第三篇　房屋管理  
第五章　拆迁管理

第三节　拆迁补偿


　　公有房屋的拆迁补偿
　　住宅房屋的拆迁补偿　拆除城市公有住宅房屋，建设单位用新建房屋安置被拆迁户的，不论安置房屋较原房屋的面积超出多少，均无偿地将安置房屋的产权全部补偿给原产权单位。建设单位在拆除直管公房之前，均须与市房产管理部门签订协议书。协议书内容包括立协议书双方单位(甲方为建房单位，乙方为青岛市房产管理局)、建房地点及拆除房屋栋数、建筑面积，拆迁居民户数、单位个数，以及双方议妥事项，一般有新建房屋栋数、建筑面积、用途，工程施工前期的批准文件，拆迁户的安置方法，产权的分配，工程质量的监督、检查，工程纠纷处理，竣工验收，违约责任，协议书件数及生效日期。1982年实行综合开发之前，建设单位拆建的住宅房屋，一般都交市房产管理部门统管。
　　非住宅房屋的拆迁补偿　一、直管非住宅房屋的拆迁补偿，建设单位均用安置被拆迁使用者的房屋偿还房管部门产权。根据拆迁安置规定，安置房屋的面积均不得低于原房屋的建筑面积，超出面积不论使用人是否投资，安置房屋的产权均归房产管理部门。二、单位自管非住宅房屋的拆迁补偿，1980年前无明确规定，一般由建设单位同被拆迁单位协商解决。1980年，《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》规定:“需拆除单位自管的公用房屋，由建设单位按原房面积负责新建。”1983年起，青岛建设单位一般都超出原建筑面积予以安置补偿。
　　私有房屋的拆迁补偿　青岛解放后，青岛市拆迁房屋的补偿标准，“基本上是按包拆包盖，分等定价，并掌握从优照顾的原则”，对正式房屋估价征用，对无照建筑的棚户房屋，则分为5等，发给拆迁费、房屋拆除补偿费。1957年棚户房(无照)补偿标准:一等房(石基、砖墙、瓦顶、玻璃门窗)3元/平方米;二等房(石基、砖垛、贴砖墙或土坯墙心、砖檐、瓦顶、玻璃门窗)2.4元/平方米;三等房(石基或砖基、砖墙或土打墙、瓦顶或草顶、一般门窗)1.6元/平方米;四等房(板墙、瓦顶、席顶或油毡纸顶、一般门窗)1.2元/平方米;五等房(土墙、灰渣墙、碎石墙、草顶或低顶、一般门窗)0.8元/平方米。拆迁后需自建、重建房屋的，按照原屋质量，发给重建费(每平方米6.2～9元)。
　　1977年12月5日，青岛市革命委员会颁布《关于国家建设拆迁住户的几项试行规定》。其第四条规定，“拆除私有房屋，由房管部门估价、建设单位发给房主补偿费，并处理旧房。”对青岛解放前所建解放后未发产权证的临时棚厦、产权有纠纷的私房，房主为逃避纳税未申请登记的私房，房产部门一般参照有产权证件的合法建筑予以适当估价，由建设单位给予补偿。对违章建筑的私房，则一律无偿拆除。
　　1983年起，青岛市私房拆迁补偿较前有较大突破，私房拆迁除采取经济补偿外，又做出了私房所有人可保留安置房屋产权的规定。一、私房拆迁作价补偿。1983年6月17日，青岛市人民Gov办公室公布了《青岛市民用旧房估价暂行标准》。该标准按房屋结构把房屋分成三类，每类分二等或三等，并按使用年限分为十成，每成规定了不同的价款。还规定，“公房和厂房建筑，可参照本标准以质论价”，“民用旧房估价一律由房管部门统一掌握，凭估价单付款。房主不准要高价，购房单位更不准任意抬高房价。”二、拆迁私房产权保留。青岛解放后，青岛市城市私房所有人对拆迁安置房屋，一般均保留产权。
　　1988年后，开始试行产权调换，同时找补原房屋同新建房屋的差价。一是安置房屋同被拆除房屋原建筑面积相等的部分，新建房屋按市颁估价标准十成新的价款(砖混二等为130元/平方米)同原房屋评估的价款两相找差;二是超出原建筑面积的部分，按1990年的基建造价结算价款。
　　城乡结合部农业户房屋的拆迁补偿　青岛解放后，拆除农业户房屋的安置和补偿一直采取“包拆包建或给予重建费办法”。1980年起，按拆除市民私房办法处理。1983年起，由建设单位按原房屋面积和结构状况，给予新建;愿意自建的，由建设单位按原面积和结构补助工费和材料。所需宅基地，由所在生产队统一安排，建设单位按有关土地征用补偿规定付给土地补偿费。由于山东省、青岛市有关拆迁办法一直将拆迁农业户的房屋放在城市建设拆迁工作中加以调整，青岛市市区内和近郊区的21个村庄(包括大湛山村、小湛山村、浮山村、吴家村、田家村、亢家庄、错埠岭村、大水清沟村、小水清沟村等等)的房屋拆迁工作，均由青岛市房产管理部门负责处理。随着城市市区的扩大和近郊村庄土地减少，农业户已全部“农转非”，在拆迁工作中另划宅基地已不能实现。这些村庄内农户的拆迁，也同城市居民拆迁一样，按有关拆迁法规的规定予以安置和补偿。

第三篇　房屋管理  
第五章　拆迁管理

第四节　旧城区房屋拆迁


　　青岛解放前，城市住宅建设畸形发展。一方面是红瓦绿树，花园别墅，一方面是狭小、拥挤的低矮房屋。特别是棚户区，多系二三十年代形成，房屋拥挤杂乱，人口密集，环境恶劣。至青岛解放时，全市共有棚户16 127户，10万人左右，建筑面积约25万平方米。
　　解放后，青岛市十分重视旧城区改造，特别是棚户区的拆迁改造。1951年，在青岛市第一次房产登记中，就对一部分古老村庄、摊贩市场、民众大院以及在未放租的公有建筑地上及马路两侧或公共房产院内的棚户进行了登记，为以后的改造、建设和使用打下了基础。由于数量大，青岛市对棚户区(片)和解放前遗留的破旧房屋的改造是逐步进行的。
　　对棚户的管理是在不妨碍城市建设的条件下，保证居住，限制其买卖转移及任意增建或扩建，通过建设用地拆迁，逐步减少，以改善居民的居住条件与市容。限于当时的条件，拆迁数量不大，主要是为了保证人民居住安全而进行的棚户区(片)、破漏危房的改造和结合道路拓宽范围内的房屋改造。棚户中属于企业职工，由企业安置;其他住户由房产部门予以安置。因建设而拆迁的棚户房，安置的基本原则是包拆包盖，从优照顾。一般是用地单位付给较高的拆迁费，拆迁户用旧料建房自住;也采取用地单位出款，由国家统一建筑的办法，建成后分配给拆迁户，并收取租金;或由用地单位发给拆迁户一定的补助费，由拆迁户投资，国家协助，新建房屋，建成后归拆迁户所有，分期付清国家垫款。
　　1949～1954年，因建设用地拆迁的棚户达2851户，发放补助费24.6亿余元(旧人民币)。1952年，青岛市因迁移、土地使用及展宽马路而拆迁的棚户共计515户，其中，以公房安置263户，建房单位安置38户，余者多租用民房。1955年，因基本建设需要拆迁棚户1008间，发放拆迁费105798元，安置570户。其中，重建房屋安置273户，房管部门安置187户，用地单位安置10户，房东建房安置12户，服务单位协助安置33户，迁移外地5户，自己租房47户，Gov收容3户。1956～1957年，因建设需要拆迁的棚户共计753户。其中，需另行建筑住宅安置者680户，占全部被拆迁户的90.31%，余者由工厂企业安置。1956年，建住宅楼平房33190平方米，除拨交给各单位外，食品公司拆迁普集路住宅80户，安置拆迁户350户。1957年，建住宅31760平方米，可住869户，安置拆迁户330户。
　　1950～1956年，因国家建设需要征用土地11743.68市亩。其中，公有地8824.872亩，私有地3458.808亩，发补偿费846.541元;因建设用地拆迁房屋19493间(95%为棚房，正规房屋仅占5%)，4116户，17595人。拆迁户由市房地产管理局安置2645户，建房安置949户，公房安置689户，自找房屋845户，工作单位安置133户，返籍及去外埠者29户;市建设局安置1313户;另有不需安置的158户;共发补偿费468861元。

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　　1958年，青岛市新建住宅47720平方米，安置1218户居民。建筑地点的安排主要是采取填空补实，充分利用市内空地。在拆迁时，较大的任务由市统一布置，分区分工包干，各系统分工负责，通过调查研究，摸清拆迁户的思想与生活情况，进行房屋的合理分配。动员成熟一批，迁移安置一批。有的区专门为拆迁户组织了运输服务组，发动新区居民对拆迁户进行欢迎，协助办理有关手续，加快了拆迁工作的进行。在胶州路拓宽改造过程中，共拆迁220余户。通过动员，拆迁户短期内全部疏散安置，保证了电车的顺利及时通车。1960年，共拆迁安置1272户，30519平方米。
　　国民经济调整时期，共新建改建住宅21.2万平方米，主要是对居住条件恶劣的棚户进行改造。首先以台西区西广场、市北区上海支路两个棚户区作为改造试点，然后加以推广。为保证拆迁任务的及时完成，拆迁户安排的切实得当，市房产管理部门充分发挥各区的动迁和组织作用，凡属各区的拆迁任务，原则上一律由所在区负责动迁。除各区自行选址外，属市房产局统一选址、筹划新建的房屋，连同拆迁任务一起拨交。1963年，由青岛市Gov直接领导，组织房产、城建、公安部门及区Gov，广泛发动干部群众，首先对台西西广场棚户区进行了改造。由房管部门建起6～7层的住宅楼7栋，建筑面积1.8万平方米供拆迁户安居，平均居住面积比改造前提高了1.3平方米，居住条件大为改善，居民们称之为“幸福楼”。在西广场改造成功的基础上，又用同样方法改造了上海支路的一片棚户。1964年，除棚户区改造外，青岛市房产管理局还与31个单位签订了拆迁合同，共迁移安置330户，基本做到了住户和企、事业单位双方满意。1965年起，每年拨出70万元，作为棚户区改造试点的专用款，有计划地改造棚户区。当年拆迁320户，保证了20个单位基本建设工程的进行。
　　“文化大革命”时期，共建成住宅68万平方米，只相当于前两个五年计划期间的一半，且大部分建设标准较低，居住不便。1966年，市房产管理部门对一部分已无修缮价值的倒危房和严重破漏的房屋，采取零拆整建的方法进行了更新。拆除33处，拆除建筑面积6131平方米;整建10处，建筑面积6540.32平方米，共投资240389.03元。1971年，广饶路大沟干道工程的拆迁和军工生产单位的房屋拆迁，共安置210户。1972年投资238645元，竣工建筑面积3508.90平方米;棚户改造投资11万元，竣工建筑面积2583.90平方米。至1973年，青岛市共有82个单位(包括22个直属局)参加集资统建，共集资约1000多万元，建成住宅建筑面积20.8万平方米，5749户职工的住房问题得到解决。
　　中共十一届三中全会后，青岛市制定实施了一系列拆迁规定，坚持旧城改造与新区建设相结合，旧城改造和商品房开发相结合，统筹统建和自筹自建相结合，发挥Gov职能，拓展投资渠道，扩大有偿服务，促进了旧城改造、房屋拆迁工作的发展。1983年下半年起，城市建设开始实行综合开发、统一建设。住宅建设以新区开发为主，旧城改造为辅，在旧城改造中以改造棚户区为主。市Gov对旧城改造进行定点，并对承担旧城改造任务的房地产开发公司给以各种优惠政策，先后改造了西江路、山西路双鹤里、台东新华里、利津路28号、沧口南日钢、崂山大院、南仲家洼、北仲家洼、台西民众大院等多处棚户区。另外还零星翻建了倒危房24.1万平方米。1979年，拓宽了威海路自台东一路口至归化路口的一段道路。原路面宽8～10米，最窄处只有7.5米。在拆除路东一侧旧房7354平方米以后，将道路展宽到30米，沿路建起住宅楼8栋。1984年上半年，开始对宁夏路西段、威海路南段、台柳路西段进行拓宽改造。拆迁建房所需的2900余万元资金，按照“谁投资、谁受益”的原则，由需要住宅的工厂企事业单位筹集。拆迁及工程前期准备工作仅用半年多就基本结束，2000多户居民在1985年春节前后陆续搬进新楼。由于商品房开发与旧区改造、棚户区拆迁相结合使城市房屋拆迁工作越来越活跃。各房地产开发公司开展竞争，用综合开发的办法，积累资金，补贴棚户区的改造。同时，采用全价出售的办法，集中社会上的资金，开发旧商业区。1979～1985年，结合旧房改造新建住宅就达200万平方米。
　　1987年，青岛市房屋建设统一动迁办公室协助建设单位动迁1350户，并在市南区民众二院、三院的安置分配中实行闭卡公开分房。1988年，市房产管理局与有关单位共签订拆迁协议39份，协议拆除旧房153188平方米，拆迁住户6137户、单位58个，新建房屋484908平方米。1989年，共签订有关协议28份，协议拆除房屋面积74531.14平方米，拆迁2545户，单位39个，拟新建房屋建筑面积297568.92平方米。1990年，签订协议32份，拟拆除房屋面积46154.07平方米，拆迁户数1640户，单位18个，拟建成房屋建筑面积188834平方米。其中，青岛市城市建设综合开发公司1987年改造了台西二院、八院、九院及人民路、小白干路、莱芜二路等处，建筑面积660631平方米。中国房地产开发公司青岛分公司1987年拆迁延安二路一带，共拆迁141户，面积1441平方米，1988年12月竣工，建成住宅楼8栋，建筑面积13171.52平方米，可住240户;1987年拆迁广饶路以南一带129户，拆除面积2345平方米，1989年10月竣工，建成住宅楼2栋，建筑面积?19282.77?平方米，可供295户居住;1988年拆迁道口路旧房173户，建筑面积2856平方米，同年竣工，建成住宅楼4栋，建筑面积13667.15平方米，可安置254户;1989年拆迁崂山大院一带棚户1332户，建筑面积20204平方米，建成住宅楼22栋，建筑面积126250.83平方米，可安置1889户。建东、兴华和兴城三个商品房开发公司在1990年以前相继进行了保定路、单县路、人民路、鞍山路、瑞昌路和水清沟一期工程、小村庄、晶华玻璃厂等改造。青岛市振业商品房开发经营公司进行了台西一院、台西三院、小白干路125～129号等改造工程。另外，青岛市台东区城市建设开发公司、台东房屋开发公司、市南城建开发公司、四方城建开发公司、青岛市商品房开发经营公司以及其他房产开发公司也承担了旧城改造拆迁任务。

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附

　　　　　　　　　　青岛市部分棚户区(片)改造简介

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　南　区

　　西广场棚户区　位于四川路。有居民四五百户，人均居住面积只有2.2平方米，危房占30%。1963～1967年，由房管部门兴建了6～7层住宅楼7栋，建筑面积17678平方米，改造后居住环境改善，人均居住面积增加1.3平方米。
　　西江路棚户区　1978年动工改造，两年间建7层住宅楼5栋，总建筑面积11694平方米，人均居住面积达到6平方米。
　　山西路双鹤里　1979年开始拆迁改造，建成7层住宅楼1栋，建筑面积6775平方米(其中商业网点1193平方米)人均居住面积由原来的2.18平方米增加到7.5平方米。
　　台西民众大院　系30年代台西镇挪庄、马蜂窝、脏土沟等处搭盖板房安置平民形成。因管理不善，人口剧增，环境恶劣，成为棚户区。80年代，市Gov组织部分房地产开发公司进行拆迁改造，在政策上给予扶持。
　　台西一、三院　位于台西四路2、6、8号，台西五路2、4号。1987年由青岛市振业商品房开发公司进行改造。共拆迁居民802户，3288人，拆迁房屋建筑面积12855平方米，拆迁前人均居住面积3.82平方米。1988年7月竣工，建成住宅楼7栋，建筑面积64359平方米，人均使用面积提高到9.42平方米。
　　台西二院　位于四川路70号。占地4.35公顷，拆迁前人均居住面积3.3平方米。由青岛市城建综合开发公司组织改造。第一期工程住宅楼17栋，8万平方米。1987年2月动迁，12月竣工。改造后，建筑面积增加了33.1倍，人均居住面积增加了1倍，同时完成了1900平方米的商业网点建设，完善了水、电、路等配套工程，庭院绿化、美化也同时完成。
　　台西六院　位于四川路21号。1985年结合轮渡工程建设，拆除旧房建筑面积6569.77平方米，另外，拆除四川路马路两侧临字号旧房建筑面积2074.16平方米，以及四川路马路两侧旧房建筑面积657.29平方米，1988年建成10层住宅楼2栋，居住面积6423.75平方米。
　　台西七院　又称挪庄大院，位于城武路28号。1988年，由青岛市建东商品房开发公司承担改造任务，1989年底陆续回迁。共拆除旧房建筑面积23705.68平方米。改造后，建成5～7层住宅楼14栋，建筑面积65879平方米，其中安置拆迁户和单位的为59528平方米。人均使用面积5.74平方米。
　　台西八院　位于贵州路3号、台西三路60号、团岛一路2号，占地面积33.23亩。由青岛市城市建设综合开发公司实施拆迁。第一期改造工程1986年2月动工，11月竣工，新建7层住宅楼8栋。第二期改造工程住宅楼建筑面积16445平方米，于1987年11月动工，1989年12月竣工。
　　台西九院　位于四川路25～29号，占地面积1.82公顷。1989年1月，由青岛市城市建设综合开发公司改造，拆迁总建筑面积16389.7平方米，1989年12月27日回迁，建成7～8层楼房13栋，建筑面积40989平方米。其中，住宅建筑面积44727平方米，人均安置面积7.8平方米。
　　台西十院　位于团岛一路1号。由青岛市第二海水养殖场、中国机械进出口公司山东省分公司、中国抽纱品出口联营公司山东分公司联合拆迁改造。根据1986年协议拆除旧楼房13栋，平房20栋，建筑面积4617平方米，迁移居民360户，单位4个，建成6～8层楼房7栋，建筑面积29000平方米。
　　团岛一路通合里院　由青岛市第二海水养殖场、青岛市广播电视局、中国工艺品进出口公司山东省分公司、中国机械进出口公司山东省分公司、中国抽纱品出口联营公司山东省分公司联建改造。根据1987年协议，拆除旧平房16栋，建筑面积3785平方米。迁移居民168户，建成7～8层楼房3栋，建筑面积13399平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　市　北　区

　　上海支路棚户区　1965年4月中旬，开始进行上海支路棚户区的拆迁改造，共建成住宅楼5栋，建筑面积5900平方米，安置住户200余户。
　　甘肃路马厩　位于甘肃路67号，为德国侵占时期建造的马厩。1979年开始拆迁，新建住宅建筑面积6223平方米，人均居住面积由原来的3.48平方米增加到6?7平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　台　东　区

　　新华里棚户区　原名“东亚里”，位于威海路、长春路、洮南路之间，系日本第二次侵占时期由日商兴发公司兴建的平民大院，多系劳工居住。1978年起进行改造，至1984年完成，共建住宅楼10栋，总建筑面积24988平方米，人均居住面积达6.74平方米，比改造前提高了3.81平方米。1990年由房管部门对剩余棚户进行改造，新建住宅楼6栋，建筑面积2.8万平方米。
　　威海路棚户区　位于台东一路口至归化路口。1979年结合拓宽道路进行拆迁，共拆除旧房7354平方米，新建楼房8栋，建筑面积18738平方米(其中商业网点3041平方米)，人均居住面积由原来的3.7平方米增加到6.85平方米。
　　利津路28号院　1980～1982年建成住宅楼6栋，建筑面积13366平方米，人均居住面积由原来的2.93平方米增加到6.37平方米。
　　南仲家洼868号院　由青岛市自行车厂在兴建职工住宅时拆迁改造。根据1981年协议，拆除旧平房30栋，建筑面积3680平方米，建成6层住宅楼6栋，建筑面积13000平方米。
　　芙蓉山棚户区　由青岛市振业房地产经营公司拆迁改造。根据1985年协议，拆除旧平房120栋，建筑面积11350平方米(其中公房1栋，建筑面积50平方米;私房119栋，建筑面积11300平方米)，共迁移居民570户。建成3～8层住宅楼22栋，建筑面积54000平方米。
　　太平镇棚户区　位于太平镇34～131号，由青岛市台东区城建开发公司拆迁改造。根据1987年协议，拆除旧平房305栋，建筑面积14548.50平方米(其中公房36栋，建筑面积3896平方米;私房198栋，建筑面积6783平方米;单位自管房70栋，建筑面积3300平方米;代管房1栋，建筑面积569.50平方米)，迁移居民482户，建成2～7层楼房6栋，建筑面积30100平方米。
　　西仲家洼小区改造工程　位于延安三路56～66号、西仲家洼1～521号、北仲58～78号，由青岛台东城建开发公司、西仲家洼小区改造工程办事处拆迁改造。根据1988年协议，拆除旧平房161栋，计建筑面积18650.49平方米。其中，公房18栋，建筑面积1480.94平方米;私房130栋，建筑面积2112.01平方米;单位自管房13栋，建筑面积3482.18平方米。迁移居民852户，单位3个，建成商品房住宅4～7层楼房17栋，建筑面积648000平方米。
　　丰盛路、威海路居民小区改造工程　位于台东三路56～110号、台东六路49～107号、和兴路15～35号、丰盛路17～23号，由台东区丰盛路、威海路居民小区改造工程指挥部承担拆迁改造任务。根据1989年协议，拆除旧房建筑面积27486.23平方米，迁移居民1071户，单位14个。建成3～4层楼房18栋，建筑面积134700平方米。
　　崂山大院　位于桑梓路37号至延安路152号。1989年由中国房地产开发公司青岛分公司开始拆迁。共拆除公房建筑面积6077平方米，私房13453平方米，单位自管房674平方米。建成住宅楼房22栋，建筑面积126250.83平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　四　方　区

　　小村庄342～464号改造工程　由青岛市四方区城建开发公司拆迁改造。根据1989年协议，拆除旧平房214栋，建筑面积7290.3平方米，迁移居民236户，单位10个，建成1～7层楼房4栋，建筑面积22900平方米。
　　西太平村棚户区　位于西太平村68～73号、78～83号，临字69～70号、临字80～81号、人民路86～94号地段，由青岛市市政建设重点工程指挥部立交桥分部拆迁改造。根据1990年协议，拆除住宅84栋，建筑面积835.32平方米，非住宅2栋，建筑面积167.75平方米。建成1～9层楼房2栋，建筑面积14400平方米。
　　建国西村一带　位于平安路39号，建国西村12～98号。协议拆除旧楼房1栋、平房2栋，建筑面积5438平方米，迁移居民205户，单位3个，建成6～7层楼房6栋，建筑面积21500平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　沧　口　区

　　南日钢　位于沧台南路6～38号，系日本第二次侵占时期炼钢厂工人宿舍。1982年由市房管局组织改造，至1988年底共建成7层住宅楼10栋，1989年底建成住宅楼2栋。
　　四流中路拐角一带　位于四流中路29～81号、振华路186～202号、松柏路12～58号、石门路17～29号，由沧口区城乡建设开发公司改造。根据1985年协议，拆除旧楼房3栋，平房50栋，建筑面积6802平方米，新建楼房9栋。

第三篇　房屋管理  
第六章　房地产纠纷调处

第一节　房产纠纷调处


　　青岛建置前后，民间遇有房地产纠纷案件，一般先由本村有威望的人进行调处，未有结果或不服的，则呈请即墨县衙门裁决。德国侵占时期，设立第二审法院，又称胶州湾上等法院，受理中国人包括房地产民事诉讼等各类案件。日本第一次侵占时期，由民政署兼理此类案件。北洋Gov统治时期，设立青岛地方审判厅及检察厅，管辖民、刑事地方初级诉讼及非诉讼案件，包括房地产纠纷案件。南京国民Gov第一次统治时期，1930年3月在市财政局属第三科下设房地股，署理有关土地房屋纠纷事项，此为将民间房地产纠纷调处纳入行政管理的开始。此后，青岛均有专门行政机构负责房地产纠纷调处，不服者由法院判决。
　　1950年12月25日，青岛市公布施行的《青岛市民有房地产管理暂行条例》第十条规定，“凡有关房地产之纠纷，由当事人双方协商不决者，得申请区公所调处，必要时得由房地产管理局协助解决，如仍不服者，由人民法院判决之”。区公所和市房地产管理局作为行政机关，调处范围仅限于民有房地产纠纷，主要包括租赁纠纷、产权纠纷、收房纠纷或二房东纠纷。这些纠纷所涉及的房产，除包括民间私有房产外，还包括寺庙、祠堂、会馆、私立学校、私营企业、教会和其他民间团体所有的房地产。1951～1953年，结合推动私房修缮，加强房产政策宣传工作，共调解私房纠纷454起。其中，欠租及使用纠纷各占41%，转租转让纠纷占13%，其他纠纷占5%。
　　1958年5月后，由于“左”的思想影响，特别是“文化大革命”的影响，青岛市的房产纠纷调处工作基本停滞。1978年以后，各类房产纠纷不断增加，包括住房供求矛盾引起的纠纷、分配不公引起的纠纷、落实私房政策引起的房屋迁让纠纷、旧城改造引起的拆迁安置纠纷等，其中公有房产纠纷占有很大比例。1987年4月18日，《青岛市城市公有房产管理暂行办法》实施，赋予青岛市房产管理局房产纠纷裁决权，赋予青岛市房产管理局驻各区房产管理处调解权，调解、裁决的范围仅限于公有房产纠纷。根据《暂行办法》的授权与规定，青岛市房产管理局于同年9月与青岛市中级人民法院发出了《关于对〈青岛市城市公有房产管理暂行办法〉第十条、第三十五条、第三十六条的实施意见的联合通知》，制定了《关于对公有房产纠纷进行裁决的规则》(试行)。1987年10月起，青岛市房产管理局开始受理案件。根据规定，市房产管理局在市内五区派出机构——房产管理处设专人负责。1988年9月，各区房产管理处设房产纠纷调解裁决科，负责管辖区内案件的受理、调查取证和调解工作;由市房产管理局对各区房管处提出的裁决意见进行审查，并作出裁决。1989年11月，青岛市房产管理局设房产纠纷调解裁决处为专门办事机构。至1990年末，全市房产裁决专职人员共26人。

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　　房产纠纷受理的范围是:一、房产所有权单位之间因买卖、交换、分立、合并、迁转等发生的产权纠纷;二、租赁双方因租金、修缮、转租、转让、合同变更、终止等发生的租赁纠纷;三、承租人之间因共用部位、附属部位使用发生的使用纠纷;四、承租人之间因互换房屋发生的换房纠纷;五、因侵占他人所有或承租的房屋发生的占房纠纷;六、因私自改变原设计影响通行、采光等相邻关系发生的相邻权纠纷;因变更、分立承租名义发生的纠纷;七、其他应当受理的纠纷。不予受理的是:人民法院已经受理或已经调解、判决的;超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼期间提出裁决申请的;没有条件变更、分立承租名义或分割居住的;法律、法规规定应当由其他机关处理的或房产纠纷不是主要的;虽因房屋租赁、使用发生纠纷但已受到有关单位处理、处罚的。
　　1987年10月至1990年底，全市共受理公有房产纠纷案件346起，处理结案330起。结案率95.38%。其中，调解86起，裁决143起，撤诉或撤销立案101起。每件案件最高收费340元，最低5元。

第三篇　房屋管理  
第六章　房地产纠纷调处

第二节　房屋拆迁纠纷调处


　　房屋拆迁纠纷的解决一般由双方当事人协商解决，协商不成的，由有关部门进行调解和裁决，对调解裁决不服的，可向人民法院起诉。
　　青岛解放初期，房屋拆迁纠纷较少，1956年在拆迁大连山倒危房过程中，发生一起拆迁纠纷，房管部门起诉到市北区人民法院，由法院判决强迁。
　　70年代，房屋拆迁纠纷陆续增多。1975年12月14日，青岛市革命委员会、中国人民解放军青岛警备区《关于加强城市建设管理处理违章建筑的联合通告》规定，“凡国家建设需要征用土地或拆迁房屋，按上级有关规定办理。有关单位和个人必须服从国家需要。不得以任何借口提出无理要求，阻碍国家建设。无理取闹、制造事端者应严肃处理，强行执行”。1977年，青岛市革命委员会《关于国家建设拆迁住户的几项试行规定》，其中第八条规定，“被拆迁单位或住户都必须服从国家建设需要和城市规划的统一安排，及时迁出，不得借故拖延。对个别无理刁难，拖延拒迁影响国家建设者，应强制迁出，对于阶级敌人的破坏捣乱必须严厉打击。”对于拒不搬迁的，由建设单位起诉，所在地法院立案后，被拆迁居民进行答辩。法院立案后双方当事人可达成和解，达不成和解的，由法院开庭审理，进行判决。下达判决书之后，当事人拒不履行的可申请法院强制执行。1980年5月，青岛市革命委员会《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》规定，有关拆迁纠纷由青岛市房产管理局负责处理。对于已做出妥善安置和合理补偿后拒不迁出的被拆迁户和单位，由其所在单位协助做好动员工作并限期迁出，逾期不迁者，由房产管理部门为主，组织有关力量强行迁出。个别情节严重者，由建设单位诉请人民法院依法裁决。
　　1985年，青岛市中级人民法院在黄岛召开会议，确定房屋拆迁纠纷处理为拆迁行政主管部门的行政行为，得由市房产管理局裁决之后，当事人不服起诉至法院的，法院方可受理。1987年5月2日，青岛市人大常委会颁布了《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，《办法》规定:“房管机关对城市公有房产纠纷有调解权。城市公有房产纠纷的裁决权属于市房管机关”，“凡违反本暂行办法者，由市房管机关视情节轻重，分别给以责令修复房屋、赔偿损失、没收非法所得、查封房屋、迁出、拆除和处以罚款等处罚。当事人对市房管机关的处罚决定不服者，可在接到处罚通知书次日起十天内向人民法院起诉。对逾期不起诉又不履行处罚决定的，由市房管机关提请人民法院强制执行”。因房屋产权、租赁、拆迁、修缮等发生的纠纷经调解无效时，当事人可申请市房管机关裁决。不服裁决者可在接到裁决通知书次日起10天内向人民法院起诉，对逾期不起诉而又不履行裁决的，由市房管机关提请人民法院强制执行。
　　1989年《行政诉讼法》公布之后，对于城市房屋拆迁纠纷，法院一律按行政案件受理。青岛市城市房屋拆迁争议的裁决受理范围是:一、拆迁房屋及附属物的补偿;二、拆迁安置;三、不签订或不履行拆迁安置补偿协议;四、搬迁腾房、腾地;五、旧房拆除和违法建筑拆除;六、搬迁补助、补偿;七、临时过渡房腾退。人民法院已经裁判的房屋拆迁案件和按法律、法规规定已超过诉讼时效的拆迁行政争议，不属于裁决受理范围。
　　房屋拆迁纠纷申请裁决受理的条件:一、申请人应是本纠纷有直接利害关系的个人或企业单位、机关团体(申请人是法人或需要委托代理人的，应提交法定代表人的身分证明和授权委托书);二、有明确的被申请人、具体的请求和事实根据;三、属于拆迁管理部门的受理范围和管辖范围。拆迁管理部门对应当立案的，应在7日内下达受理案件通知书，并通知申请人交纳拆迁纠纷处理费;不符合立案条件的，应在7日内通知申请人不予受理，并说明理由。
　　立案后，拆迁管理部门在5日内下达应诉通知书，并将申请书副本发送被申请人。被申请人收到副本后，在15日内提交答辩书和有关证据;没有按时提交或者不提交的，不影响纠纷的处理。被申请人是法人或者需要委托代理人的，应随同答辩书提交法定代理人身分证明和授权委托书。
　　拆迁管理部门处理拆迁纠纷采取部门领导负责，重大疑难案件由集体讨论决定的制度;处理时有两个以上的承办人员参加。拆迁纠纷受理后能调解的，在查明事实、分清是非的基础上先行调解，促使双方互相谅解，达成协议，妥善解决。对调解不成或调解后又反悔的由拆迁管理部门进行裁决。

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第三篇　房屋管理  
第七章　白蚁防治

第一节　白蚁的种类及其危害


　　白蚁俗称白蚂蚁、大水蚁、涨水蚁、棚虫、无牙老虎等，是世界性的五大害虫之一，对房屋建筑危害较大。青岛市已发现的白蚁有三种，在分类上均系散白蚁属。包括黄胸散白蚁、黑胸散白蚁和青岛散白蚁。
　　1964年，青岛市在广西路两侧行道树上发现白蚁危害，引起了市科技主管部门的重视。1966年青岛市房产管理局组织了青岛市第一次房屋白蚁危害调查，查清了青岛市的白蚁蚁种及其危害的区域分布、破坏程度、活动规律。在调查中采集到两种白蚁，其中黄胸散白蚁主要分布在市内五区及崂山县、即墨县等地;黑胸散白蚁主要分布在沧口区。全市各类房屋白蚁危害率平均4.1%。
　　1983年，青岛市白蚁防治部门在对部分单位进行白蚁蚁害重点调查时发现，青岛第四棉纺织厂和崂山太清宫、华严寺等处遭受严重蚁害。青岛第四棉纺织厂在30年代兴建的砖木结构厂房受白蚁蛀蚀的总面积达25600多平方米，拆建费用需770万元。修复崂山华严寺等旧址时，在废墟中发现大量活白蚁，但在修复中没有及时采取防治措施，致使修复后重复造成蚁害。太清宫150余间、近3000平方米的房屋受白蚁危害，面积达92%。

第三篇　房屋管理  
第七章　白蚁防治

第二节　白蚁防治


　　1965年，市科学技术委员会计划设置青岛市白蚁防治机构，因缺乏科研人员等原因，未能落实。同年12月24日，市科委与市房产管理局分别呈报市人委建议成立青岛市白蚁防治机构。1966年2月13日，青岛市人委同意并上报山东省人委。市房产管理局一方面积极开展白蚁防治机构的筹建工作，另一方面先期成立了白蚁防治小组，并从市房产管理局派驻市内五区的房产办事处抽调了16名人员，开展白蚁防治工作。白蚁防治小组隶属于青岛市房产管理局第一工程处技术监督科，后改为隶属市房产管理局科技科。同年3月21日山东省人委批复，批准成立青岛市白蚁防治所。“文化大革命”开始后，白蚁防治机构的筹建工作被迫中断。1982年8月，市房产管理局重新上报市人民Gov，建议落实成立市白蚁防治机构事宜。9月1日，市编制委员会批复，同意成立青岛市白蚁防治所。1983年7月，市白蚁防治所正式对外开展业务，为隶属市房产管理局的科级部门。1988年，青岛市白蚁防治所更名为青岛市白蚁防治研究所。1990年底，市白蚁防治研究所实有工作人员16人。其中，专业技术人员7人。该所是山东省内唯一的一家白蚁防治和科研机构。
　　市白蚁防治机构成立后，在受白蚁破坏严重的单位，如纺织、化工、商业、文化系统及驻军某部等建立灭蚁小组，开展灭治白蚁工作，进行理论和操作辅导，协助各单位减除白蚁危害。针对在1983年重点调查中发现的蚁害较重的单位采取了灭治与预防措施，基本控制了蚁患。
　　防治措施主要有:一、对因白蚁危害造成倒危而翻建的房屋，将拆除的旧料中有蚁害的进行销毁，没有蚁患的用药物进行处理。对存有蚁患房屋的地基和地面土壤也一并进行药物处理。二、对已受蚁害但具有保留价值的建筑物采用钻孔灌注药物和表面涂刷药物等方式处理。三、对遭受蚁害的古树名木，一是在树木根部喷药，二是在古树周围埋设诱杀坑。
　　1984～1990年，市白蚁防治研究所在电业局、荣韶宾馆、球拍厂、第二针织厂等单位和湖南路、聊城路、华阳路、杭州路、仲家洼、德仁路等民宅中灭治白蚁137处，总建筑面积6.2万平方米。

第三篇　房屋管理  
第七章　白蚁防治

第三节　进口木材白蚁检疫


　　1979年11月3日，市房产管理局白蚁防治小组在汇泉人民广场堆放的进口木材中，检查出并采集到活白蚁，经中国科学院昆虫研究所鉴定是大家白蚁，这是青岛市首次在进口木材中发现白蚁。这批携带白蚁的木材系从马来西亚直接运抵青岛口岸，将经青岛向内地调拨，存在着向国内其他地区蔓延的可能，青岛市立即采取措施，就地灭蚁，清除了隐患。1983年，在进口柳安原木中再次发现大量白蚁;货主均委托市白蚁防治所进行了灭蚁处理。
　　1985年2月，青岛市人民Gov颁布《关于严格检查和消灭进口木材携带白蚁的暂行规定》，此项规定的颁布和实施，杜绝了由进口木材传播蚁患的渠道。1985～1990年，青岛市白蚁防治研究所共检查运输进口木材的船舶221艘，进口木材318万立方米。其中，检查出携带有活白蚁的船舶13艘，受蚁害的木材11.6万立方米。检查出的白蚁均是分布于南、北美洲和东南亚地区的六种白蚁，即:大家白蚁、锡纳家白蚁、弯颚家白蚁、马型象白蚁、吕宋须白蚁、动原白蚁等。对这些白蚁的灭治，主要采取药物喷洒和药物封闭薰蒸的办法，有效地灭治了白蚁。

附

　　　　　　　　青岛市白蚁品种简介

　　青岛市发现的白蚁，包括黄胸散白蚁、黑胸散白蚁、青岛散白蚁三种。
　　白蚁体躯的构造和其他昆虫一样，具有头、胸、腹三部分。头部有触角、复眼、单眼等感觉器官，口器为典型的咀嚼式，属前口式。胸部由前、中、后三个体节组成，各体节有一对分节的胸足。有翅成虫的中胸和后胸各有一对狭长、膜质的翅。前、后翅的形状几乎相等，所以白蚁也称等翅目昆虫。白蚁的腹部共有10节，雄性白蚁的生殖孔开口于第9、10节腹板间;雌虫的第7节腹板增大，生殖孔开口于下，第8、9节腹板缩小。
　　白蚁的体色有白、淡黄、赤褐、黑色，大多数体色较淡，近于乳白色。体长一般由几毫米到十几毫米。有翅成虫的长度约为10毫米。多年生的蚁后由于生殖腺发达，腹部极度膨大，体长可达60～70毫米。
　　白蚁属于不完全变态昆虫，其生物学特点是巢群生活。在一个群体内，工蚁、兵蚁、繁殖蚁的地位和分工各有不同，既相互制约，又相互依赖。
　　白蚁主要取食于含纤维素的物品，如木材等，同时它能分泌出一种酸性物质，对金属和其他化学结构的物品有一定腐蚀作用，因而对人们的居住环境危害极大。
　　白蚁常因蚁巢年限的延长和群体的增大而羽化成长翅成虫。青岛白蚁的羽化时间约在每年的3～5月，羽化成熟的长翅成虫会自分群孔向外分飞，有的随风力能传播很远，常常是在相对温度较高、湿度大、气压低的环境条件下进行，在一天当中，以上午10点至下午3点之间为高?峰。

正好需要这个，楼主还能继续么