第三篇　房屋管理  
第三章　落实房产政策

第三节　代管房产


　　解放初期，根据《青岛市军事管制委员会公共房地产管理暂行条例》，军管会房产部对一批无人管理的房产暂行代管。
　　1951年3月17日，青岛市人民Gov颁布《青岛市代管房地产暂行办法》，规定青岛市代管的房地产(包括附属之器物、设备)，由青岛市房地产管理局管理。确定了代管的范围，并规定:为了保护房产，原有房地产之正式代管人，如有破坏、盗卖房屋建筑或设备时，除责令修复、赔偿外，并予警告，情节严重者，由市房地产管理局代管;如有伪造证件窃取代管权者，一经查明，除将房地产予以代管外，并酌情惩处。
　　据此，青岛市在解放初期对规定范围内的房产进行了全面清理，按规定依法对544处房产进行了代管，总建筑面积达236000平方米。其中，代管去台湾人员的房产占80%，华侨及前往国内其他地区人员的房产占20%。这些房产由于历史的原因，产权人大都没有申领或无法申领，30余年来一直由市人民Gov房管部门代管，未作处理。
　　中共十一届三中全会后，随着改革开放的深入和各项政策的落实，原代管房产的所有人或合法继承人向Gov申请发还被代管房产的日益增多。为了处理好国民党军政人员出走弃留房产这一历史遗留问题，1985年5月31日，中共青岛市委、青岛市人民Gov批转了青岛市房产管理局《关于认真贯彻国务院(1983)139号文妥善处理国民党军政人员出走弃留的代管房产问题的意见的报告》。市房产管理局加强了对此项工作的领导，由市落实私房政策办公室具体负责处理有关案件，组织各区房管部门对全市代管房产的现状、权属、使用性质等进行全面清理清查，摸清青岛市代管房产的情况，并逐一进行登记，建立档案，使之一房一档，一目了然，为代管房的处理打下基础。根据政策规定，青岛市对提出发还申请符合政策的59处、建筑面积28000平方米的代管房产进行了处理，有的产权全部发还，有的给予了合法补偿，有的进行了迁户腾房。
　　1987年5月23日后，青岛市根据中共中央办公厅转发国务院侨务办公室、城乡建设环境保护部、财政部《关于落实华侨私房政策的补充意见》中关于“处理国民党军政人员出走弃留的代管房问题，主要是解决回来定居的一些人的住房问题。少数知名爱国人士回国定居可尽量安排原房居住，但不作为代管房发还”的规定。对代管房产的处理主要是解决回青岛定居人员的住房问题，对房屋产权发还则停止处理。

第三篇　房屋管理  
第三章　落实房产政策

第二节　私改房产


　　1958年开始，青岛市先后对3804户私有出租房屋进行了初级阶段改造，总计建筑面积168万平方米。这些房屋一律由国家经租，房主按规定每月领取定租，一直到1966年9月底止。之后，国家经租房屋产权即过渡为国家所有，作市直管房产管理。由于进行这项工作时间比较仓促，调查研究不够，加之“左”的影响等，工作中也存在一些失误。个别出租面积不够起点的也被改造，应给房主留房而未予留房，出现了少量的错改案件。
　　中共十一届三中全会以后，随着党的各项政策的落实，要求解决私房改造遗留问题的来信来访日益增多，被错改造的房主要求Gov尽快处理私房改造的遗留问题，发还被错改的房屋。
　　1985年4月30日，中共青岛市委批转了青岛市房产管理局《关于对私房改造遗留问题处理意见的报告》，规定:凡是符合国家和山东省的规定，纳入初级阶段改造的私有出租房屋可明确宣布属于国家所有，凡是不符合国家和山东省的规定错改的私人房屋，要按政策实事求是地予以纠正。市房产管理局、市落实私房政策办公室及各区房管部门根据上级的指示精神及青岛市的具体规定，组织人员对私有出租房屋改造的案件进行了全面复核。通过复核，发现私有出租房改造中全部错改的382件，占全部私改房的10.04%;部分错改的474件，占12.44%;应留房而未留房的456件，占11.99%。私有房改造中，属挤占性质及私有出租房改造前发生的挤占房户共有1028户，需要迁户腾房。
　　通过市、区落实私房政策部门的努力，至1990年，已处理落实了各类私改遗留问题1298件，占总数的98.93%;应予迁户腾房的已完成迁户878户，占总数的85.41%。对符合改造政策的2551件案件进行了全面复议，一一作了认定，以做到不遗漏错案。

第三篇　房屋管理  
第三章　落实房产政策

第一节　“文化大革命”房产


　　“文化大革命”时期，有的私房主响应“战备疏散、精简机构、支援三线、上山下乡”的号召，走时将自己的私有房屋卖给国家或无偿交公;有的私房主迫于形势，不愿戴私房主的帽子，也纷纷申请将私房交公。另外，市区不少私房主被疏散、遣返，其空出的住房由于没有及时管理，出现了一些任意抢占、拒付房租以及无偿挤占、没收接管等违反国家房产政策的行为。1970年6月15日，青岛市革命委员会、中国人民解放军青岛警备区通令全市，对破坏国家房产政策的行为进行打击，并作了相应规定进行治理。1971年1月8日，青岛市革命委员会生产指挥部批转了青岛市房产管理局革命委员会《关于战备疏散、外迁外调、上山下乡及遣返等有关房屋处理的暂行规定》，凡是上山下乡、支援三线、外迁外调空出的自有房屋，原则上由房管部门估价统一收购，作公产处理，价款发给本人，自愿交公的可以接收。也可以自愿让与亲友居住，但需事先经房管部门办理过户手续。一律不准私自买卖，不准拆扒;房主被遣返(全家都走)腾空的私有住房或出租房应由主遣单位提出证明，事先通知所在区房管部门统一接管处理。但违反国家房产政策的行为未得到制止和纠正。此时期，先后接管、没收私房达3815处，建筑面积24万平方米。其中，房主自住房2600处，建筑面积16.5万平方米;出租房1215处，建筑面积7.5万平方米。这些私房主属工商业者722户，地主、富农95户，华侨、侨眷(包括港澳同胞)92户，高级知识分子及统战对象36户，其他人员2870户。被挤占的私房中，共安插挤占户3000余户。
　　“文化大革命”后，特别是中共十一届三中全会后，这些房主强烈要求落实非法没收、挤占的私房。为此，中共中央办公厅针对各地的情况，于1980年11月28日转发了《北京市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》。《通知》强调十年浩劫期间，凡单位和个人挤占的私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则，凡职工个人占用私人住房的，无论是单位安排，还是自行挤占，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门负责安排住房，将占用住房尽快腾退给原房主。对没收、接管的私房也应根据不同情况分期分批予以发还。青岛市成立青岛市委落实私房政策领导小组，下设办公室，从市建委、房管局、统战部、侨办、公安局等部门抽调十余人组成。各部门、各系统以及各有落实任务的单位，都有一名负责同志抓这项工作。各区和任务较大的局和单位，都有专人负责日常工作。在落实“文革”房产工作中，按照“谁占谁退，谁的职工谁负责”的原则，采取“系统包单位，单位包职工”的具体措施,确保清退任务尽快落实到单位,由职工所在单位建房买房负责清退。对无口可归的社会户及确无能力解决的小厂、小店职工,由Gov拨款700万元,在浮山二小区及错埠岭、永安路等地建房约6万平方米予以解决。工作过程中,采取了结合拆迁安置房主、与单位签订协议限期腾房、另外拿房安置房主、对私房作价归公不再迁户、房主用所住公房与占住户互相调换回原房居住、出售专用房迁户等多种办法予以解决。同时,强调耐心的思想工作,又辅以必要的强制措施,对于少数给房合适而要求过高的住户,经反复动员无效的，则诉请法院强制迁出。日常工作中采取发简报、召开会议等形式及时协调工作中的问题，使青岛市的“文革”房产落实政策问题大部分在1986年以前予以解决。至1990年，全市已退还“文革”房产产权3504处，建筑面积22万余平方米，占全部应退还房屋产权总数的91.85%;剩下的311处，建筑面积2万平方米，占应退房屋产权8.15%的房屋，一时无法处理结案的全部内部转托管处理。完成迁户腾房任务2975户，占应迁户总数的99.17%。清理清退“文革”房产使用资金5286万元，其中用于同房主经济结算390万元，迁户腾房建房等费用4896万元。按照谁占谁退的原则，大部分建房费由各单位筹措列支。

第三篇　房屋管理  
第二章　私房管理

第三节　出租私房的初级阶段改造


　　1956年3月，中共中央批转中央书记处第二办公室《目前城市私有房屋基本情况及进行初级阶段改造的意见》。中共青岛市委根据中共中央、山东省委有关文件精神，于1958年5月8日批转了中共青岛市人民委员会党组《关于青岛市私有房产初级阶段改造方案》，并成立了“青岛市私有房产初级阶段改造领导小组”。设办公室在市房地产管理局内，负责日常工作。各区委亦成立私房改造领导小组，由分管区长兼任组长，负责各区的私房改造工作。
　　在私房改造前，青岛市公私房产(不包括崂山郊区)共有建筑面积8259726平方米。其中，私有房产(包括教会房产)2862653平方米，占34.66%。

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　　全部私有房产中，占有面积在300平方米以下的小业主，共27684户，占私房总户数的94.87%，共占有面积1511334平方米，占总面积的53.87%;这些房屋绝大部分是自住，或自住一部分出租一部分，完全出租的比较少。占有面积在300平方米以上的大中业主共计1496户，占总户数的5.13%，占有面积1294429平方米，占总面积的46.13%。这些房屋绝大部分是出租的，完全自住的很少。全市区的全部私房出租面积约占私房总面积的68.79%。如以出租面积100平方米为改造起点，共可改造2927户，占总户数的10.03%;可改造1609290平方米的房屋，占总面积的57.36%。
　　全部私房出租100平方米以上的房产中，出租面积在300平方米以下的小业主共计有1584户，占出租房屋100平方米以上的房主总数的54.12%，共占出租面积的20.1%;出租面积在300平方米以上的大中业主，共计1343户，占总户数的45.88%，占出租面积总数的79.9%。另外，天主教和基督教的出租房屋面积占全部房屋面积的比重也较大。根据上级有关私改政策精神，青岛市确定以出租面积在100平方米以上作为改造起点;同时结合全市情况，规定教会所有的出租房产、工商业资本家的出租房产和工商业用房，一律进行改造;伙有房屋如系全部出租并符合改造起点者，亦同时进行改造;空闲未出租的房屋及出租加空闲的房屋符合改造起点者，亦按出租房屋进行改造;会馆房产收归国有。
　　在改造形式方面，青岛市确定一律采取国家经租的形式。国家经租的房屋不准房主抽回，房屋由国家统一租赁管理，统一修缮，统一分配使用，根据国家经租租金付给房主固定比例的租息，定租幅度为应收租金的20%～40%。凡占有房屋多、租金收入多、租金高以及生活富裕的，一般按20%考虑。
　　为抓好私房初级阶段改造工作，根据上级有关政策文件指示精神，结合青岛市具体情况，市私房改造领导小组于1958年4月份制定了方案，5月8日经市委批准，选择市北区李村路街道办事处管区进行改造试点。将试点区内的房主按大小分类排队，划分小组，选出房主小组长。参加私改的全体干部各司其责到确定小组集会地点宣传政策，组织学习有关文件。分别召开有代表性的房主、房产代理人、小组长小型座谈会。摸清思想情况，以推动私改工作的进行;5月11日召开房主动员大会，发动申请，号召房主积极接受改造，经过5天时间，该管区基本申请完毕，采取分批或大会审查批准后，着手接管房屋。由私改办公室分批列表转所在区房产办事处，由所属路段管理员进行接管，并转入正常的租赁管理。李村路街道办事处管区内进行的私有房产初级阶段改造方案试点成功的经验，在全市范围推广，改造工作顺利展开。截至6月10日，首批即分别改造完毕，进而开始收租和修缮房屋。
　　根据私有房产改造方案规定，符合纳入改造的出租面积在100平方米以上的房主户数3011户，纳入改造的房屋建筑面积1575941平方米。确定房主留房的2047户，建筑面积150506平方米。私房初级阶段改造前，青岛市私有房产出租房主共有8220户，出租房屋建筑面积1969189平方米。其中，出租在100平方米以上者3039户，建筑面积1731745平方米;出租在100平方米以下者5181户，建筑面积206326平方米;教会出租房屋建筑面积31118平方米。出租建筑面积占全市私房建筑总面积的64.86%。
　　7月中旬开始，各区先后进行有关定租、留房等问题的处理工作。所谓定租即付给房主租息的幅度标准，定租原则公开，按应收租金(指私改前房主自管时的收租金额)的20%、25%、30%、35%、40%酌定，平均不超过30%。凡占有房屋多、租金收入多、租金高以及生活富裕的，一般要从低即按20%考虑，反之即按30%上下考虑。对一些生活困难的房主还可采取附加定租办法。这次私有房屋改造，各区平均定租率为29.70%。
　　对改造后留房问题，原则上以私房主原住房为标准，从宽照顾，以使多数房主维持不动，并规定以房主共同生活的直系亲属为留房对象，一户一处留房，不能两处同时留房;股东性质的伙有房产，一律不留房;外地房主暂不留房。所改造的工厂、仓库、商店等非住宅房屋，原则上不留房，原为住宅建筑，后改为工厂、仓库、商店等用途的，可由其他房内留给住房。留房后如系整栋房屋的一部分，房主按占有比例负担修缮费用。
　　为做好改造后房屋的接管、建帐和收租等事宜，1958年7月24日发布了《青岛市房地产管理局关于国家经租房产接管办法》，《办法》规定凡国家经租房产，一律由房屋坐落地区所属房产管理员按市或区私房改造办公室填发的“国家经租房产接管通知书”分别进行接管。并召开住户会议，组织集体缴租。同时，按照公安局派出所编列的户号逐户填写“国家经租房产住户登记表”，转交区房办财务组建帐与填发缴租凭证后，转送各住户按期缴租。

第三篇　房屋管理  
第二章　私房管理

第二节　私房修缮


　　解放初期，市区共有私房建筑面积4120881平方米。私房占全市房屋总面积的54.28%。其中，私有住房占私房总面积的58.74%。这些私房有近半数质量差，且长年失修，破漏严重有倒塌危险的(不包括棚户区)约占20%。由于私房租赁关系混乱，房租畸高畸低而且欠租现象严重，加之行政管理跟不上，所以私房主维修房屋的态度消极，致使多数房屋得不到及时修缮。为了保障住户居住安全，将房屋管好与保护好，青岛市人民Gov于1951年6月5日发布公告，强调要严格执行1950年12月25日公布的《青岛市民有房地产管理暂行条例》规定:房屋破坏须及时修缮，不得任意损坏、倒塌，如房屋结构损坏严重，有倒塌危险者，业主应及时修建或拆除，禁止使用，以保障人民生命安全;民有(私)房屋之修缮，除另有约定者外，外修由业主负责，内修由承租人负责，如业主不在青岛市或拒不修缮时，可由承租人报告区公所或市房地产管理局出资代修，其代修费用，列具证明，在房租内扣除之。业主无力修缮，承租人自愿出资代修房屋，事前应与业主协商订立合同，修缮费可折抵租金;如租期届满，承租人有优先续租权;租期末满业主修缮房屋，如承租人有临时迁移必要时，业主应事前通知承租人，房屋修缮完毕后，承租人仍保有承租权;承租人为适应其需要而拟将房屋改装者(如改装门窗、墙壁及走廊等)应事先与业主协商订立合同后，方得动工，所需费用协商后订入合同，退租时，改装部分及增添之设备，依双方订立之合同处理之。修建私人房屋须依市政建设计划，事前由本人呈报市建设局批准，不合市政建设计划之房屋，Gov有取缔之权。
　　针对市区私房长年失修、破漏范围广、雨季修缮量大的情况，青岛市人民Gov布告全市周知:房屋破漏，房主必须及时修缮，保证住户的生命财产安全，严格执行条例规定;为了修缮保护房屋，房客必须及时缴租。如房租过低，房主无力修缮，必须根据法定标准，主客协议调整房租，达到修缮保护房屋、主客两利之目的。为了群策群力在雨季前把修缮保护房屋工作做好，市Gov决定以区公所与公安局为主，邀请人民代表、私房主代表、房产协会委员及建筑师等组成房屋修缮保护委员会。在委员会之下，以公安派出所所辖地区为单位，由派出所协助邀请街道群众代表、房主、房客、建筑师等组成若干房屋修缮保护小组，动员组织群众力量，形成群众修房运动，以保护人民生命财产安全。1949～1952年，青岛市区私房修缮共1981处。其中，大修10处，小修68处，零修1903处，全部修缮费用478629元，均由房主投资。1953年，修缮私房2389处，16798间，总投资601574元。其中，房地产管理局垫款1万元，银行贷款66430元。
　　为进一步加强私房管理，保护社会财富，保障住户居住安全和适应国家建设的需要，根据青岛市具体情况，青岛市房地产管理局于1950年9月开展了私房委托业务，由局下属房地产信托公司内设委托课专司其责，并于同年9月19日公布了《青岛市房地产信托公司接受委托经租私有房产简则》。1954年春，房地产信托公司撤销，私房委托业务划归青岛市房地产交易所负责办理，并在市内各区房产办事处内专设民房组管理。除修缮由房主负责外，其他方面与公房完全相同。1953年以前私房委托所收的租金，除按实收租额的15%～20%收取手续费之外，所余租金由房主按月提取，对应交的房地产税及房屋修缮问题，均由房主自己负责。1953年起，改按10%～15%收取，1954年改按10%计收。对烈军属或个别生活困难的房主，手续费按5%计收，大大减轻了私房主的负担，使不少房主从私人经租帐房抽回房屋委托Gov经租，委托业务显著扩大。1950年5月至1956年底，青岛市房地产管理局共接受委托私房637处，建筑面积489384平方米，占私有出租房屋总面积24.85%。修缮房屋占委托总数的74.4%，已修房屋每处平均投资609.30元;而一般私房自行修缮处数仅占全部私房面积的34.1%，已修房屋每处平均投资200.89元。1954～1956年上半年，为便于推动私房修缮，除扣缴手续费外，根据房主生活情况尽量动员房主存储一部分修缮资金，但房地产税仍由房主负责缴纳。1956年下半年，为了进一步保证委托房的修缮费用，确定了房主每月提取租金比数为35%左右，除包括应缴房地产税由市房地产管理局代缴外，剩余租金完全储存修缮。对部分生活困难的委托房主其委托房的修缮，采取银行贷款或市房地产管理局暂予垫付的办法解决，然后扣抵房租偿还。

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　　由于房屋修缮耗费较大，不少私房主因经济困难无力修房，致使房屋破漏严重，且有倒塌危险。为加强城市私房修缮，帮助无力修房的房主解决部分修房资金，1962年底，青岛市人民委员会指示市房产管理局从公房租金收入中划拨3万元，作为私房修缮借款，按照市内各区不同情况进行分配使用，市南区2000元，市北区4000元，台东区7000元，台西区6000元，四方区6000元，沧口区5000元。规定凡有倒塌危险或破漏严重、影响过冬的私房，房主因经济困难确实无力修缮房屋时，可以申请借款;私房房主无力修缮房屋，可以委托国家经租，修缮费由市房产管理局垫付，以后从房租中扣抵;如房主不愿委托经租，但无力筹措全部修缮资金者，可由市房产管理局垫借一部分，协定日期偿还借款，修缮借款资金管理以街道办事处为主结合区房产办事处，根据修缮房屋的需要及房主经济情况，提出借款数额，报区人委核批，然后由街道办事处通知房主填具借款收据，经街道办事处盖章后，持据赴房产办事处办理借款手续，借款按期归还，日期根据房主具体情况确定。
　　私房修缮材料如砖、瓦、沙、水泥等的供应，由青岛市建材公司供应站负责，木材由房产办事处供应。对烈、军属或生活困难的私房主，房管部门有计划地低价供应公房修缮退下的旧材料帮助修房。私房修缮原则上房主自修或互修，倡导单位资助或发动社会青年帮助修房(街道组织)，房管部门给予技术指导。对有条件的房屋，特别是较大的伙有房产，可采取委托办法，由Gov管理，以租修房;必要时如房主同意，可按房屋残值出售给Gov，由Gov修建。
　　“文化大革命”初期，青岛市被挤占接管的私房建筑面积达24.3万平方米。这些房屋大都年代久远、质量差，给修缮工作带来困难。为加强维修管理，1968年3月，市房产管理局将“文化大革命”中接管的私有房屋称为“新代管房”，单独列帐册，并颁文规定:凡新代管房必须以房主的名义专立户头，按时记录收支帐目，零杂修费用要凭任务单记帐;凡是大、中修的房屋，施工单位应交维修结算单转区房产办事处处理，按其房屋的建筑面积比例分摊维修费用。一般采取简修和加固等办法，维持不倒不塌为原则，尽量不做大修和拆除。对确无修缮价值、非拆除不可的，必须在拆除之前，由施工单位工程技术人员会同路段房管员现场勘查后，再行拆除。各区房产办事处须将房屋的建筑面积、结构、质量等情况详细记载，并按房屋造价计算残值登记备查。翻建后的房屋，一律作公产处理。对所需的木材、水泥、油毡、沥青、电线等国家调拨物资作为专项纳入国家计划，同时，分批拨给砖、瓦、沙、石等地方建筑材料。

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　　“文化大革命”结束后，特别是中共十一届三中全会后，青岛市私房政策得以逐步落实，私房修缮材料也随着建材产品供应充足而有了明显的改观。市房管部门除了对倒、危私房加固维修时所需的建筑材料采取有计划的平调以外，其他私房修缮事宜均由房主自行解决，市房管部门予以督促、检查。房屋所有人须按城市市容管理的统一要求，及时整修房屋。经市房产管理部门鉴定，确认有倒塌危险的房屋，房屋所有人须在限期内维修加固、翻建或拆除。

第三篇　房屋管理  
第二章　私房管理

第二节　私房修缮


　　解放初期，市区共有私房建筑面积4120881平方米。私房占全市房屋总面积的54.28%。其中，私有住房占私房总面积的58.74%。这些私房有近半数质量差，且长年失修，破漏严重有倒塌危险的(不包括棚户区)约占20%。由于私房租赁关系混乱，房租畸高畸低而且欠租现象严重，加之行政管理跟不上，所以私房主维修房屋的态度消极，致使多数房屋得不到及时修缮。为了保障住户居住安全，将房屋管好与保护好，青岛市人民Gov于1951年6月5日发布公告，强调要严格执行1950年12月25日公布的《青岛市民有房地产管理暂行条例》规定:房屋破坏须及时修缮，不得任意损坏、倒塌，如房屋结构损坏严重，有倒塌危险者，业主应及时修建或拆除，禁止使用，以保障人民生命安全;民有(私)房屋之修缮，除另有约定者外，外修由业主负责，内修由承租人负责，如业主不在青岛市或拒不修缮时，可由承租人报告区公所或市房地产管理局出资代修，其代修费用，列具证明，在房租内扣除之。业主无力修缮，承租人自愿出资代修房屋，事前应与业主协商订立合同，修缮费可折抵租金;如租期届满，承租人有优先续租权;租期末满业主修缮房屋，如承租人有临时迁移必要时，业主应事前通知承租人，房屋修缮完毕后，承租人仍保有承租权;承租人为适应其需要而拟将房屋改装者(如改装门窗、墙壁及走廊等)应事先与业主协商订立合同后，方得动工，所需费用协商后订入合同，退租时，改装部分及增添之设备，依双方订立之合同处理之。修建私人房屋须依市政建设计划，事前由本人呈报市建设局批准，不合市政建设计划之房屋，Gov有取缔之权。
　　针对市区私房长年失修、破漏范围广、雨季修缮量大的情况，青岛市人民Gov布告全市周知:房屋破漏，房主必须及时修缮，保证住户的生命财产安全，严格执行条例规定;为了修缮保护房屋，房客必须及时缴租。如房租过低，房主无力修缮，必须根据法定标准，主客协议调整房租，达到修缮保护房屋、主客两利之目的。为了群策群力在雨季前把修缮保护房屋工作做好，市Gov决定以区公所与公安局为主，邀请人民代表、私房主代表、房产协会委员及建筑师等组成房屋修缮保护委员会。在委员会之下，以公安派出所所辖地区为单位，由派出所协助邀请街道群众代表、房主、房客、建筑师等组成若干房屋修缮保护小组，动员组织群众力量，形成群众修房运动，以保护人民生命财产安全。1949～1952年，青岛市区私房修缮共1981处。其中，大修10处，小修68处，零修1903处，全部修缮费用478629元，均由房主投资。1953年，修缮私房2389处，16798间，总投资601574元。其中，房地产管理局垫款1万元，银行贷款66430元。
　　为进一步加强私房管理，保护社会财富，保障住户居住安全和适应国家建设的需要，根据青岛市具体情况，青岛市房地产管理局于1950年9月开展了私房委托业务，由局下属房地产信托公司内设委托课专司其责，并于同年9月19日公布了《青岛市房地产信托公司接受委托经租私有房产简则》。1954年春，房地产信托公司撤销，私房委托业务划归青岛市房地产交易所负责办理，并在市内各区房产办事处内专设民房组管理。除修缮由房主负责外，其他方面与公房完全相同。1953年以前私房委托所收的租金，除按实收租额的15%～20%收取手续费之外，所余租金由房主按月提取，对应交的房地产税及房屋修缮问题，均由房主自己负责。1953年起，改按10%～15%收取，1954年改按10%计收。对烈军属或个别生活困难的房主，手续费按5%计收，大大减轻了私房主的负担，使不少房主从私人经租帐房抽回房屋委托Gov经租，委托业务显著扩大。1950年5月至1956年底，青岛市房地产管理局共接受委托私房637处，建筑面积489384平方米，占私有出租房屋总面积24.85%。修缮房屋占委托总数的74.4%，已修房屋每处平均投资609.30元;而一般私房自行修缮处数仅占全部私房面积的34.1%，已修房屋每处平均投资200.89元。1954～1956年上半年，为便于推动私房修缮，除扣缴手续费外，根据房主生活情况尽量动员房主存储一部分修缮资金，但房地产税仍由房主负责缴纳。1956年下半年，为了进一步保证委托房的修缮费用，确定了房主每月提取租金比数为35%左右，除包括应缴房地产税由市房地产管理局代缴外，剩余租金完全储存修缮。对部分生活困难的委托房主其委托房的修缮，采取银行贷款或市房地产管理局暂予垫付的办法解决，然后扣抵房租偿还。

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　　由于房屋修缮耗费较大，不少私房主因经济困难无力修房，致使房屋破漏严重，且有倒塌危险。为加强城市私房修缮，帮助无力修房的房主解决部分修房资金，1962年底，青岛市人民委员会指示市房产管理局从公房租金收入中划拨3万元，作为私房修缮借款，按照市内各区不同情况进行分配使用，市南区2000元，市北区4000元，台东区7000元，台西区6000元，四方区6000元，沧口区5000元。规定凡有倒塌危险或破漏严重、影响过冬的私房，房主因经济困难确实无力修缮房屋时，可以申请借款;私房房主无力修缮房屋，可以委托国家经租，修缮费由市房产管理局垫付，以后从房租中扣抵;如房主不愿委托经租，但无力筹措全部修缮资金者，可由市房产管理局垫借一部分，协定日期偿还借款，修缮借款资金管理以街道办事处为主结合区房产办事处，根据修缮房屋的需要及房主经济情况，提出借款数额，报区人委核批，然后由街道办事处通知房主填具借款收据，经街道办事处盖章后，持据赴房产办事处办理借款手续，借款按期归还，日期根据房主具体情况确定。
　　私房修缮材料如砖、瓦、沙、水泥等的供应，由青岛市建材公司供应站负责，木材由房产办事处供应。对烈、军属或生活困难的私房主，房管部门有计划地低价供应公房修缮退下的旧材料帮助修房。私房修缮原则上房主自修或互修，倡导单位资助或发动社会青年帮助修房(街道组织)，房管部门给予技术指导。对有条件的房屋，特别是较大的伙有房产，可采取委托办法，由Gov管理，以租修房;必要时如房主同意，可按房屋残值出售给Gov，由Gov修建。
　　“文化大革命”初期，青岛市被挤占接管的私房建筑面积达24.3万平方米。这些房屋大都年代久远、质量差，给修缮工作带来困难。为加强维修管理，1968年3月，市房产管理局将“文化大革命”中接管的私有房屋称为“新代管房”，单独列帐册，并颁文规定:凡新代管房必须以房主的名义专立户头，按时记录收支帐目，零杂修费用要凭任务单记帐;凡是大、中修的房屋，施工单位应交维修结算单转区房产办事处处理，按其房屋的建筑面积比例分摊维修费用。一般采取简修和加固等办法，维持不倒不塌为原则，尽量不做大修和拆除。对确无修缮价值、非拆除不可的，必须在拆除之前，由施工单位工程技术人员会同路段房管员现场勘查后，再行拆除。各区房产办事处须将房屋的建筑面积、结构、质量等情况详细记载，并按房屋造价计算残值登记备查。翻建后的房屋，一律作公产处理。对所需的木材、水泥、油毡、沥青、电线等国家调拨物资作为专项纳入国家计划，同时，分批拨给砖、瓦、沙、石等地方建筑材料。
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　　“文化大革命”结束后，特别是中共十一届三中全会后，青岛市私房政策得以逐步落实，私房修缮材料也随着建材产品供应充足而有了明显的改观。市房管部门除了对倒、危私房加固维修时所需的建筑材料采取有计划的平调以外，其他私房修缮事宜均由房主自行解决，市房管部门予以督促、检查。房屋所有人须按城市市容管理的统一要求，及时整修房屋。经市房产管理部门鉴定，确认有倒塌危险的房屋，房屋所有人须在限期内维修加固、翻建或拆除。

第三篇　房屋管理  
第二章　私房管理

第一节　私房租赁


　　青岛建置后，随着城市的发展，居民增加，建房日盛。住宅房屋多为私人建造，除了自家居住外，有不少房主和商家以租赁房屋谋利。这些房屋以20年代初期至30年代末期所建的里院式居多，每间居住面积约10～15平方米，大都为平房或二、三层楼房，每层或每院一个公共厕所和水龙头。出租私房及收取租金方式不一，有的由房主直接办理，有的委托房产中介机构的“经租帐房”负责租赁收租，还有的则委托他人即二房东转租。租赁手续很简单。如向房主租赁整栋房屋者，须铺保(长住本市居民或单位做保证人)立具租约，预付租金后再住。租约由财政局统一印制，系备缴纳税金等具有法律效力的凭据。至于向二房东承租的熟客，大抵并无租约，仅用口头约定先缴纳一月房租费用，即可以进屋居住;但对陌生客人，须出立租约，找铺保印证方可居住。1946年末，青岛市供出租使用的里院建筑共有506处，16701间，住户10669家。赁居者分上、中、下三等收租，根据房屋坐落、地角、朝向、居住条件和房间大小等因素定租金，一般比Gov租金高出0.5～2倍不等。Gov不管民间租赁的具体事务，但规定对房屋出租的单位和个人，按其全年租金征收10%的房捐(房产税);铺面房出租者，按其全年租金征收20%的房捐。由于无严格的法规和监督管理制约，私房租赁中的转租、转兑、转让以及欠租现象普遍，房屋纠纷案件多。
　　青岛解放初期，市区人口增多，住房缺少，民有房产的租赁关系和所有权关系混乱，房屋长期失修，租额畸高畸低，市民住房有不少遭受二房东的中间剥削。为整治房屋租赁秩序，青岛市军管会房产部于1949年8月先后公布了“公房租赁暂行办法”、“公房租额等级”、“公房等级分区说明”等章则办法;1951年6月颁布了《青岛市民有房地产管理暂行条例》，使全市私房租赁管理逐步走向规范化的轨道。私房租金原则上确定参照公房租金标准，由主客协议评定，并强调不得过高或过低。发生纠纷时，一般按照公房标准予以调解处理。
　　1955年10月，青岛市区私有房产6168处，建筑面积2478094平方米，占全市房屋总建筑面积的40.5%，外侨、外商及外籍教会共有房产35处，建筑面积32204平方米，占全市房屋总建筑面积的0.53%。在私有房产中(不包括外侨外商占用部分)，按建筑面积计算，完全出租者占全部私有房产总面积的70.6%，自用与自住者占总数的18.1%;部分自住部分出租者占11.3%。私有房屋全部出租与部分出租者4062处，建筑面积2029688平方米，占私房总数的81.91%。出租房屋者以工商业兼有房产以及房产资本家业主占绝大部分，约占全部出租私房总数的60%以上;拥有房屋较少，但依靠出租房屋收取租金维持生活者，约占全部出租私房总数的35%。
　　私人出租房屋的管理形式大体可分为三种，一是自行管理，共有房屋3360处，建筑面积1409439平方米，占出租房屋总数的69.44%;二是委托市房地产管理局经租管理，共有房屋473处，建筑面积367319平方米，占出租房屋总数的18.10%;三是业主委托私人“经租帐房”或代理人管理，共有229处，建筑面积252930平方米，占出租房屋总数的12.46%。委托市房地产管理局管理的房屋，由市房地产管理局负责出租、承租等一切事务，租金一般按出租公房的标准计收，从而解决了租金畸高畸低的现象，破漏房屋也可及时督促房主修缮。根据1950年9月19日制定的《青岛市房地产信托公司接受委托经租私有房产简则》规定，凡委托该公司经租之手续费(包括广告、办公、工作人员薪资等在内)，按照实收租额与委托人协议规定，最高不超过20%，不包括房屋修缮费。如愿委托信托公司修缮时，可随时面议。房捐(房产税及土地常年租金或地价税等费)，由委托人自行缴付或由信托公司代缴。如由信托公司经租的房屋，按月租的3倍预收保证金，在租赁合同期满时发还。1955年废除缴保证金的规定。
　　1955年10月，全市有两家私人“经租帐房”，设有门市房，雇用职工9人，每月按所收取的租金扣除10%～15%的手续费。房主雇用的代理人全市共66人，每人一般管理一二处房屋，个别管理七八处。其中，36人是按月领取工资，约50元;另有21人是按月吃扣佣，一般按实收租金的10%～20%不等。所余9人是免租住房，无其他报酬。房主自行管理或委托“经租帐房”与代理人管理的房屋，多数有租赁契约，但一般流于形式而无实际作用，致使欠租现象多，房屋租赁纠纷多。
　　私有房屋所收取的租金，在开支上主要有房地产税(公地即缴纳地租)、修缮费两项，有的还开支保险费或管理费。除了私人工厂、企业服务于生产的房屋(作为工厂资金)按年提取折旧租金外，其他各类房屋均无此项开支。1949年6月至1955年10月底，全市私房出租按建筑面积每平方米月租0.15元计算，全年可收租金3653438元。其中，用于缴纳房地产税或地租占23.4%，修缮费用占18.8%，管理费5.6%，保险费占0.7%，总开支占其收入的48.5%;净剩租金占51.5%。若房屋破坏严重，修缮投资较大者，其开支比数即大，但不超过租金收入的25%。对机关、团体与事业等单位因用房紧张需租赁私房者，多年一直采取严加控制的办法，如确有需要，必须由主管机关批准后，并取得市房产部门的同意，始得与房主进行协商，必要时由房产部门予以协助，租金以不超过公房租金的20%左右为标准;与私房主订立租约时需向市房地产管理局履行监证手续(由房地产交易所办理)。但对民间私房租赁活动管理较困难，由于没有统一的私房租金标准，一般私房租金比公房高30%～50%，个别的高2～3倍，甚至更高。租赁私房租金支出一般占职工收入的10%，最高的达20%以上。
　　1956年6月，对青岛市区私人出租面积300平方米以上的房产业主出租的数量、分布、管理使用及破漏情况进行了调查摸底。在市区私有房屋中，占有面积300平方米以上的业主共1496户，占总户数的5.13%，面积1294429平方米，占全市私房总建筑面积的46.13%，绝大多数出租。
　　1958年5月8日，中共青岛市委批转中共青岛市人民委员会党组《关于青岛市私有房产初级阶段改造方案》，确定青岛市以出租面积在100平方米以上作为改造起点。经过私房改造后，青岛市区私人出租的户数由改造前的8220户减少到5184户，出租总建筑面积由改造前的1969189平方米减至209393平方米。其中，委托市房产管理局经租面积74423平方米。私房租赁租金的标准基本参照公房租金标准收取。
　　1976年，全市私有房产共88万平方米。其中，大部分系自住房，出租建筑面积仅7.7万平方米，占私房总建筑面积的9%;平均月租金每平方米0.39元，大体相当于公房租金每平方米0.13元的2～3倍，最高的相当于5倍。

第三篇　房屋管理  
第一章　公房管理

第二节　单位自管房管理


　　德国侵占时期，青岛先后兴建了港口、道路等城市基础设施和造船厂、胶济铁路、四方工厂、啤酒厂、缫丝厂等企业以及商业、金融等机构，这些由工厂、企业等单位拥有的房产是青岛最早的一批由工厂、企业自行管理、经营的房产。
　　日本第一次侵占时期，设立了较多的工商企业。金融方面，有正隆、正金、大日本、朝鲜等银行分行;工业方面，主要是在四方、沧口一带建设棉纺织厂，有内外棉、大康、富士等6个纱厂。还增建了面粉厂、麦酒厂、缫丝厂等，扩建了四方机车车辆工厂和屠宰场。随着工商业的逐步发展，青岛市由工厂企业自行管理的房产数量增长迅速，1921年，青岛市已拥有工业厂房93770平方米，占全市房屋总面积的13%;仓库29224平方米，占全市房屋总面积的4%。
　　北洋Gov统治时期，城市建设比较少，工商业的发展也较缓慢。南京国民Gov第一次统治时期，青岛大发展，城市规模不断扩大，功能渐趋完备，由工厂、企业自行管理、经营的房产数量也不断增加。
　　日本第二次侵占时期，日本侨民及工商业者大量涌入，垄断了青岛的铁路、港口、工商业各个方面，使青岛原有的民族工商业基础受到严重破坏，由工厂、企业自行管理的房产多为日军侵占。
　　南京国民Gov第二次统治时期，青岛市Gov接管被日军侵占的工厂、企业共计291家，房屋3976栋(其中住宅1442栋)。范围涉及纺织、机械、化工、粮食、造纸、烟草、印刷等行业，这些房地产被接管后归各接管部门自行管理。中国纺织建设公司青岛分公司接收的工厂计26家，包括大康纱厂、内外棉纱厂、大信针织厂等。这些工厂被接收后全部更改了名称，其中12家企业很快复工并增开了纱锭布机。1946年，该公司所属各纺织厂共有自管房屋451191.68平方米。其中，职员及工人宿舍200922.6平方米。基本采取自管自用方式，但其中有一大部分被军警等机关强占，该公司为此进行过交涉，但最终形成租赁关系的房屋数量甚微。此期间，青岛市由工厂、企业自行管理的房产多数集中在青岛市Gov所属机构及官僚资本所开设的工厂、企业、银行和房地产公司手中。也有一部分属于各公立医院、学校、慈善机构、教会、社团、会馆和外侨团体、外商投资企业、合伙制企业等。
　　青岛解放前，各大工厂、企业都是先后由外国帝国主义、北洋军阀、国民党Gov所属机构以及官僚资本所经营、把持，当局往往不把单位自管房产作为一项专门的房产权属性质进行登记和统计。因此由各工厂、企业自行管理的房产基本处于一种无序的状态。许多工厂、企业自管房产权属情况千变万化，产权屡次更迭，比较复杂。在有的企业自管房产中，企业所有与合伙人共有、官有、民有混杂在一起，难于区分。管理有序，制度规范、资料齐全的单位企业甚少，大多数无人管理，或放手不管，所以比较混乱，难以形成规范、全面的统计。
　　青岛解放后，中国人民解放军青岛市军事管制委员会所属各部按照命令分别按系统对原国民党政权所属机构及官僚资本工商业进行了接管、接收。各系统及各官有企业如铁路、邮电、港务、金融等系统所接管的房产共计268处(不含军管会房产部接管的房产)。这些房产加上后来由Gov调拨的一部分房产，大部分成为各接收单位的自管房产。1949年底，青岛市各系统、各单位拥有的单位自管房产154.64万平方米，占全市房屋总面积的20.29%。到1956年，全市单位自管房产已达219万平方米，占全市房屋总面积的24.49%。50年代中后期，随着大规模的城市经济建设，陆续建成了大批工业厂房和基础设施，单位自管房的数量增长较快。到1962年，各系统、各单位自管房产已有425.3万平方米，占全市房屋总面积的42%。其中。住宅1302905平方米，占自管房面积的30.63%。按系统分:工矿企业1123504平方米，商业系统26263平方米，机关、团体51553平方米，各类学校75256平方米，医疗、卫生系统21587平方米，粮食系统4742平方米。
　　“文化大革命”结束后，单位自管房呈增长势头。1979年末，单位自管房产已达963万平方米，占全市房屋总面积的62%。其中，住宅238万平方米，占单位自管房产总面积的24.71%。
　　1985年，经过对全市93个自管房单位的普查(其中中央及山东省省属机构驻青岛单位52家;青岛市市属各机关、团体、企事业单位41家)。青岛市的各类单位自管房产建筑面积17060859平方米。其中，全民所有制单位自管房产14290431平方米，占全部单位自管房产的83.76%。(其中，住宅建筑面积4463975平方米，占全民所有制单位自管房产的31.24%;非住宅面积9826456平方米，占全民所有制单位自管房产的68.76%)。集体所有制单位自管房产2770428平方米，占全部单位自管房产的16.24%(其中，住宅建筑面积351455平方米，占全部集体所有制单位自管房产的12.69%;非住宅房屋建筑面积2418973平方米，占集体所有制单位自管房产的87.31%)。
　　1990年底，全市各系统、各单位拥有的自管房产已有2219.6万平方米，占全市各类房屋总面积的67.17%。其中，住宅705.44万平方米，占全市住宅房产的43%;非住宅房屋1514.16万平方米，占全市非住宅房产的90%。

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2009-9-29 16:03

　　管理机构　德国侵占时期，有了第一批由工厂、企业自行管理、经营的房产。拥有自管房产较多的工厂、企业大多设有专门或非专门机构负责房地产管理事宜。山东铁路公司设技术课，总揽房屋及建筑物的建造、更改、大小修工程事宜。日本第一次侵占时期，在山东铁道部工务课内设管理系和建筑系，分理官有房地产及修建工程。北洋Gov统治时期，1923年在济南铁路局工务处内设建筑课、总务处设厚生课，分管房产的新建、改建设计和购置、管理，并设青岛建筑段实施房屋修建事宜。1945年，南京国民Gov济南区铁路局仍于工务处置产业课管理房地产，保留青岛建筑段。
　　青岛解放后，各自管房单位的房产管理机构大多依自行管理的房产数量来确定机构设置问题。一般情况下，管理面积在1万平方米以上的单位，大多设专门机构和专职人员。如房产管理处(公司、所、科、组)、宿舍管理处(室、科)、住宅处(科)等，负责本单位的房屋租赁、维修、分配等。这些单位中的多数管理比较规范、房产资料也较齐全。有些单位还拥有自己的维修队伍，配备了专门的技术人员和技术工种，有些单位则没有维修队伍。自管房面积在1万平方米以下的单位，一般不设专门的管房机构，多数由单位行政办公室、行政处(科)、总务处(科)兼管。有的单位设专职或兼职人员，有的单位则不设专职或兼职人员，也有的单位由生产设备部门管理房产。这些单位收取房租往往是由劳动工资、财务等部门定期从职工工资中扣取，房租标准有的执行市统一标准，有的自定标准。房屋维修多由社会上的施工单位承包。
　　四方机车车辆工厂　1949年设总务组管理，1950年设事务科，1953年设总务科，1955年设住宅科，1956年设住宅福利科，1956年设住宅科，1961年设总务科。1968年工厂实行军事化管理，由直五连负责管理。1972年恢复科室编制，由住宅科管理。1988年成立房地产管理处，内设七组一队一室，共有职工113人。
　　青岛铁路分局　解放后初建时，在工务科建筑股内设建筑段和房产管理所。1985年房管所改属建筑段，分局设房产科、地亩管理所，实行房地产归口管理。1990年底，分局形成了以房产建筑科行使房产管理及大修管理的职能，以基建委及其办公室行使基本建设、更新改造、项目管理的职能，以建筑段为房屋产权代表并负责实施大修的房产管理体制。
　　青岛市邮电局　1951年后设总务科，配备房屋管理员，负责房屋的管理、维修和基本建设等项工作。1961年正式设置房屋维修组，有专职工人2名。1970年邮电分设，邮政、电信两局各设有维修组，配备木工、电工、水暖工。1973年邮电合并，总务科配房地产管理员、维修调度管理员，下设房产维修班，班下设木、瓦、电、铁、油、仓库小组。1977年维修队伍发展至30人，并常年雇用民工50人。1983年10月专设房产管理科。
　　青岛市教育局　1985年，成立了青岛市校舍管理处，定编30人。下设四科一室，有高级工程师1人，助理工程师15人。
　　青岛碱厂　1950～1970年，由行政科分管，下设宿舍管理室，负责宿舍房租、水、电的汇总上报和房屋小修工作。80年代初，改设宿舍管理处，人员40名，集管理、修缮及宿舍区综合治理为一体。
　　青岛钢铁总厂　1958年建厂后，自管房一直由行政科管理，设房管员2名。1969年，设立了宿舍管理室，设房管员4名，并配备了维修人员。1988年，成立房产科，归属后勤处，房管员增加到5人，维修人员增加到30多人。
　　产权来源　主要有接管、调拨、自建、购买私人房屋、公私合营、购置等。
　　接管　1949年7月23日，中国人民解放军青岛市军事管制委员会通令:“为确保青岛市公共房地产不受损失，决定对原国民党Gov所属各级党、政、军、团、特、财、教等机关部门之房地产，统归本会各有关部门，按照系统接收之”。军管会所属的18个部(厅、处)分别按系统对房地产整建制地进行了接管、接收。全市共接管各类公共房地产1375处，计294.79万平方米。其中，除房产部接管1107处140.15万平方米外，铁道部、港务部、金融部、工矿部等共接收268处，154.64万平方米。军管会各部所接管的房地产，按照有关部署，有的交由房产部统一管理、统一分配使用;有的依据山东省人民Gov1951年3月27日颁布的《山东省公产管理暂行办法》规定，由各部门如铁路、邮电、航务、海关、银行等将各自接管的房地产转为自有房地产，自行管理、经营。这部分接收、接管的房地产在1951年青岛市公共房地产登记时，被正式确认了产权性质。
　　调拨　有Gov调拨和系统内拨用两种形式。解放初期，为尽快恢复和发展生产，稳定社会秩序，根据青岛市人民Gov的统一调整方案，青岛市人民Gov房地产管理局从接管的房地产中划拨出一部分房产给各国营、集体企业，作为生产、科研、教育、生活用房。此后，每年都根据市人民Gov的经济发展规划和计划安排从市统管的房产中调拨出一部分给各生产企业和单位。1952年，内务部《关于加强城市公有房地产管理的意见》规定:调拨给各国公营企业(包括银行、交通、铁路、海关、邮电、工厂、矿山、国家商店等)所用之房地产应作为企业投资，范围大致包括与该企业有关的房屋、工作房、仓库以及与此相连的办公室、固定的集体宿舍、直接领导企业单位的行政机关用房等。在具体的调拨工作中，对全民所有制企业，实行无偿划拨的形式;对集体所有制企业则实行有偿划拨。调拨后的房产经重新评定价值后作为企业生产经营的固定资产，由企业按照企业的生产经营管理形式进行管理。按年摊提折旧费，作为国家投资的积累。
　　1957年，青岛市房地产管理局调拨给各系统、各单位各类房屋256974平方米。其中，调拨给机关81906平方米、企业73313平方米、学校39229平方米，群众团体1671平方米、其他单位60855平方米。
　　1959年，青岛市房产管理局共调拨给各系统、各单位的房产合计188683平方米。其中，调拨给各钢铁厂及新工业区内生产单位64461平方米，机关文教医疗疗养单位69617平方米，各群众团体23163平方米，民办工业、食堂、托儿所用房14674平方米，其他单位16768平方米。房屋的来源一是分配青岛市统一新建房屋10434平方米，二是挖掘旧房潜力178249平方米，其中结合私房改造调整私房9852平方米。通过房产的统一调拨，适应和推动了生产的发展，为生产单位解决了生产用房困难，同时也避免了各系统间的用房矛盾。
　　60～70年代，各系统、各单位生产和居住用房由依靠市统一调拨基本改为自行建设，调拨的数量逐步减少。
　　自建　青岛解放前，各单位自建的房屋大多是办公及生产、经营用房，职工住房所占比例甚小。四方机车车辆工厂从建厂至青岛解放，共有各类自管房产建筑面积125588平方米，而职工住宅仅有10469.58平方米，住宅仅占全部自管房产的8.34%。
　　解放初，各单位在抓好生产用房建设的同时，把改善职工居住状况作为重点。尽管处在国民经济恢复时期，财政困难，仍多方筹集资金用于建设职工住宅。1950～1952年，青岛市由各公私合营企业投资、国家补助和直接投资1286万元，建成住宅24万平方米，除安排给本企业职工居住外，还安置了大批解放前流落街头、无家可归的贫苦群众。1953～1957年，职工住宅竣工面积85.1万平方米。1963～1965年，随着国民经济的调整，大力压缩基本建设规模，职工住宅投资仍然较少，仅占全市基建投资的9.1%，新建职工住宅21.2万平方米，主要是改善居住条件恶劣的职工住房问题。
　　1966～1976年，建成住宅68万平方米，只相当于前两个五年计划期间建成住宅面积的一半，且大部分建设标准低，居住不便。
　　中共十一届三中全会后，职工住宅建设发展很快。到1985年，全市各系统、各单位住宅建设投资达94169万元，占全部基建投资的23.8%;竣工房屋面积118.8万平方米，其中，住宅62万平方米。
　　建房资金来源。70年代以前，各单位的建房资金主要是依靠国家拨款，少量由单位自筹。在基本建设中执行的是“先生产、后生活”的方针，一方面住宅建设资金投入较少，另一方面住宅建设的标准控制得很严。在住宅与非住宅基建投资的比重中，投资向生产性建设倾斜。1976年以后，基本建设投资不再单一靠国家财政拨款，单位除自筹外，还可向银行贷款。1980年后，实行由国家、地方、单位、职工个人共同集资的办法，扩大了投资渠道。全市各系统、各单位集中各方面财力、物力，大力建设职工住宅，建房的标准和质量也愈来愈高，住房靠国家的思想已开始转变。
　　部分单位职工住房建设情况。解放初，青岛铁路分局共有自管住宅96892平方米。1951年开始，先后在小白干路、晓翁村、郯城路、贵州路等地建造一批住宅，到1958年，已有自管住宅105351平方米。60年代，在西康路、宁化路兴建单元或通道式楼房，并于铁路沿线按照大庆“干打垒”办法建造一批简易平房。“文化大革命”时期，于原宿舍区“见缝插针”，建了少量简易房或楼房。1979年，自管住宅已有286614平方米。以后为缓解职工住房紧张状况，实行济南铁路局、青岛铁路分局、基层单位三级共同兴建。1985年，管区内自管住房达444066平方米。1986年，又制定“保五争六”(年保建5万平方米力争完成6万平方米)规划，在辛家庄四方小区征地230734亩，兴建以二、三居室为主的套房。1990年分局自管职工住宅总计747522平方米，为分局成立初期的7.72倍。
　　四方机车车辆工厂自建住房大致分三个阶段:50年代成片建造平房，1952年在四方区建造平房297栋，44481.59平方米，解决职工住房1741户。1954～1957年，建造二至三层楼房23栋，15996.94平方米。60年代见缝建“房”:在小阳路宿舍区等处空地插建了11栋简易楼房20619.25平方米。70年代，逐渐拆除旧平房，对住宅区实行成片改造。改变了以往通道式大单元的格局，采用“一层三户五开间”的模式设计，逐步提高了建筑标准和质量，注重舒适、美观、实用。1974年在人民路一至五宿舍区建住宅楼38栋，100927.27平方米;1981年在宁化路宿舍区建住宅楼7栋，21426.6平方米;1983年在升平路宿舍区建住宅楼3栋，10733.36平方米;1984年建洛阳路宿舍区，建住宅楼4栋，18944.54平方米;1986年在棘洪滩客车分厂生活区建住宅楼3栋，26728平方米。
　　青岛市机械工业局系统建于1949年以前的房屋共18077.16平方米;建于50年代的房屋共79940.43平方米;建于60年代的房屋共191765.05平方米;建于80年代的房屋共233965.76平方米。至1990年底，该系统共有自管房屋988966.45平方米。
　　青岛海洋大学解放初共有自管房产88041.7平方米。其中，住宅18256平方米，非住宅房屋69785.7平方米。1951年以后开始自行建房，至1990年，共建房104274平方米。其中，住宅49898平方米，非住宅房屋54376平方米。
　　购买私人房屋　青岛解放初期，由于私房交易价格畸低(1949年底私房平均售价每平方米5元)，房产交易活动异常活跃，形成自由市场。1950年11月12日，青岛市成立了房产交易所，对房产交易事宜加以控制，由Gov按房屋的不同结构与设备统一价格、统一成交，并先后三次调整了价格。出卖房屋的多系城市工商业中兼有房产的业主，其次是一般市民。因购买私房价格便宜，手续比盖房简便，而所卖房屋中一般较大的房屋较多，适合生产和办公，因此购买私房的以企事业单位为多。1956年1月18日，中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及初级阶段改造意见》规定:停止向私人购买房屋。1956年11月27日，青岛市人民委员会依据《意见》发布《关于停止购买私有房屋的通知》，规定:“一切党政机关、社群团体、部队、国营和地方国营企业都应停止向私人购买房产”。此后，基本停止向私人购买房产。1955～1958年，青岛市各系统、各单位购买的私房共373处，建筑面积223378平方米，金额9429548元。其中，机关购买158处，66078平方米，金额2434063元;企业购买78处，81580平方米，金额3982142元;事业单位购买31处，18547平方米，金额919634元;各类学校购买6处，3572平方米，金额151704元;群众团体购买14处，7237平方米，金额235693元;其他单位购买86处，46364平方米，金额1706312元。占全市私房成交总面积的46.72%。另外各系统、各单位还价购了部分在华外侨及外商弃置的私人房产，共计54处，797间，23618.04平方米。
　　公私合营　50年代中期，私营企业主投入公私合营企业的房产，同投入公私合营企业的其他资本一样，按企业的生产经营管理方式进行管理。1955年，青岛市因公私合营投资入企业的房产共138处，12992间，建筑面积304165.97平方米。其中，工厂企业32处，7234间，176270.87平方米，占公私合营总数的57.95%;住宅68处，4044间，84951.91平方米，占27.93%;商店12处，589间，14016.27平方米，占4.61%;仓库14处，574间，16534.09平方米，占5.44%;办公楼12处，551间，12392.83平方米，占4.07%。1966年，全国公私合营企业改为国营企业，取消了房产定息，这部分房产即成为全民所有制单位自管房产。
　　购置　1949年6月至1956年，青岛市各系统、各单位共价购自管房产336处，208439平方米，价购的主要对象是:一、青岛解放时由军管会按政策宣布接管的房产;二、被人民法院判决属敌伪隐匿的房产;三、房主外逃或下落不明、房屋无人管理的代管房产;四、一般的商民因拖欠房租或国家债款等无力偿还而作价折抵的房产。
　　80年代，青岛市结合城市重点工程建设，在拆迁安置原地居民的同时将多余部分的住房作为商品房出售给缺房单位，以筹集更多的建房资金，体现了“谁投资、谁受益”的原则。此后，购买商品房屋和自建宿舍成为各系统、各单位解决职工住房困难的主要形式。1988年，四方机车车辆工厂购买商品房4栋，9270.15平方米。1989年青岛碱厂购买永平路、永嘉路商品房2栋，7254.47平方米。
　　房屋分配　青岛解放后，职工住房大多依赖所在单位解决。由于市区人口增长过快，出现了严重的住房紧张现象。虽然各系统、各单位购买了一些私人住房，同时兴建了一部分住宅楼房，但远远赶不上城市人口增长的速度。1956年，青岛市商业系统职工人数比解放初增加了1.6倍，只建了5000平方米的宿舍;卫生系统人员增加了14倍，只建宿舍3000平方米;教育系统员工增加了3.3倍，但基本上没建宿舍。另外，受“先生产，后生活”思想的影响，为发展工业生产，扩大生产规模，市区还挤占和拆除了大量住房，更加剧了住房的紧张状况。1965年，市房产管理局对全市各系统职工住房状况进行了调查，要求解决住房的职工有24536户。其中，住在有随时倒塌危险的棚户房中的职工有10807户;缺房、无房的职工有11900户;居住在恶劣条件下的有150户;婚后无房不能同居的有234户;人均居住面积不足1平方米的有642户;已超晚婚年龄等房结婚的有171户;两户同居一套的有136户;其他情况496户。
　　1978年以后，各单位新建住宅日益增多，面对住房分配供不应求的局面，各系统、各单位基本都制定了相应的分房办法，大致的做法主要是:一、成立分房委员会，由内部各部门推选出的分房代表和单位领导及职能部门有关人员组成，负责本单位的分房事宜。二、由职工个人提出要房申请，由分房委员会审查确定申请者的资格。三、综合评分。分房对象限于本单位正式职工，分别按照职工的职称、职务、工龄、原住房条件等分类计分，职务(职称)高分值则高;工龄越长(一般每满一年计1分)分值越高。有的单位还设置附加分。中国科学院青岛海洋研究所规定的附加分有:子女分(独生子女加倍)、老人分(鼓励赡养老人的职工)、所龄分、贡献分(奖励获得国家自然科学和科技进步方面的奖励和国家、省、市劳模及科技拔尖人才)等。按分值高低依次分房。有的单位对特殊情况规定可不受分值限制。青岛市邮电局规定:符合市规定的住房特困户、有发明创造和重大贡献的科技人员、享受处级以上待遇的离休干部等优先安排。四、确保分房工作纪律。分房过程中，通过公布房源和申请者的条件、分值，广泛征求各方面意见后由分房委员会定案。在分房前，一般要制定分房纪律，对参加分房的工作人员和申请住房的人员规定必须受约束的事项。有的单位规定，从所分配房屋中留出一定比例由单位领导直接控制作为特殊使用。中国科学院青岛海洋研究所规定的分房切块比例是:待分的住房中，房源的10%由所长主持分配，不受分房原则限制，根据情况直接分配;另再划出10%的房源，向优秀青年科研骨干倾斜(40岁以下的正研究员，35岁以下的副研究员)，以稳定青年科技队伍;另外的80%房源，申请者按分值排队分房。
　　房屋租赁　青岛解放前，在一些大的工厂、企业中，一般职位较低的单身职员和工人大多居住本单位的集体宿舍或单身宿舍。这些宿舍有的收费有的不收费。收取费用的一般以床位为标准计算，水电费包含在内。结婚并有眷属的员工往往自行建房或租房，也有仍住集体宿舍的。集体宿舍中大多配备木制家具。管理相对比较正规的单位，都有一套严格的宿舍管理制度，对随意占用住房和不服从管理者均予惩处。
　　解放初，入城的部队和地方各机关、单位实行军事化或半军事化管理，往往都是集体行动，男女各住大宿舍，有条件的单位可以单独安排住房，一切所需均实行供给制，住房不付房租。但有一些自管房单位，则有不同的租金标准。1949年华东区铁路管理总局颁布《宿舍管理办法》，规定月租金以使用面积和当月市场小米价格换算。1953年青岛铁路分局对自管住宅月租金改以人民币计算，房屋分甲、乙、丙、丁、戊五级，依次序为每平方米使用面积1114元、674元、501元、334元和111元(旧人民币)。1954年取消供给制，改行货币制，自管房住宅一律收费。自管房住宅租金标准分为两类，一类是执行市房管局直管公有住房租金标准，即按住房使用面积，按月计租。1980年，全市直管公房平均每平方米租金为0.197元，最高的为0.44元，最低的为0.09元。另一类是自行制定租金标准和计租办法，或是参照市房管局直管公有住房租金标准执行。这一类单位的租金标准不统一，平均水平比市直管公房租金水平低，一般只有市直管公房租金的一半左右，有的更低，甚至有的连水电费均包含在内。1979年，青岛铁路分局完善了房租收缴规定，实行按房屋所在地区、结构及设施情况评定等级，分甲、乙、丙、丁级，房屋租金依次为每平方米(使用面积)0.109元、0.078元、0.057元和0.037元;单身宿舍收费标准改为每人每月0.4元(包括水电费在内)，1980年再改为1.20元。1983年规定超标准部分按平均每平方米计费单价(0.55元)的两倍加收租金办法;对未住铁路自管住宅的工龄满5年，家属为非农业户口的职工和离退休职工实行房租补贴，租公房的每月2元，租私房的每月5元。1990年，青岛铁路分局自管职工住宅总建筑面积747522平方米，居住户数16728户，人均居住面积7.31平方米，户均月租金2.17元，占职工月平均工资的0.89%。
　　铁道部四方机车车辆工厂的计租方法是以《青岛市公共房产住宅租金定分标准》为依据，按房屋结构、地面、内墙、顶棚及门窗的不同等级，确定房租分数，每分值定为0.0024元(青岛市直管公房为0.0026元)。工厂宿舍分为8个等级。一级房屋总分数为44分，每平方米单价0.1056元;八级房屋总分数为20分，每平方米单价为0.048元。房租一律按使用面积(包括居住面积和附属面积)按月计算，附属面积按50%计租。
　　青岛钢铁总厂结合实际制定了自管房租赁管理办法，实行有偿租赁制度，承租人与单位签订租赁合同，租金标准实行市房管局直管公房统一标准和计租办法，实行租金工资代扣和个人自交两种收租方式，总厂财务处统一管理租金的使用，并主要用于房屋日常维修，厂房产科房管办公室负责自管房租赁台帐的建立、保存和管理，并负责日常的租赁变更登记。
　　房屋维修　青岛市单位自管房屋的维修，均由各系统、各单位自行负责。大多数自管房单位基本能做到维修及时，应修尽修。
　　房屋维修的主要原则是保障住用安全、方便，根据房屋的建筑结构、使用性质、保养程度分出等级，按等级进行分级养护，定期轮修。

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2009-9-29 16:03

　　在维修队伍上分两类情况:一类分设房产管理处(宿舍管理处、住宅处)与基建处，房产管理与房屋维修分别由两个部门负责;另一类是在房产管理处内设维修科(班、组、队)，房产管理与维修均由一个部门负责。没有专设房产管理和基建机构的单位房屋维修多是临时向社会维修单位发包，有需要时才维修，一般没有维修周期。
　　房屋维修资金大多按自管房单位的性质个别解决。机关、团体、文教、卫生、科研等单位的非住宅用房的维修费用各自按年度向上级主管财政部门申列维修费用计划。企业的非住宅用房维修费，按年度从企业固定资产折旧费中提取。各自管房单位的住宅用房维修费用，均是在单位房租收入中列支。由于自管房单位平均房租水平较低，以租不能养房，维修资金不足部分，均由所在单位通过以给予维修补贴的形式解决。资金来源一是从固定资产大修费中补贴。二是从企业职工福利费中提取，事业单位多是由事业费中提取。大型企业、大单位的维修补贴一般不固定，小型企业基本上没有维修补贴来源。维修材料，如钢材、木材、水泥均是由各自管房单位与报修计划一起向上级主管部门申请划拨或自行调剂解决。
　　青岛解放初，青岛铁路分局按铁道部制定房屋维修目标及范围，对投入运营、列为固定资产的房屋建筑设备，实行“预防为主”的方针，定期检查，有计划、按周期进行维修。60年代中期，实行分期整治。“文化大革命”期间，房屋维修滞后，1972年，房屋、建筑物技术状态一级率分别为38%、30.05%;而三级率高达10.9%，14.15%，1974年更升为12.84%和16.95%。1979年，青岛铁路分局执行铁道部《房产维修暂行规定》、《房屋建筑物大维修实施办法》。确定“坚持预防为主，实行全面养护，重点整治险性，逐步改善条件，确保安全使用”的方针，养护范围包括生产办公用房、住宅宿舍用房、站场及公共设施，预算由济南铁路局、青岛铁路分局两级审批，连同建筑段三级监督管理，健全台帐、卡片、档案管理。至1990年，管内房屋建筑物技术状态一级率分别达到41.4%和33.9%，三级率降为2.6%和2.8%。