚁防治所、青岛汇泉酒家。1985年12月，成立青岛市商品房开发经营公司;1986年4月18日，成立青岛市房产经营公司，均直属青岛市房产管理局领导。1987年3月19日，青岛市房产管理局内部机构10个科(室)改处，局秘书科改为局办公室。同年6月15日，市房产管理局原五区房产办事处改称为房产管理处。1988年5月成立青岛市住房制度改革领导小组办公室。1988年8月8日，青岛市白蚁防治所更名为青岛市白蚁防治研究所。同年11月29日青岛市房产管理局工程质量监督站分站成立，1989年7月27日改名为青岛市工程质量监督站房产管理局分站。1989年9月20日，青岛市房产管理局调整内部机构，私房管理处、公房管理处合并为房产管理处，增设房产纠纷调解裁决处。1989年11月，成立青岛市房产管理局监理处。1990年4月16日，青岛市房地产职工中等专业学校更名为青岛房产职工中等专业学校。同年8月3日增设市房产管理局审计处，8月7日增设市房产管理局法制处。至1990年底，青岛市房产管理局内部机构设置为16个处室，直属单位21个。