青岛房价2010年走势有望降低 炒房成本加大投资客将退市 收藏本帖到:QQ书签|百度搜藏|Google书签|新浪ViVi|雅虎收藏|和讯网摘|POCO网摘|CSDN网摘|鲜果收藏 房价, 青岛, 走势, 炒房, 2010

青岛的房价什么时候能停止疯涨？还能不能出现降价？不少业内人士分析，政府亮出的“新国十条”是房改以来涉及面最广 、调控措施最严厉、影响最大的一套组合拳。记者4月19日上午采访了解到，部分银行开始实行新政提高信贷门槛，频频出台的调控新政开始让岛城楼市风向发生转化，阔别岛城楼市一年之久的观望情绪重回市场。业内人士预测，剑指投资行为的新政策将使郊区楼市出现降价局面。

    银行 工行中行开始执行新政策

    4月19日，记者采访获悉，多家银行已经开始执行国务院的房贷新政策。“周一刚上班我们就收到了总行的通知，要求我们对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30% ；对贷款购买第三套及以上住房的，将大幅度提高首付款比例和利率水平。”19日一早，工商银行青岛市分行相关工作人员对记者说，收到通知后，工行从当天起就得执行新政策了 ，虽然不会停止对三套房的放贷，但首付和利率肯定会比二套房要严格一些。

    19日下午，中信银行青岛分行信贷部负责人杨先生说，中信银行已经接到了总行的通知，二套房贷政策按国务院要求执行，三套房贷业务则几乎不受理了 。“现在我们一般不会接三套房，如果非得接需报分行才能决定是否受理，这意味着这项业务几乎没有了。”与此同时，中国银行山东省分行也给记者发来了邮件，邮件中称中国银行山东省分行从4月19日起，按照总行要求，中国银行青岛地区各网点对新签订合同的个人住房贷款一律按照国务院最新规定执行，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30% ；对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不得低于50% 、利率不得低于基准利率的1.1倍。

    此外建行、农行等银行相关部门负责人均表示，尚未接到上级银行的相关政策调整通知。“按正常程序，最快一两天最迟下周，我们就会收到总行下发的二套房贷新通知，一旦收到通知就要严格执行。”兴业银行房贷部负责人孙先生说。

    房贷 “面签”加“家访”审核趋严

    据了解，根据国务院精神的要求，银行不仅提高信贷门槛，信贷审批环节也更加严格。“面签是个贷申请的一个重要环节，不见面签约将被拒贷。此前有的银行出现房产中介机构介入替客户全程代办个贷的情况。”岛城一商业银行个贷部负责人说，随着房贷收紧的风声越来越强，房屋贷款审批程序更加严格，市民申请贷款的环节越来越复杂，各项环节一一得到落实，贷款通过率也有可能下降不少。“银监会16日下发通知，要求银行业金融机构确保购房真实自住与交易背景，贷前审查履行‘面测、面试和居访’程序，这意味着市民在申请贷款时需要面对银行要求的一系列考核，申请房贷需‘过五关斩六将’。”

    “贷款程序严格点无所谓，这样可以避免炒房者‘浑水摸鱼’推高房价，对于我们这样有刚性购房需求的市民来说是好事。”市民李林说，以往部分开发商在开盘前会找来多位市民身份证办理贷款抢先认购，造成房源紧俏的假象，借机抬高房价，现在银行严格个贷面谈面签制度，将让中介炒房、开发商捂盘的行为置于阳光下，抑制这些现象的发生。

    ■界定

    是否为二套房银行说了算

    国务院近日连续出台措施，抑制不合理住房消费，提高二套以上住房信贷门槛，其中17日政府公布的“国发10号文”包括了差别化住房信贷政策、住房消费税、增加居住用地有效供应和调整住房供应结构等十项严厉措施，被称为“新国十条”。

    但二套房如何界定，是不少市民关心的话题。记者采访了解到，在未有相关细则和新规的前提下，目前暂由银行来承担二套房、多套房界定工作。“如何判断二套房，主要是看购房者的个人征信系统中有无购房贷款记录，如果购房者此前有购房贷款经历，再贷款买房银行就会认定是二套房。”中信银行青岛分行个贷部负责人杨先生说。

    杨先生说，如果购房者首套房是全款购买，再贷款买二套房，银行仍按首套房来处理。“银行去房管局查询相关信息太麻烦。”

    有市民认为，要抑制投机炒房及不合理住房需求，二套房审核标准应该更加严格。“按理说，只有购房者已经有了房子，再贷款买房子就属于二套房，而贷款购买的首套房已转手，再贷款买房应算首套房，这样才能满足市民正当购房需求，真正打击炒房者。对于信息不通畅等技术性问题，可以让公安、房管、银行、税务以及民政、社保等部门联合，共享资源解决。”市民由先生说。

    ■楼市预测

    郊区可能率先掀降价潮

    纵观一年以来的岛城楼市，以胶南、开发区为代表的西海岸楼市持续火爆，成为构成岛城楼市总成交量的重要一环。国家的调控政策如得到有力执行，投资楼市的成本加大，这部分区域的外来及本地投资性客户受影响退出后，区域楼市的去化周期必然加长。“受这种因素的影响，郊区楼市将会成为率先降价的区域。”一位开发商说。多位业内人士认为，以西海岸为代表的郊区楼市一年来大炒海湾大桥和海底隧道概念，上涨过快，泡沫严重，降价幅度也许会很大。

    新政策“落地”后，市区的楼市将会受到怎样的影响？采访中多位业内人士指出，受调控政策的影响，今年楼市很难再出现价格疯长的局面。“不排除市区楼盘出现打折促销、降价的可能性，但降价幅度会因企业、项目而异。”青岛广华置业总经理助理于湫说。业内分析认为，由于企业的运作方式各异，项目推出的速度、体量都有差异，因而目前难以预测楼市降价幅度会有多大。

    市区楼市降价会从哪里开始？“四方区、李沧区、城阳区目前有不少大盘总体量在100万平方米以上，每期只推出10万、20万平方米，拿出其中的某一期来降价促销，缓解因去化周期过长引发的资金链问题，是应对调控政策的必然选择。”一位开发商说。但因为政策会有一定的滞后期，而目前市区房源供应不足，价格坚冰何时打破还有待后期市场来验证。文/记者 王爱科 肖良华

（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 宋涛]

    开发商 个别的已做降价准备

    “从去年开始一直到今年4月上旬，青岛的房地产市场非常躁动，不少购房者迫于房价飞涨的压力仓促出手。”青岛广华置业总经理助理于湫说，因为担心赶不上房价上涨的脚步，不少购房者、投资者挤进排队抢房的行列，去年新房的成交量几乎是2008年的一倍。

    记者发现，密集的调控政策开始使开发商感到了寒意，更多的开发商开始选择推迟开盘时间。“购房者的心理发生变化，肯定要影响到楼盘的销售。”一位不愿意透露姓名的开发商说。记者注意到，市内四区的不少新盘早在去年年底就声称在今年三四月份开盘，但至今仍未推出，当记者致电询问开盘时间时，多数作出5月份甚至下半年开盘的答复。

    “现在我们的项目是不敢开盘，不敢定价！”一位开发商说，按照房地产市场的规律，首付比例每上调10% ，一般会影响到20%的购房者推迟购房计划，如果项目的去化周期加长，下调价格是必然的。“但现在下调多少，何时开始下调都很难决定。”该开发商说，正因为担心后面可能出现更为严厉的调控措施，只能辨明市场风向后再决定开盘价格和开盘时间。四方区某大型楼盘项目营销总监说，如果后续调整政策继续，不排除小幅调价的可能。

    炒房客 短期投资者将退出市场

    “新国十条”被业界誉为针对投资性炒房客的精准打击措施，岛城楼市的投资者也明显感到了来自政策方面的压力。

    岛城外来投资性炒房客到底占多大的比例，记者在采访中并没有得到明确答复。据青岛广华置业总经理助理于湫介绍，胶南、开发区等区域的海景房在价格较低时曾吸引大量来自山西、河南、山东等地的投资者入市，而城阳、李沧等区域的住宅则吸引了不少来自东北、河南的购房者，市南区沿海一线的高端海景住宅、酒店式公寓也以外来投资人员为主。“保守估算，郊区楼市及市南区沿海一线外来投资者所占的比例较大，30% 的比例应该没有问题。”于湫说，这一数字也得到多名业内人士的肯定。

    采访中多位业内人士分析认为，“新国十条”要求暂停对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，将直接把外来投资性购房者挤出本地楼市。由于上述区域的楼市也吸引了不少本地投资性客户入市，如果可以清楚地界定为“第三套房”，他们将面临不能贷款的困境。“受此压力影响，这部分短期炒房客将退出市场。”青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟说。

    ■市场探访

    时隔一年观望气氛回归

    “这么密集地出台调控政策，我还是决定推迟购房，万一买在高点就亏大了。”4月19日上午，福州北路一楼盘的样板间内，市北区的王先生在看完样板间后，做出了这样的决定。

    记者注意到，国家近期频繁出台的调控政策显然对购房者产生了很大的影响。“你们的房子会不会降价？”几乎成了购房者见到售楼处工作人员后问的第一句话，多数购房者在看房时变得挑剔起来。“这房子户型有些不合理，采光也差，每平方米1万多元的价格未免太贵了！”一位看房者说。

    记者探访分别位于市南区江西路、银川路和市北区合肥路、山东路上的四个在售楼盘销售现场时，也明显感受到了购房者观望情绪开始变浓。

    “我想买一套90平方米以下的房子，可是这样的户型非常少，如果买90平方米开外的房子，首付要提高到30% 。”市北区的刘强说，经谨慎打算，他决定推迟购房时间。“即使调控政策起不到促使房价下调的作用，等更多新盘上市后，毕竟可以挑个小户型。”刘强说。

    回首近几年的房地产市场，2008年时因为受到金融危机的影响，岛城楼市曾发生过持币观望的情况。但2009年市场的大爆发让房价飞涨，不少楼盘的涨幅在40%到50% 之间。这次观望气氛重回市场，已经隔了1年多的时间。

    ■释疑

    新政调整不包括商铺

    很多市民此前有购买、投资商铺的经历，这部分市民再贷款买住房是否被视为二套房、多套房？记者在采访中了解到，商铺不在二套房贷的界定范围内，如果已经贷款购买商铺再贷款买房仍算首次购房。

    商铺属于商业用房贷款，虽然属于个贷，但并不在房贷范围之内，这次二套房新政调整的是住房，不包括商铺，如果购房者名下没有住房，即使有多套商铺 ，再买房也算首套房，仍然可以享受购买首套房的政策。

    青岛一商铺的开发企业工作人员告诉记者，商铺首付款为50%，贷款利率上浮10% ，与目前的二套房政策差不多，但投资商铺与房贷政策关系不大。“商铺的价值与租赁回报率关系最大，如果经济环境没有什么变化，商铺投资应该跟以往差不多。”