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blues30发表于 2010-4-15 11:58 | 只看该作者
2.jpg 　　去年以来，岛城房价一路高升，一年间普遍上涨30%，成交量也暴增，市区成交6.9万套是2008年的近3倍。今年前后 ，国家为抑制房价上涨先后出台一系列政策，包括“国十一条”、拿地首付提高等。让人意外的是，截至目前，青岛无论是房价还是成交量都没有出现下滑趋势，反而延续了去年的疯狂 。到底是什么原因使青岛的房价居高不下？青岛楼市到底是怎么了？4月13日、14日，记者对此进行了调查。

　　◎房价情况

　　市南在售楼盘价格大多在2万左右

　　青岛目前房价到底有多高？先看一组数据：2009年3月均价为7247元/平方米，2010年3月涨到了约9800元/平方米；去年8月份万丽海景对外报价35000元/平方米，现在对外报价超过了50000元/平方米；去年锦绣华城一期项目价格超过了10000元/平方米，今年3月份二期项目对外报价达到了22000元/平方米；去年10月份四方万科金色城品价格在8500元/平方米左右，现在接受认筹的房源价格超过了10000元/平方米。均价方面，目前市南区东部均价达到了14845元/平方米；市南区西部是13448元/平方米；市北区均价为10652元/平方米；四方区为8672元/平方米；李沧区均价也过了8000元大关。引人注目的开发区均价已经攀升至6135元/平方米。

　　市南区一直是青岛高端楼盘的聚集地，房价也是代表着青岛楼市的最高端。4月14日，记者从房地产交易中心发布的数据了解到，目前市南区普通住宅的供应量仅为2869套，面积为24.47万平方米。在售的楼盘中，无论是金色国际公寓、中央国际还是中海银海一号、宝门公寓，价格都在2万左右，一万左右的新房早已经消失。

　　市北区在售的楼盘价格也都到了12000元/平方米。福州北路西侧的香缇树、合肥路的新海园品阁价格都在12000元/平方米左右，曹县路附近的凯景花园均价达到了15000元/平方米，良辰美景二期项目价格在18000元/平方米左右……

　　上周，城阳以近500套的成交量位居各区成交量之首，有的楼盘甚至出现了“一日清”的现象。“万科魅力之城三期是3月27日开的盘，共推出了140多套房源，开盘当天房子就被抢空了。”该楼盘售楼处的小陈向记者介绍说。记者了解到，现在该楼盘价格早已超过了8000元/平方米。

　　◎高房价原因一

　　供应房源太少，全市在售新房仅4万多套

　　“市场经济条件下，商品房的价格首先受供求关系的影响。供大于求价格自然下降。”4月13日，太平洋房屋山东区域总经理林宪周在接受记者采访时说道，“青岛目前房价居高不下，供应量确实太少了。二手房方面，现在房东手里攥着很多好房源，就是不出手，房价一直涨，他们在追求利益的最大化。现在市场上的房源虽然一般，但房东要价特别高。举个例子，同一个小区，其中一个房东把价格调高了500元/平方米，其他房东看了以后也跟风调高价格。因为房源太少，处于卖方市场，房东不愁卖不出房子。二手房价格自然被抬高了。”

　　4月14日，记者从相关网站了解到，目前青岛市在售的新房仅41884套，面积为378.68万平方米。其中，胶南市和开发区供应量还是很高的，胶南市供应量为8836套，开发区供应量为4115套。让人意外的是，四方区和李沧区的供应量均不足2000套，四方区供应量为1625套，李沧区更是只有1481套。“与去年供应量高峰期的80000多套比，现在的新房供应量确实很少。供应量足的区市成交量都很高 。上个月，成交量前三名为城阳、胶南、黄岛。”城阳星城营销总监张百忍向记者介绍说，“很多人想在市区买房子，但是房源太少了，没有合适的房源，只能选择在郊区了。市区房源少，价格又高，成交量自然很少。”

　　◎高房价原因二

　　市区上万户居民拆迁，出现被动需求

　　“青岛刚性需求一直存在，今年以来供需矛盾突出，一个很重要的原因是出现了被动需求。市区很多地方都开始拆迁了，拆迁户的购房需求出现了。”张百忍介绍说，“青岛本地的拆迁更是制造恐慌的一大源头，这么多被动需求，再加上炒家疯狂，高价雇人几天几夜排队，八大湖炒成了八大关也就正常了。市内四区上万户的拆迁量，如此大的被动需求就产生了，对房价无疑是推波助澜。”

　　记者了解到，在前不久召开的全市住房建设工作会上，确定了青岛2010年新开工18个两改项目。新开工的18个两改项目 ，占地面积423万㎡ ，拆迁建筑面积207万㎡ ，拆迁居民过万户。

　　其中，市南区2010年将陆续启动5个旧城改造项目和1个市重点工程项目 ，这6个项目涉及的拆迁居民和单位约3400户，面积达24万平方米，项目投资额约33亿元。市南区相关负责人表示，该区全年预计拆迁居民约5000余户，拆除面积约35万平方米，项目总投资额约60亿元。市北区将加快实施“四线多片”旧城改造，重点实施快速路三期、新疆路高架、吉林路泰山路、大港纬四路、海泊河33号地块等18个旧城改造项目的拆迁，涉及拆除旧房面积80万平方米，动迁居民1万余户。四方晶华玻璃厂周边、宜阳路片区两个开发项目将尽快启动，将拜泉路国税局宿舍及周边地块、窑厂宿舍周边地块、中心医院片区、小水清沟村等片区纳入筹备项目。李沧区将启动东兴村、杨戈庄二期、石沟、晓翁村、西流庄、坊子街等社区改造。


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blues30发表于 2010-4-15 11:58 | 只看该作者
　　◎高房价原因三

　　开发区一半房子卖给了外地人

　　“开发区的新房有一半都被外地投资者买走了，二手房也得有4成左右。”林宪周介绍说，“年前的时候，外来投资客还不是很多，年后明显增多了。在市区，有20%的二手房被外来投资客攥在手里。这些人跟青岛都有关联，有的老家在青岛，以后可能回来养老，有的亲戚在这边，有的买了作为度假居住地……”

　　“房子跟股票一样，买涨不买跌。2008年楼市低迷，房价一直跌，但是没人买，2009年以来房价高涨，买房的人扎堆。很多北京人、上海人、温州人瞄上了青岛楼市。青岛目前房价对他们来说还是很低的，大部分可以接受。”龙江说道。

　　到底有多少外来投资客在青岛买房子？青岛市委党校经济学教研部教授程国有在接受记者采访时曾表示，青岛外来投资的比例已经超过了18%。4月14日，城阳万科魅力之城的一位销售人员向记者透露说，“三期项目外来投资者买房的得有三分之一。当地投资客也有很多，一期、二期项目的一些业主都在三期项目中置下了房产。很多外地客户一次性付款。”

　　4月14日就外地人来青买房的问题，万丽海景的工作人员董先生向记者介绍说，万丽海景楼盘曾在北京做过宣传 ，有一半的房子是外地人买的，里面有投资用，也有旅游用。

　　“不少生活在北京、上海等一线城市的白领，因为当地房价太高，高得他们买不起了，为避免好不容易攒起来的钱不贬值，就先到二线城市，像青岛 、武汉、济南这样的城市买下房子，至少能保值吧，而青岛等二线城市的白领也面临同样的问题，要么抓紧买，要么到郊区、三线城市抢下套房子。而不少手头有钱的人，为应对通胀预期，也选择到相对便宜的城市置业买房，这些都在一定程度上推高了青岛的房价。”林宪周说道。

　　◎高房价原因四

　　外来房产大鳄推出高价楼盘

　　最近几年，青岛房价的高涨深刻打上了外来房产大鳄的烙印。目前热销的魅力之城、金色城品、百合花园、银海一号等楼盘都是外来大亨的杰作。万科金色城品开盘以前，四方的房价均价在6000元/平方米左右。而金色城品一开盘就卖到了7500元/平方米，现在已经飙升过了万元大关。绿城在2006年进驻青岛，打造210万平方米的绿城理想之城，一期高层、小高层已交付。理想之城“驾临”李沧，让老城区楼市焕发了青春。刚开始虽然起价5500元/平方米，但2009年下半年迅速火了起来，到2009年年底时均价已经到了8000元/平方米，好户型甚至过了万元大关。周围小区百通花园等也跟着“沾光”了，正朝着万元大关迈进。

　　对于外来房产大亨推高青岛房价的问题，岛城楼市专家有不同的看法，有支持也有反对的。但随着青岛房价的继续上升，恐慌性需求已经产生了。“今天不买房，过几天接着就涨。房子跟股票一样，越涨买的人越多。”龙江说道。

　　“政府出台一些房产政策，但是效果并不明显，让本来有些希望的人只能再次抱怨自己看错了形势，无奈进楼市。尤其是青岛本地，房价涨幅其实也没控制住。相对青岛人的收入而言，如果原来是翘脚能够到房价，到后来踩板凳能勉强够到，可能再下去市内五区都过万的时候，大家只能玩撑杆跳才能够到了，所以，为了未来不玩撑杆，只能把自己捆绑上楼市的战车。”张百忍介绍说。

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blues30发表于 2010-4-15 11:59 | 只看该作者
　　◎记者手记

　　房价这么高，买房得冷静

　　最近一段时间，记者身边的很多朋友也加入到买房者的行列中了。他们之中有人确实是不得不买房子了，因为得结婚，没有婚房实在说不过去。也有朋友被高房价绑架了，看着房价继续涨，再也坐不住了。于是在亲戚朋友的帮助下凑够了首付，买下了价值几十万的房子，同时也成了房奴，每个月要还两千多元甚至更多的房贷。很多人看不透楼市，看着房价涨个不停，按捺不住 ，记者在跟几位业内人士聊天的时候，说自己想买房子，但是毕业不久并没多少钱。他们给的建议是，别勉强，有钱就买，贷款买有风险，多工作几年买也不迟。有位老总更是告诉我，青岛楼市这么折腾下去真看不透，年轻人当房奴是很危险的。

　　尽管新华社天天写评论，但是没有实质性的杀手(比如物业税、政策房配比、大幅度加息)政策，目前的这种状况下泡沫还在继续膨胀。房子一天一个价格，天天上涨，以至于开发商都不敢报价了。在青岛本地，继四方之后，李村房价直奔万元而去，而去年此时，不过才五六千的样子。而现在，城阳与即墨交界处的高层都六千起价了。连潘石屹都说房地产业得了癌症。想买房的朋友问记者当下该不该买，应该买哪个楼盘，这个问题实在没法回答，但在高房价下买房者真的该冷静冷静了，万一泡沫破裂，还得继续还房贷，真的是血本无归。

　　文/图  记者 李晨 实习生 侯国平

　　下期预告

　　将推出青岛楼盘质量调查。您买的房子是不是存在质量问题？您对自家小区房子质量满意不，包括户型的优劣、房屋的设计缺陷等问题都可以拨打本报电话80889439，QQ494123911，与本报进行交流。

（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 宋涛]

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