|
- 积分
- 6653
- 名望
- 492 点
- 铜币
- 1713 枚
- 优惠券
- 1 张
|
3月29日国土部公布了《中国城市地价状况2009》，其中首次明确“租价比”概念。在这一系列数据中，北京 、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已经出现了严重泡沫，此前，该指标一直只是限于国土部内部评测使用。6个存在楼市泡沫的城市中，青岛位列其中。3月31日，记者调查发现，自去年以来，青岛房价一路高涨，已经超出普通人的承受范围，而房屋租赁市场却很不景气，青岛租价比已经超标。对此，业内人士表示青岛泡沫已经存在，外来者投资买房占了18% ，市民买房需谨慎，量力而行。
六大城市 城市楼市泡沫挺严重
3月29日国土部公布了《中国城市地价状况2009》。据报告统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42% 、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。
记者看到，报告中显示2009年这6个城市租价比均低于4.5%。其中北京为3.81%；深圳为3.82% ；上海为3.75%；杭州为3.84%；天津卫3.97%；青岛为3.37%。
国土部目前以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪京沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近5年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，其中住宅物业自2008年以后，重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向，直至历经去年的疯长之后，泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。
最牛楼盘 卖到了5万多一平米
去年11月12日，锦绣华城二期报出的均价为15000元/平方米；去年12月14日均价调整为18000元/平方米；今年3月份该楼盘二期项目终于接受认筹，价格达到了22000元/平方米，短短四个月的时间，对外报价每平方米调高了7000元。让人意外的是，这么高的价格，认筹不到一个月的时间，200多套房源已经没有了。记者了解到，锦绣华城二期项目都是6层楼房，共有216套，面积大多在100平方米左右。
最近几年热炒的无敌海景房万丽海景楼盘在去年年底低调开盘。记者了解到，去年9月份的时候，对外报价均价3万元/平方米左右，两栋海景公寓，单位建筑面积为100多平方米至500多平方米；去年12月对外报价提高到了均价4万元/平方米；今年3月份该楼盘售楼中心介绍，在售单位面积从50平方米到500平方米，主要有海景公寓、酒店公寓，一户一价，整体均价为51000元/平方米。
开发区 高价房主要集中在海岸线附近
相关数据显示，今年3月份青岛平均房价约为9800元/㎡ 。其中，市南区西部均价为13626元/㎡ ，同比上月上涨2.2%；市南区东部均价为14145元/㎡ ，同比上月上涨7.8%；市北区均价10063元/㎡ ，同比上月上涨4.4%；四方区均价为8339元/㎡ ，同比上月上涨4.9%；李沧区均价为7310元/㎡ ，同比上月上涨6.8%；城阳区均价为5319元/㎡ ，同比上月上涨3.6%。
其中，开发区3月份的房价涨幅是最大的。3月份开发区均价达到了6041元/㎡，超过了城阳区，同比上月涨幅达到了12.1%。太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说，“这两年海底隧道、海湾大桥都将开通。以后从市区到开发区将非常方便，加上开发区拥有非常美丽的海岸线，吸引了很多外来投资客来此投资买房。”
“实际上，开发区高价房主要集中在海岸线附近，老区的房价并不是很高。最近涨幅最大的也是在海岸线附近。”林宪周说道，“像凤凰国际已经卖到了均价11000元/平方米；海湾新城最低价到了12000元/平方米；国际贸易中心均价为12000元/平方米。”
高涨原因 外来投资的占18%，高价房不愁卖
房价一路飙升，那么高的房价房子能卖出去吗？万丽海景5万多元一平方米的房子有人买吗？上午，记者从市国土部门的网站上查询发现，该楼盘总共有478套住宅，已售套数为144套，可售套数为334套。从去年年底开盘到现在，万丽海景已经卖出了144套天价房，已售住宅面积为23828平方米，销售额达到了10亿多元。
另一个备受关注的楼盘，城阳区的万科魅力之城三期项目，上周末开盘第一天推出的约200套房源被哄抢而空，而价格则高达8000元/平方米。锦绣华城二期项目高达22000元/平方米也早已订空。对此，中共青岛市委党校经济学教研部教授程国有在接受记者采访时表示，“青岛工资水平还是比较低的，2009年人均收入才刚过2000元，高房价跟外来投资者关系密切。青岛超过18%的房子都让外来投资客买走了。去年新开楼盘不一会房子就卖光了，二手房销售也很好。大量外来投资者间接推高青岛房价，青岛楼市泡沫肯定就存在了。”
房租停滞 收租金还不够还贷的
与房价的一路高涨相比，房租却呈现出另一番情形。相关数据显示，去年2月青岛平均房租价格为每月每平方米21.56元，到今年2月份每月每平方米也不过23.59元，一年的时间才涨了2.03元。记者走访发现，目前香港花园小区70平方米的套二房子月租金也就2000元左右，而去年6月份也是这个价位，涨幅几乎为零。市北区的房租涨幅也很小，浮山后的房子户型偏大，以套二户型为例，租房价格一般为1400元，精装修的能达到1700元。
美男不动产的青岛区域总监李绍文向记者介绍说，“年后，大量打工者返青，本来应该是租赁市场的热季。但从现在情形看，租赁市场依然不温不火，房租价格没有上涨，租房者还嫌贵。大部分租房者都是选择合租。今年看来，房价在上涨，但租房价格却没有跟上。”
近日，在市南区工作的李先生相中了海逸景园的一套房子，面积不到60平方米，50多万元，付了首付后，每个月他要还2100元的贷款。而目前的租赁市场，他这套房子出租的话一个月租金顶多1200元。也就是说，李先生的这套房子靠收租金还不够还贷款的。
租价比 确实已超标，楼市已有泡沫
据介绍，租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5% ，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5% ，则该住房尚存在升值空间。
据国土部的数据，青岛楼市已经存在泡沫。目前青岛的租价比真的超标了吗？对此记者进行了调查。市南区天慧苑小区的一套108平方米的房子要价是138万元，而出租的话年租金为24000元/年，这样一算租价比约为1.739% ；云霄路附近一套面积55平方米的二手房价格为 70万元，房租为2万元/年，租价比约为 2.857% ；李沧区百通馨苑2室2厅面积86平方米的房子价格是80万元，而房租为2万元/年，租价比为1.25% ；城阳区茂源花园一套100平方米的房子价格是50万元，房租是18000元/年，租价比为3.6%……
根据北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近5年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，租售价格变化未能保持相应速度。这样一来，租价比势必越来越小，便导致楼市泡沫的产生。
文/图 记者 李晨 实习生 肖凯歌 侯国平 |
|
