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青岛房价均价9505/平引质疑 仅比济南贵390元
2月10日，中国指数研究院发布了房地产“百城价格指数”，青岛市今年1月份平均房价为9505元/平方米，环比上涨0.6%。然而不少市民却怀疑这一数据的准确性。记者注意到，几乎每个月都会有不同的研究机构和营销机构发布岛城房价统计数据，这些数据之间确实存在大相径庭的情况。对此，业内人士表示，青岛七区五市的房价存在较大的差异，笼统地用一个均价显然无法说明白青岛的房地产市场变化。
数据
济青房价仅差390元
日前，中国指数研究院公布了房地产“百城价格指数”，根据该份统计数据，深圳市的住宅样本平均价格为25004元/平方米，位居全国首位，上海和北京分别以23478元和 22650元的单价分列二、三位。
值得注意的是，数据显示，青岛1月份住宅样本平均价格为9505元/平方米，而济南的则为9115元/平方米。
“青岛的住宅均价和济南比起来，单价仅仅高出390元，这有些让人难以相信吧？”看到“百城价格指数”所做的统计数据后，市南区的一位市民打电话质疑说。而截至15日，亦有不少市民来电话表示了这样的疑问。而记者注意到，统计数据显示，青岛 1月份新建住房价格环比上涨0.60% ，而济南市新建住房价格指数环比上涨1.28%。
不少市民质疑，市南区的高端项目最贵的已经卖到了近5万元一平方米，市北区的房价已经全线过万，四方区和李沧区甚至城阳区都有单价过万的项目，为何会出现青岛的住宅均价和济南如此接近的统计结果？“这样的统计数据显然离我们实际的买房体验太远。”市北区的一位购房者说。
感受
刚买的房远高于均价
“我不能说这个统计价格不对，但其准确性却值得怀疑。”14日上午，看着这份统计数据，四方区的购房者杨晴说，因为这个价格和她刚刚买到的房子的签约价格相差太远了。
杨晴翻出了自己的购房合同，合同显示，1月下旬，她在中海清江华府买了套房子，房子不到90平方米，11楼，签约均价是13000元。“我刚到四方房地产交易处办理完契税手续，按照90平方米以下的标准，光契税就交了1万多元。”杨晴说，如果这个9505元/平方米的平均价格是准确的，这个价格和她买房子的价格，每平方米居然有3495元的差距，这难免让她产生疑问。
“不仅如此，实际上在确定中海清江华府的房子前，我为了买到单价万元以下的房子不知道跑了多少楼盘，单价低于一万元的房子实在不好找。”杨晴说。
“市南区随便挑一套房子，单价就比这个均价高出一万多元，市北区要高出五六千元，四方区也要高出两三千元，既然这样，这个价格指数对老百姓买房子就没有参考意义了。”市北区购房者刘静说，相反，如果是胶南、胶州或者即墨的市民，买套房子可能要比这个均价便宜好几千元。
调查
一月七区房屋均价超万元
记者从市房地产交易中心了解到，其实1月份岛城在售楼盘相对较少，尤其是市辖七区，记者粗略统计了一下，主要的成交量来自市辖七区的33个新盘项目。如果把这33个新盘项目按照区域分开，通过计算它们各自的签约价格，是可以得出七区在1月份的签约均价的。
以市南区为例，1月份市南区在售楼盘包括香港置地、远雄国际广场、万丽海景、东海公馆商住公寓和锦绣华城项目，签约均价方面，香港置地为29678元/平方米，远雄国际广场为41798元/平方米，万丽海景为51041元/平方米，东海公馆商住公寓为39117元/平方米，锦绣华城项目为25079元/平方米。“通过对在售项目的签约均价及签约总量、签约总面积进行统计，就可以得出市南区在1月份的成交均价。”张百忍说。
采访中记者了解到，青岛银海世邦研究中心曾对岛城1月份的房地产市场统计数据做过分区域的统计，统计显示，1月份市南区签约均价为24286元/平方米，市北区的签约均价为12015元/平方米，四方区签约均价为11588元/平方米，李沧区签约均价为9024元/平方米，崂山区为17888元/平方米，城阳区为7043元/平方米，黄岛区为7727元/平方米，而市内七区的签约平均价格为10563元/平方米。
记者注意到 ，除市南区外，这份统计数据选取的样本楼盘正是各个区域的在售项目，市北区的包括青建依山半岛 、香缇树下、良辰美景二期和新海园品阁等；四方区的则有联城海岸锦城、一木瑞昌馨园、中海清江华府和乐天家园等；李沧区则有伟东幸福之城、春和景明二期、福顺家嘉园、青山绿水商品房以及东城水岸等；崂山区则有鲁信含章花园、新华锦爱丁堡国际公寓、金光丽园、竹韵山色和桃园山色等项目。
显然，这个统计数据因为把各个区市单独分析，也就与中国指数研究院、宜居城市研究室的统计价格相差悬殊。“以上的价格来自于今年1月份各区域新房项目的实际签约成交价格，而且在价格统计时仅计算商品房价格，并剔除政策性住房的影响。”马光明总监说。 现状
房价统计数据相互“打架”
实际上 ，几年以来，房地产统计分析数据相互打架的情况一直存在。来自不同统计机构的房地产市场统计数据，因为统计方式及样本选取方式的差异，相互之间一直存在很大的差距。
以“宜居城市研究室”发布的《2010年中国城市房价排行榜》为例，在这份统计数据中，曾对岛城去年7月份的房价进行过统计，并对110个城市的房价做出了排名。记者注意到，根据该机构发布的统计数据，岛城去年7月份的新房均价为8962元/平方米，位居110个城市的第17位，而济南市的新房均价为7760元/平方米，位居第25位。
同样是在这份榜单中，杭州市的新房均价为25840元/平方米，位居榜单第一位，而深圳市的新房均价为16978元/平方米，仅位列第6位。记者注意到 ，这份榜单公布后，同样是引起一片质疑声。比较中国指数研究院和宜居城市研究室的两份房价统计数据可看出，岛城的新房均价都在每平方米八九千元左右，这也难怪不少购房者要质疑这两份统计数据的真实性了。
“这些统计数据来自不同的民间调查机构，存在误差是难免的，但归根结底还是因为统计方式的差异。”提到房地产市场不同来源的统计数据相互“打架”的问题，青岛银海世邦市场研究中心的马光明总监说。
“在青岛活跃着几十家不同的研究机构以及地产营销机构，他们都有自己的数据搜集与分析系统，出于商业目的，各自都会做市场研究分析数据，这里面最核心的内容就是成交量及房价的变化。”15日上午，楼市分析人士张百忍说。
说法
样本均价取全市平均值
“我们的新建住宅样本选取的是青岛所有在售项目，包括青岛市所辖区市的新盘项目，济南的统计数据在样本选取上也是一样的。”14日下午，中国指数研究院副总监何先生说。
14日下午，记者找到了中国指数研究院青岛分院的运营总监徐慧。“我们在做‘百城价格指数’的时候，以全样本作为目标样本，并不是以某个区域的样本为主，更不会只选取市内的楼盘。”徐慧说，所谓的“全样本”是指参考岛城七区五市的全部在售楼盘，但如果某些楼盘即将售罄，它的价格不足以支撑对市场的影响，则会将这个楼盘过滤掉。徐慧强调，对于郊区的样本选取还有一些谨慎的考虑，不能说所有都选取了进来，但是不会只选取市内的楼盘。
“统计的结果是青岛七区五市所有在售项目的平均值，这是导致均价统计数据偏低的主要原因。”何副总监说。
建议
房价统计要照顾青岛特点
“其实笼统地用一个均价显然无法说明白青岛的房地产市场变化，而且采取均价的统计方式非常不准确。”市南区一家地产营销机构的刘经理说。“青岛的房地产市场和深圳、上海等城市有一个最大的不同之处，青岛的城市化正在进行中，是一个城市加农村的格局。”张百忍说，除了中心区、市区外，还有位于市区的城中村和郊区，郊区之外还有5个县级市，如果把七区五市的房地产市场放到一起，通过简单的加减乘除，算出一个平均价格，显然不能准确说明房地产市场的变化。
“如此大的一个市场里，显然需要更为详细的统计数据，不妨把七区五市各自的签约均价分别公布，而不是混到一起算一个均价，这样的数据显然更能说明市场的变化，也更真实。”刘经理说。
链接
官方数据涉及180家房企
据青岛市国土资源和房屋管理局相关负责人介绍，根据要求，涉及到房地产市场的统计分析数据统一以国家统计局公布的数据为准。
国家统计局针对青岛所作的房价分析是如何计算出来的？15日下午，记者采访了国家统计局青岛调查队生产投资价格调查处副处长霍云峰。
“为保证数据的质量，青岛市的房屋销售价格调查在市内七区共抽选180余家房地产开发销售企业，所选调查单位的房地产销售额总值占青岛市总额的75%以上。”霍云峰说，房地产开发销售企业的房屋销售情况按月进行调查，取得调查数据后进行汇总，在此基础上才能计算出全市的房屋销售价格指数。 |
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