预售房款须直接存入银行 防止开发商挪作他用 收藏本帖到:QQ书签|百度搜藏|Google书签|新浪ViVi|雅虎收藏|和讯网摘|POCO网摘|CSDN网摘|鲜果收藏 预售房款, 银行, 开发商, 挪作他用

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2010-2-5 08:08

   “购房人交给开发商的定金、首付款及全额房款怎么花、花到哪里、应该花到哪里，从3月份开始将得到专门的监管，新建商品房预售制度下对预售资金监管缺位导致的市场风险将得到抑制。”记者采访获悉 ，为维护商品房交易双方的合法权益，市内四区将从3月1日起启动新建商品房预售资金监管，预售资金将直接存入监管专用账户且不可挪作他用。

    3月1日启动资金监管

    “新建商品房预售资金必须用于有关工程的建设，Gov房地产主管部门应对商品房预售资金进行监管。”4日上午，青岛市国土资源和房屋管理局相关负责人说。据介绍，根据建设部要求，全国各地必须加快开展新建商品房预售资金监管工作。根据青岛市人民Gov办公厅下发的通知，市内四区新建商品房预售资金监管从今年3月1日开始启动。

    首先，房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应自行选定一商业银行作为资金监管银行，办理新建商品房预售资金监管申请手续。

    其次，根据监管协议，房地产开发企业到监管银行开设预售资金监管专用账户。购房人所缴纳的定金、首付款及全额房款直接存入监管银行专用账户；购房贷款由贷款银行或住房公积金管理机构直接发放到监管专用账户。

    而来自青岛市国土资源和房屋管理局的统计显示，目前全国35个大中城市中，已有25个城市对新建商品房预售资金施行了监管。

    一笔账三个系统监管

    据悉，本市新建商品房预售资金监管机构是青岛市国土资源和房屋管理局下属的青岛市住房置业担保中心。商品房预售资金的监管期限也做了明确限定，为自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后终止。

    “每一笔预售资金，共由三个监管系统进行跟踪监控。”据介绍 ，这三个系统包括商品房预售资金监管系统、房地产市场信息系统的网签子系统、监管银行专用账户结算系统。这三个系统同步互联，可实现对商品房预售信息、商品房预售资金的缴存、使用以及拨付信息的实时监控。

    逃避监管企业将受罚

    如果开发企业未按规定及协议约定将预售资金存入监管账户，或存在违规使用预售资金，以其他方式逃避监管的，监管部门可采取责令限期整改、停止拨付预售资金、处罚以及停止网签等措施进行处理；如果监管银行未按《办法》及约定收缴、拨付预售资金的，监管部门可根据监管协议，终止其监管银行资格。

    此外，商品房预售资金监管的施行区域为市南区、市北区、四方区和李沧区；崂山区、黄岛区、城阳区和即墨市 、胶州市 、胶南市 、平度市 、莱西市的新建商品房预售资金监管，可参照本办法执行。

    ■链接

    预售资金专款专用

    何谓新建商品房预售资金？新建商品房预售资金是指房地产开发企业出售在建商品房(包括经济适用住房和限价商品住房)时，按照商品房预售合同约定收取的房价款，包括定金、以自有资金付款的房价款和按揭贷款。

    “对资金的监管不仅仅包括资金的来源及流向，还包括资金的用途是什么。”该负责人说，预售资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、缴纳法定税费、偿还在建工程抵押贷款及支付工程其他相关费用。

    ■政策解读

    开发商随意涨价将受抑制

    “新建商品房预售资金监管制度是商品房预售制度的有效补充，能保证预售资金专款专用，保障预售资金的安全，确保新建商品房项目的建设质量。”4日上午，记者针对预售资金监管启动后对楼市可能带来的影响进行采访时，不少业内人士如此说。但新规施行后能否对房地产市场带来积极的影响，也有不少怀疑的声音。

    开发商盲目扩张受抑制

    “新规实施后，岛城购房人的所有预售资金将得到全程的严格监管，部分房产开发商不顾资金压力，拆东墙补西墙，盲目拿地扩张的现象将会得到控制 。”4日上午，在详细看完新建商品房预售资金监管细则后，青岛广华置业总经理助理于湫说，新规的实施也可以避免烂尾楼的出现。

    可防止房价非理性波动

    “以前开发商提前拿到预售款后，意味着提前收回了大部分甚至全部的成本，就有后盾把房子囤起来不卖，或者分批供应到市场上去，导致房价不理性地上涨。”对于新政实施后的意义，青岛市房地产协会会长林民庆有着更为积极的预测。他认为，在商品房预售资金控制的过程中，网上签约环节也得到了监控，这对打击囤房不卖、哄抬房价的现象是一剂良药。

    操作上存有一定难度

    “快速回笼的预售资金是房地产开发企业实现‘以小博大、滚动开发’的重要一环，不同的房地产开发企业可以采取相应的策略，规避资金监管。”4日下午，青岛安泰信集团市场研究总监张百忍说，延迟签约时间、虚报签约数量都可以实现对预售资金进入监管账户的时间、数量进行控制。此外，预售资金的监管操作起来也非常复杂。“这里面不仅涉及到各家开发商，还涉及各家商业银行，以及每一个项目等。”张百忍说，以目前已经进驻岛城的多家外来房产大鳄为例，其售后资金要经过外地总公司的统一调配，当地Gov相关部门在监管时会不方便。“预售资金的有效监管显然很困难。”张百忍说。

    对于操作上可能存在的难度，4日下午，市国土资源和房屋管理局相关负责人也予以肯定。据统计，青岛市内四区去年共成交新建商品房26452套，共涉及到100多个房地产项目。文/记者 王爱科

（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 宋涛]