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标题: 青岛市志6：土地志第二篇用地 [打印本页]

作者: leon 时间: 2009-9-17 21:00 标题: 青岛市志6：土地志第二篇用地

第二篇　用　　地
第一章　土地收买　土地专卖

第一节　土地收买

　　1897年11月14日，德国远东舰队司令发布命令，宣布德军侵占地区以内土地未经其允许，严禁私自买卖。同时，为购买土地和征收钱粮课税，一再向清朝胶州知州和即墨知县索取地丁册籍，德军侵占即墨城后，追要地丁册籍，并追问青岛、大鲍岛、小鲍岛等处地价。年底，德国殖民当局发布《优先购地法》，规定青岛地区的土地只能卖给德国殖民当局。1898年2月10日，又颁布《购地准则》，规定征购民间土地由殖民当局与中国地主签订契约，付给地价款，以1892年清朝总兵章高元在青岛买地时的地价为准，不得涨价。如当局收买后暂不使用的土地，可由原地主缴纳租金，承租耕种。同时，会同即墨知县和青岛18个村的村民，议决将土地分为三等，地价按德国侵占前地价为准，殖民当局以先付地价预付款为诱饵逼村民立即签字，预付款待成交后扣回。1898年3月6日，德国迫使清Gov与之签订《胶澳租界条约》，将陆域551.753平方公里、海域560平方公里的土地划为德国租借地，租期99年。同年4月，殖民当局与18个村的44个地主签订了青岛历史上第一个土地收买契约。契约称:“立绝卖契据人王某某(后随44人签名)，兹将名下坐落即墨县浣风石乡小泥洼东四至如后开土地，其中约126亩为耕地，志愿售予德意志帝国全权代表德国海军上将阁下，总价款2750元。付款后交地。买卖于焉确定。成交后土地任凭买受人处理，与卖出人无涉。地上现有秧苗，卖出人仍可照常收割。若德国Gov于收成前使用该土地，则估价补偿卖出人之收获。卖出人如以后仍愿利用该土地，则可向德国Gov租用。价款2750元扣除前付先购补偿15元照收无讹。恐口无凭，立此存照”。1898年1月起至1901年12月31日止，以青岛为中心，北由海泊河起，经仲家洼、小湛山，南至太平角一带，共收买土地1.4万余亩。殖民当局收买土地后，强令原有居民一律迁移至台东镇以北，原有房屋一体拆除(除天后宫、老衙门)，“夷为平地以备重新规设”，致使原青岛村一带居民“一体北徙，家毁产荡，以靠工役为活”。

第二节　土地专卖

　　德国殖民当局收买土地后，除留足土地以备官用、军用之外，其余土地划分等级，实行土地专卖。1898年9月2日，殖民当局发布《关于德领胶州地区土地取得的命令》，限令土地仅能于当局举办的公开标售场合竞购。土地所有权由当局在标售场合拍定，并经登入土地登记簿后取得。土地拍卖日期由当局酌定，并于拍卖之日前14天发布通告，详细标明所售地段的位置及底价，买主以投标方法，出价最高的将得到土地。并规定，买主应于拍卖之日前8天，将欲购地段的土地使用计划纲要和购地使用用途禀明当局核准后，才可获得准购权，须在3年内实施购地计划，经特别申请而又有特殊情况的，最长不得超过5年。如买主未经当局允准擅自变更原报的土地计划，或在指定期限内未按原计划照办者，当局将没收土地，仅发还原购地价的一半(1903年后，改为累进增税法)。凡商行、公司及社会团体，除了按照房地图所买地段之外，欲另买地者，在租借地区无论何处，均可向当局受买。若买主将所买土地转售，先扣除买主在该土地上的投资，然后将所获纯利部分的1/3上缴当局，当局保留按卖主所报价格收买该地的权利。若25年以内该土地未曾移转，当局也征收特别税金。税金不超过土地增值部分的1/3。土地现值由专门土地评估委员会进行评估。到1902年1月1日止，凡购买土地者，按土地实际买价缴纳6%的税金，以后按重估地价缴纳。
　　1898年9月22日，德国殖民当局颁布首次土地竞购公告，有5处不同地点的土地供竞购。同时，附带注明:码头区供建筑欧洲式商行、旅社;第一条平行道路(今湖北路)，供设置欧洲式商店;第二条平行道路(今广西路)，北方的土地供设置别墅式住宅;栈桥堆栈西方供设置仓库和堆栈;大鲍岛地区设中国城;海滨北方区域供设立工厂、工业设施及其他类似使用，每1000平方米的底价分别为:码头区250元，转角处275元。在第一条平行道路内200元，转角位置220元。在第二条平行道路内及其北方125元。栈桥堆栈西方150元。大鲍岛中国城175元，转角位置190元。1898年10月3日，开始出卖青岛区土地，除青岛商界外，烟台、上海以及香港都派人前来购地，5天时间内，以每平方米1元的价格出售土地105390平方米。1900年，德国殖民当局又规定，买地的人必须先缴押金25元，1912年增至50元，买得土地后，从地价中扣除;若反悔不买者，押金即行没收。德国侵占初期，土地价格一等地每亩七八十元，二等地每亩五六十元，三等地每亩二三十元。出售土地时，殖民当局将其位置与价格大致相等的合为一个区，所卖土地共分六个区。1901年，每亩土地的最高地价达1100多元，最低价格每亩300多元。1898～1911年，殖民当局出售土地价值达224万德国马克(不含地税和地租)。

作者: leon 时间: 2009-9-17 21:00

第二篇　用　　地
第二章　土地出租　土地使用权出让

第一节　土地出租

　　青岛的土地出租，始于德国侵占时期。是时，德国殖民当局低价强买民间土地后，将其大部分高价竞售，其余充作公有地即行出租，由殖民当局征收租金。1905年，出租土地达145.952公顷，年收租金28873.9元，比1904年多收10873.9元。其后，市民欠租日益增多，土地出租基本流于形式。
　　日本第一次侵占时期，于1920年制定土地贷下(出租)规则，规定将全市建筑地租率分为五等。自一等每坪(1坪=3.305785平方米)年租0.80元至五等0.40元止，中间每等租金相差0.10元。凡领租官地作建筑用，需填报请领者姓名、住所、职业，并注明地段用地略图(1∶2000)，说明所需用地面积、使用目的及使用期限，标明建筑物种类、构造、建筑面积、所需经费及建筑期限。规定租用土地后2个月内须开始建筑，延长须申请，但最长不得超过8个月;租用土地后7日内须预缴三年租金作保证金。待工程竣工后由当局返还。若逾期不建筑，保证金予以没收。领租官地，不得移转或让渡租地权，变更使用用途需报当局认可。领租土地后征收租金，每年1月、4月、7月、10月征收。公益事业用地或因不可抗力等原因影响使用，得减免租金。如因建设需要随时收回租地。租期以10年为限。至1922年3月，官有地出租已达841万余坪。
　　北洋Gov统治时期，于1923年、1925年先后制订、修正《领租官有地暂行规则》，土地等级大致沿用日本侵占时期规定。只是将土地计量单位由坪改为方步(1方步=2.56平方米)，租率略减。1926年，胶澳商埠局派员分区实地调查，就各区位置坐落与附近商业发达状况作了详细比较、论证，以备重新划分官有地放租区。市内(含李村区)官地年租，中国人缴纳137470余元，日本人缴纳201300余元，欧美人缴纳16500余元。台东、台西两镇的官有地属德国侵占时期划分的贫民建房区，租金减少一半多，仍依德国侵占时期规定办理，年征收租金4670余元。由于日本在青岛的特权地位，日本侨民多年抗租不缴，官有地地租征收屡遇“空租”。1927年，胶澳商埠局规定，凡市民领租公有地欠租半年的，撤销租权而准其他人续租，但续租人须缴清原承租人所欠的租金。由于此办法漫无标准，以致弊端丛生。1929年2月，胶澳商埠局规定，将原有官有地划出特区部分，其余划为十一等地，自一等地租金每方步0.60元起，递减0.05元至十一等地0.10元为止。工场地除沧口不计外，所有台东、台西两镇及四方附近工场地，原分两等(每坪年租0.10～0.20元)改订为三等，年租金自一等每方步0.14元起至三等0.06元止。市内建筑地除小港沿岸特区地一律照旧外，聊城路一带地段市街繁华，日本侵占时期为二等，租金0.542元，时改为五等，租金0.55元。其他各处地段等级租率比以往略减。山东路(今中山路)北段、冠县路中段、堂邑路等处为一等，年租金每方步0.60元;山东路南段、天津路、馆陶路为二等，年租金每方步0.55元;潍县路、芝罘路为三等，年租金每方步0.50元;湖南路、上海路为四等，年租金每方步0.45元;江苏路、热河路为五等，年租金每方步0.40元;金口路、益都路、龙山路为六等，年租金每方步0.35元;莱芜路、无棣路、福山路为七等，年租金每方步0.30元;威海路、登州路东段为八等，年租金每方步0.25元;登州路西段、芙蓉路为九等，年租金每方步0.20元;台西镇市街地为十等，年租金每方步0.15元;湛山附近为十一等，年租金每方步0.10元。
　　1927～1929年4月，出租市内各等官有地138775方步。出租湛山官有地31849方步，出租下四方官有地8945方步，出租四方填海地17389方步，出租各等工场地30471方步，出租各等海水污水场地862方步，出租孤山官有地40.246官亩官亩，出租沧口等农地共142.419中亩，出租团岛等农地45.205官亩，出租营子等农地3070方步，出租浮山所农地20801方步，出租东镇、仲家洼等农地22831方步，出租四方村、海泊河河流沙地等6236方步。
　　南京国民Gov第一次统治时期，1929年4月起青岛特别市财政局兼理土地行政事宜。对市公有地(含建筑地、工场)订有领租章程，视市民需要，随时公告出租，租期规定30年，期满仍可续租。各等土地定有租权金，领租或续租时，须照章缴纳租权金，以防出现“空租”。1930年，青岛市财政局增订征收地租规则租权金条文，于4月15日公布施行。因租权金定额低于市价，地贩往往转租逐利，1931年改用竞租法。1932年5月3日，修正公布《青岛市领租公有土地规则》，规定青岛市区域内空闲公地除工厂地、农业地外，所有建筑地由财政局规划段落、等级、编列号数，公告竞租。凡领租公地除建筑地按竞租章程办理外，农地或工厂地须取具殷实铺保，呈请财政局核办。青岛市公地租期除有特别情形应随时酌定外，最长不得超过30年。领租公有地分为:青岛及台东、台西镇市街地及工厂地，四方沧口市街地，青岛区农业地，李村区农业地、草场、鱼池等7种。1932年6月，青岛市Gov公布《征收地租暂行规则》，规定凡领租青岛市区域以内公有土地，全部按规定向财政局缴纳地租。地租分为租权金和常年租金。租权金按市区建筑地、市区工厂地、乡区建筑地、乡区工场地等不同区域的不同等级征收。常年租金按市区建筑地、市区工厂地、市区农地、乡区建筑地、乡区工场地、李村区农业地、草地等不同区域的不同等级征收。缴纳地租须依照《征收地租暂行规则》办理。凡租地期满，得呈请续租。1934年6月，南京国民Gov颁布《公有土地自理规则》，规定凡属公有土地，非经行政院核准不得放领标卖，设定负担，或超过10年租期。但青岛市Gov因《解决山东悬案细目协定》载有“日本官宪许可出租之地，于租期满了后，得以同一条件续期三十年”条款，案涉外交，经行政院备案，允许变通办理。对市内公有土地仍按1931年《公有土地竞租章程》办理出租事宜。凡市内公地开放时，先由主管地政机关规划地段、编列地号、登报公告，定期由市民投标领租，以超过底额租权金最多者得之。1935年3月4日，青岛市Gov与日本领事馆签订协定，将日本国武农场在青岛的一切农地完全收回。其中，李村国武农地，约计面积1000乡中亩(1乡中亩=2.23亩)，均通知原种地户分别备价赎回，无力赎回的，准原地户临时租种。收回的市街地分别等级划定20段，于7月12日公告标售。同年公布《公共团体领租公地规则》，规定公益团体领租公地免于竞租，先后共核准公益慈善团体领租公地13段，面积90亩左右。各类学校则由当局划拨公地，免征租金。1936年7月30日，修正公布《青岛市海水浴场公地领租规则》，规定领租南海路的第一海水浴场及新辟的山海关路以南海滩第二海水浴场、湛山路附近的第三海水浴场地，租期不得超过3年，期满得呈请续租。承租人应按下列区域等级，向财政局缴纳地租:一、第一海水浴场第一排每分106元;自第二排以次每分66元。二、第二、三海水浴场第一排每段(1厘9毫，以下同)20元;第二排每段15元;第三、四排每段10元。1936年9月8日，修正公布《青岛崂西风景区暂行建筑规则》，规定凡在崂西风景区建筑房屋的，须依《暂行建筑规则》办理。凡申请改为公有建筑地的，应缴纳变更特许费60元，常年地租建屋4元，院落地2元。对规则未施行以前，已经建筑房屋的，按规定常年租税自1936年7月1日起算，一律征收变更特许费。12月，颁布《青岛市领租填海地规则》，规定凡市内海滩地经查勘可以开放填埋的，即从事规划，准由市民遵章领租填筑。是时，勘定贵州路以南至四川路附近及小港二路以北3处滩地，划分段落，放领建筑，并以贵州路以南滩地距市较近，定为商店及住宅用地。其余2处，邻近小港商业区域，定为仓库及堆栈用地。先后出租四川路、小港二路等处填海地6段，面积约227亩。1931～1936年，市内各等公有地共放租16次621段，总计1080.874亩。对工场地另订有《放租工场地简则》，将内蒙古路、华阳路以及四方、沧口一带空闲公地辟为工场地区域，划分段落，编列地号，公告放租。由市民随时指定地段，“具呈请领”。1932年3月至1937年3月，先后放出工场地77段，面积2025余亩。日本第二次侵占时期，1938年1～3月份地租准予折半，胶海关以领租地作公用，永免地租，草场租不免。
　　南京国民Gov第二次统治时期，1946年青岛市Gov发布《青岛市征收地租暂行办法》，规定地租一律征收国币，其征收数标准照1936年地租租额的300倍征收。租权金除新领土地租户按照竞租标数额缴纳外，续租者依照《暂行办法》规定的市区建筑地、市区工厂地、市区农地、乡区建筑地、乡区工厂地、李村区农地、草地等同等级(或不同地域)的金额征收。凡租地期满续租者，均须依照《暂行办法》的规定缴纳租权金。此项租权金，市内租地各户得先缴全额的1/3，其余分9年匀摊，于征收每年第一期地租时同时缴纳。如租地移转则由承受人继续摊缴。1947年2月，青岛市Gov发布《修正青岛市征收地租暂行办法》，规定租权金征收标准照1946年租权金的10倍征收。1948年1月29日，青岛市Gov发布《青岛市公有地地租征收办法》，规定市公有土地常年租金依规定照地价6%征收，租权金按常年租金的4倍一次征收。凡租期已满续租的，除常年租金依规定缴纳外，租权金减半缴纳。同年9月23日，青岛市Gov发布《青岛市Gov奖励难民自行建筑住房办法草案》，规定“难民”自建住房取得建筑物所有权满10年后，照章缴纳地租。1949年上半年，青岛市特别租金(即租权金)租率为32%，按常年租金的4倍征收，于承租或续租公地时征收。青岛市常年租金租率8%，按标准地价以土地面积征收。
　　青岛解放后，华东军政委员会于1950年9月4日命令发布《城市公有土地管理暂行办法》，规定青岛市公有土地承租登记等级统一管理事宜，除另有规定外，依照《暂行办法》管理。公有土地准由市民及机关、团体、学校向市人民Gov申办订约领租，租用期限暂以30年为期，期满后如继续出租时，原承租人有优先承租权，但须重立租契，否则无效。若不愿再承租者，即由市人民Gov收回另行处理。凡租用公有土地的，除公共机关团体、公立学校等免缴租金及私立学校酌予减免租金外，均须按半年为一期缴纳租金，每期租金额不得超过地价的5%。
　　1951年3月30日，青岛市人民Gov颁布《青岛市市区土地管理暂行办法(草案)》，规定建筑使用公有土地分为拨给使用和租给使用两种，市区公有土地使用范围限于国、公营企业建筑厂址、店址、仓库、堆栈、宿舍等。私人使用限于:工商业(特别是工业)建筑厂址、店址、仓库、堆栈、宿舍等，修建房屋(包括建房出卖、出租)，其他符合市政建设计划所需要的建筑等项。对于公益事业，修建私立学校、医院、孤儿院、保育院等，免征地租。对于国防建设，公共建设(如道路、桥梁、下水道、河防、公园、公墓、公厕及其他)，建筑公房、机关、公立学校、文化馆、图书馆、博物馆、体育场、医院等使用私有地时，得根据使用用途、土地及所有者状况，租用或征用，并得以公有土地交换。租用公、私土地租期均临时协议。市区土地均以市亩计算，按其地区评定等级与使用价值确定地租。公地常年租金标价不得超过标准地价的10%。为奖励建筑，自订租之日起，免征地租3年。私有土地租额，由业主与租用人协议规定。租用公、私土地有下列情形之一的，收回使用权:一、违背《暂行办法》第九条:租用公私土地均应于限期1年内遵照建筑规定实施建筑，竣工后须向房地产管理局审理房屋所有权登记的;二、未经建筑擅自转移租权的;三、发现用途与原申请计划不符的;四、滞纳地租积欠等于1年应纳租额的，因滞纳地租而收回其使用权的，地上建筑物予以标卖，标卖价款抵补地租。
　　市区未经规划的空地，在不妨碍市政建设情况下，可租为临时用地，租期不得超过1年，地上不得建筑永久性建筑物，并不得转移租权，地租按规定一次缴清。租给使用的公地，或租用的私地，使用地租按规定一次缴清。租用的公地和私地，使用期满或中途停止使用时，均须缴回Gov或业主，不得转租、转让。市人民Gov对承租市区公地建筑者，一律发放承租公地临时证明，载明承租人姓名(单位)、承租地段、承租面积等，并注明限半年以内建筑房屋，逾期将地收回。正式放租公地即可换发正式承租契照。1950年9月至1951年9月，全市共计放租公地2993.225亩。市民自动退租地61户，面积141.584亩(系当时无力建筑者)。
　　1954年，青岛市房地产管理局复函崂山郊区人民Gov关于呈报国有土地出租转让的处理意见时，依据《城市郊区土地改革条例》给予答复:“凡使用城市郊区国有土地从事耕种者，除依法向国家缴纳农业税外，一律不再交地租。但经营人不得将国有土地出租、出卖或荒废，原经营者如不需用该地时必须交还国家。”此后，青岛市市区内国有空地的出租主要是租予单位与个人建筑用。
　　1961年，市南、市北、台东、台西4个区私人占有土地约592061亩，占公私土地总数的32.4%，并均系连同房屋出租，无单独出租土地的(上述4区都是建成区，已无空闲土地可供出租)。其中，营业用地157986亩，住宅占地234982市亩，工厂用地684亩，库房用地25815亩，营业与住宅合用土地172594亩。1964年，青岛市内的5个区(市南、市北、台东、四方、沧口区)共有私有土地约691.27亩(其中市南区28.1亩，市北区6.17亩，台东区137亩，四方区502亩，沧口区18亩)，绝大多数已随房改造，由国家经租。市南、市北区由房屋业主自行管理和居住的私有土地只有34亩。
　　“文化大革命”开始后，土地管理机构被撤销，人员下放，土地管理处于停滞状态。1975年12月14日，青岛市革命委员会、中国人民解放军青岛警备区发布《关于加强城市管理、处理违章建筑的联合通告》，清理市区土地私占现象(包括已建房屋和其他建筑物所占土地)，市区土地一律归国家所有，由市城建部门统一管理，私人房屋所占土地按规定向国家缴纳土地使用费。从此，青岛市市区内再无土地出租之事。

第二节　土地使用权出让

　　青岛解放后至1988年，青岛市国有土地使用形式主要有出租和划拨两种，且出租期限无法律界定，土地使用权长期处于计划经济体制的无偿、无限期状态。1989年6月，青岛市人民Gov颁布《青岛市国有土地使用权出让和转让暂行办法》，规定土地使用权出让的最高年限:公寓住宅用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育事业用地50年，商业、旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年。土地使用权出让采取协议、招标、拍卖三种方式。土地使用者应在合同签订后60日内，按合同规定的币种一次或分次向市土地管理局缴付出让金。土地使用者缴付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取土地使用证。土地使用者需要改变合同规定的土地使用性质和规划要求的，须事先向市土地管理局提出申请，由市土地管理局会同市规划局审查，经批准后，按规定补缴出让金，重新签订出让合同，办理登记，换领土地使用证。出让土地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用的，可以申请续期，经同意后，须重新确定和缴纳出让金，办理登记，换领土地使用证。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地已使用年限后的剩余年限。该办法公布前已取得土地使用权的组织和个人，在转让土地使用权时应先到市土地管理局补办土地使用权出让手续，补缴出让金。转让后的土地使用者应同时到市土地管理局办理变更登记，换领土地使用证。当年试点出让了6幅共39656平方米土地，收取土地使用权出让金330万元;在“海峡两岸经济贸易联谊会”上，青岛市人民Gov推出了《青岛市国有土地使用权简介》，将市内11幅国有土地测算地价公开出让。编号1～6号为工业用地，7号为高尔夫球场，8～9号为住宅、公寓，10～11号为写字楼用地。具体是:一、流亭，土地面积2340亩，公告地价180元/平方米;二、小白干路两侧，土地面积600亩，公告地价216元/平方米;三、下王埠，土地面积1125亩，公告地价180元/平方米;四、沙岭庄填海地，土地面积600亩，公告地价232元/平方米;五、湖岛，土地面积100亩，公告地价240元/平方米;六、萍乡路，土地面积45亩，公告地价240元/平方米;七、金家岭，土地面积1313亩，公告地价90元/平方米;八、石老人旅游开发区别墅用地，土地面积493亩，公告地价295元/平方米;九、山东路高层公寓，土地面积25亩，公告地价588元/平方米;十、山东路高层写字楼，土地面积15亩，公告地价817元/平方米;十一、贵州路填海地写字楼，土地面积35亩，公告地价1157元/平方米。至1991年，全市出让国有土地使用权25幅，共28公顷。

作者: leon 时间: 2009-9-17 21:01

第二篇　用　　地
第三章　公共建设用地

第一节　土地划拨

　　1898年9月2日，胶澳总督发布命令，对公益机构和慈善团体建设所需要的土地免税划拨，免税权5年，经申请也可再延长5年，但划拨土地用途不得变更。如果土地用途变更，当局即予收回。宗教机构、学校、教堂、医院、公墓等等都适用此种办法。对欧人区之外建造劳工宿舍区的土地也采用拨用的形式，但规定一旦发生传染病就要拆除房屋，而且土地连同地上附着物都要复归当局所有，同时还要象征性地缴纳每平方米70芬尼的年租金等。1899年11月10日，殖民当局颁布公告:凡在台东镇划拨土地内建筑，土地与营建面积之比最高为3∶4，两房屋之间若非直接紧靠，间距不得少于3米;所有为人们长时间停留所设的空间至少有4平方米面积与2.5米的高度;居住空间的地面至少须高出接壤街道面或庭园面0.15米;当局保留5年后可无偿拆除台东镇临时性建筑物的权利等。
　　南京国民Gov第一次统治后，1932年为建市博物馆及图书馆划拨土地约18.9亩。1933年，青岛市Gov拨地47.55亩给工商学会试验植棉。1935年初，市Gov先后划定西镇城武路12、14、16号及贵州路24号、四川路21号等处公地，筹建平民住所，容纳一般贫苦平民。挪庄、马虎窝、脏土沟等处，有自建能力者指定城武路19、20号，台西三路4号、5号地及四川路4号，东平路23号，观城路20号，嘉祥路3～6号，巨野路1～4号，滋阳路10号及单县路15号等处公地作为平民自建住所地址，免费招领，责成自建。此办法实施后，台西一带平民先后请求领地，自行建筑者已有1400余户。3月，划定四川路16号、团岛一路1号公地作为平民简易自建住所地址，将菠菜地棚户一律迁入，总计有500余户。5月，划定小阳一路公地作为迁移广饶路、利津路等处棚户临时自建住所。1933～1935年，青岛市公益慈善团体领租及各学校拨用公地27处，共计728.027亩。其中，公益团体7处，16.392亩，慈善团体6处，72.894亩，各学校14处，638.741亩。
　　南京国民Gov第二次统治时期，青岛市Gov于1946年划拨海泊河、洮南路一带公地3.9公顷辟为平民住宅地，计划建住宅平房348户。1948年7月，发布《青岛市市有土地拨用办法》，规定市有土地拨用以市属各机关为限，各级Gov机关除有特殊需要经依法呈准得予拨用外，概以租用为原则;市属机关需用公有土地时，应注明机关名称、地址、拨地用途、拨地种类、面积及坐落，附1∶1000略图2份;拨用期限最长不得超过10年;核准拨用的土地不得转让或转租，不得变更用途;拨用的土地期限届满仍须使用时，得申请续拨并换发凭证;为城市建设所需时，将划拨的土地予以收回。9月，发布《青岛市Gov奖励难民自行建筑住房办法(草案)》，规定“难民”经主管机关证明确认，由市Gov就市有公地划拨地段自行建筑住屋。其领得建屋许可证后，须于半个月内开始建筑，2个月内建筑完毕。自建的房屋取得建筑物的所有权满10年后，照章缴纳地租。1948年，全市因公益团体、学校以及“难民”建房等需划拨土地计197.25亩。
　　青岛解放后，青岛市人民Gov于1950年颁布《青岛市公有土地管理暂行办法》，规定公共机关、团体、公立学校凡租用公有土地的免缴租金。
　　1951年3月，青岛市人民Gov颁布《青岛市市区土地管理暂行办法(草案)》，规定市区土地使用范围为:国防建设，公共建设(如道路、桥梁、下水道、河防、公园、公墓、公厕及其他公共建设)，建筑公房及机关、公立学校、文化馆、图书馆、博物馆、体育场、医院等所需土地为划拨使用，免征地租。国、公营企业建筑厂址、店址、仓库、堆栈、宿舍等，均系租用，照章缴租，国家建设使用私有土地除征用外，可以公有土地交换。拨给的公地使用期满或中途停止使用时，须交回Gov。1952年8月前，对市区内建筑用地多按基建单位申请数字划拨，出现基建单位多批少用、占而不用的现象。划拨中纺公司青岛分公司建医院用地599亩，有188亩荒芜。
　　1953年起，青岛市执行政务院《国家建设征用土地办法》，征用土地，由有权批准本项建设工程初步设计的机关负责批准用地的数量，然后由用地单位向山东省人民Gov申请一次或者数次核拨;建设工程用地在300亩以下和迁移居民在30户以下的，可向青岛市人民Gov申请核拨。用地单位申请拨用地时，须送交征用土地申请书、各种文件、图纸。对被征用土地者的补偿安置，也规定了各项具体办法。
　　随着城市不断扩建，青岛市建筑用地不足状况突出起来。1956年，台东区空地(包括海泊河周围的菜园地在内)只有94公顷可作为建筑之用，而在此范围内尚有32公顷因附近电台之限制不能有钢筋混凝土结构的房屋，在这些土地中除去道路面积及必须保留的公共建筑(为托儿所、幼儿园等)用地外，可供建筑的土地只有47公顷。四方区除去部分零散的小型地块外，已无任何空地，大片的平房建筑已伸展到国防保留地边缘;沧口水清沟虽然空地尚有较多，但由于1956年平房大量增加，也有大片土地被占有，特别是四方、沧口区临建各大工厂，建筑数量也较多，可建住宅用地亦不多。同时，以青岛市地形所限，能用作生活居住用地的面积约为3606公顷，即以70%以上用作建三层楼之用，仅能容纳84万人口，如按规划发展为100万人口，则城市土地已不可能容纳。据此，青岛市人民委员会决定在台东、四方区不得建筑平房，已正式拨用的土地可允其继续备建，凡未办理用地手续者一律停止继续使用，而对当年各项工作已准备就绪必须当年修建者，则于边缘地区适当安置。在沧口水清沟地区一般亦不得再建平房，可根据实际需要少建一部分，但其位置必须在边缘地区以保证近期建设合理地发展。1950～1957年，基本建设用地共划拨土地13085亩(包括非耕地在内，非耕地约占30%)。其中，工矿企业用地6630亩，铁路交通用地622亩，文教卫生用地1369亩，市政建设用地1027亩，农村水利用地89亩，国防建设用地3041亩，其他建设用地307亩。1958～1962年的前3年共拨出土地20633市亩(包括非耕地在内，非耕地约占25%)，相当于前8年划拨土地总数的1.6倍(仅1958年就划拨土地12000亩)。其中，工矿企业用地11971亩，铁路交通用地776亩，文教卫生用地1839亩，市政建设用地973亩，农林水利建设用地361亩，国防建设用地3864亩，其他建设用地849亩。另外，还有临时建设用地985亩。
　　“文化大革命”开始后，青岛市的土地管理机构基本瘫痪，土地管理混乱。
　　1981年6月，青岛市人民Gov颁布《青岛市城市建设管理办法》，规定已征用、划拨的土地所有权仍属于国家，用地单位只有使用权，不得擅自改变使用性质，不准自行交换、转让、分割，转移过户须到市城建局办理手续。对征而未用超过一年的建设用地，原批准执照应视为无效;长期不用的院内空地，使用不合理的工地，市城建局有权收回，收回的土地可按征用时支付的补偿费和安置补助费有偿拨给新的使用单位。对征而未用退给生产队暂时使用的土地，其所有权仍属国家，国家建设需要时，应立即无代价交还。1984年，共划拨土地1902.77亩。其中，耕地1154.24亩，占划拨土地总面积的60%左右。
　　1987年1月1日起，青岛市贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》，规定国家建设征用土地，建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民Gov按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他文件，向县级以上地方人民Gov土地管理部门提出申请，经县级以上人民Gov审查批准后，由土地管理部门划拨土地。

第二篇　用　　地
第三章　公共建设用地

第二节　土地征用

　　南京国民Gov第一次统治时期，对土地征用无明确规定，若遇有建设所需占用民地者，一般采用以公有地予以交换的办法处理，民地与公地之间差价分别不同情况多退少补。
　　日本第二次侵占青岛时期，于1940年4月公布实施《青岛特别市征用土地及限制买卖暂行规则》，规定凡对于都市计划及其他公共事业认为有必要时，伪青岛特别市Gov可征收或使用市管辖区域内的土地及其地上建筑物。自太平角六路南端起首，沿芝泉路、桑梓路、登州路、衡阳路、延安路、大连路、绥远路、恩县路、莱州路、堂邑路、济南路、泰安路、费县路、东平路、观城路、滕县路、嘉祥路、磁山路、台西三路，至栈桥为一连线，凡线内区域的土地除有特别事由外，可进行权利移转变更，线外土地不得移转变更。1945年1月，修正《暂行规则》，规定凡于都市计划及其他公共事业认为有必要时，伪市Gov得征收或使用市管辖区域内的土地及其地上建筑物，所谓使用包含权利的限制。市管辖区域内的土地除下列规定的地域外，其土地权利不得有移转变更行为，自威海路起首，沿台湛路、仲家洼东侧、长春路、和兴路、海泊路、内蒙古路、华阳路、沈阳路、青海路、乐陵路、商河路、莱州路、堂邑路、济南路、泰安路、费县路、广州路、云南路、东平路、嘉祥路、台西一路、团岛一路和团岛二路交叉点，南至海岸线间为一连系线，凡线内区的土地除有特别事由外，准其权利移转变更。
　　青岛解放后，公共建设征用土地经历了一段无偿使用的时期，用地单位概不缴纳土地使用税，只是按照1953年政务院制定公布和1958年修正的《国家建设征用土地办法》向用地单位征收补偿费或补助费，发给被征用土地者。
　　国民经济恢复时期，青岛市基本建设征用土地4840亩(可耕地2260亩，非耕地2580亩)。其中，厂矿企业用地2258亩，铁路交通用地162亩，文教卫生用地425亩，市政建设用地338亩，国防建设用地1609亩，其他建设用地48亩。
　　第一个五年计划期间，基本建设征用土地8245亩(可耕地5672亩，非耕地2573亩)。其中，厂矿企业用地4372亩，铁路交通用地460亩，文教卫生用地944亩，市政建设用地689亩，农村水利用地89亩，国防建设用地1432亩，其他建设用地259亩。
　　第二个五年计划和国民经济调整时期，1958～1960年青岛市基本建设征用土地28185亩(可耕地20554亩，非耕地7631亩)。其中，厂矿企业用地13307亩，铁路交通用地836亩，文教卫生用地1754亩，市政建设用地1848亩，农林水利用地5887亩，国防建设用地3684亩，其他建设用地869亩。1960年，青岛市人民委员会执行山东省人民委员会《关于国家建设征用土地工作中几个问题的通知》，一是征用土地在10亩以下的(须使用果园和高产地的除外)，由青岛市城市建设局直接核拨，必须使用果园和高产地的，由青岛市城市建设局审查提出初步意见，报请市人民委员会批准后核拨。二是征用土地10亩以上的，由青岛市城市建设局审查提出初步意见，报请青岛市人民委员会核批。三是征用市区(市南、台西、市北、台东、四方、沧口)和郊区的土地，经青岛市人民委员会核批后，由青岛市城市建设局按《青岛市建筑管理办法》办理征用土地手续。四是市属单位基建项目占用即墨、胶县、胶南土地的，由青岛市城市建设局审查，报请青岛市人民委员会核批。五是县基建项目在市规划区内建设的，须报青岛市城市建设局办理用地手续，在市规划区以外者，可由县人民委员会直接核拨。
　　1961年9月15日，青岛市城市建设局规定建设单位因计划变更而停缓建工程项目，其土地尚未征用的，一律不准再征;建设单位因计划变更而停缓建工程项目，其土地虽经征用，应退交人民公社;征而未用并已退交人民公社的土地，未经市城市建设局批准，建设单位不得随意收回，人民公社也不得擅自拨给。
　　1950～1962年，青岛市公共建设用地共核拨土地42413亩。其中，征用可耕地29067亩，占青岛市区及郊区(崂山县)耕地462302亩的6.3%。第二个五年计划时期，用地大幅增加，共征用农地21135亩，较第一个五年计划时期占用耕地面积5672亩增长了272.6%。1963年，市城市建设局对被征用者给予合理的赔偿，对多征少用、征而未用的现象亦曾多次检查、清理，退耕予人民公社(生产队)。至年底，退还征而未用的土地约6000亩，占征用农地的20.6%。同年，青岛市人民委员会批复市建设局报告，对建设用地强调:一是严格控制城市发展规模，控制城市工业的发展，规定市区内不再新建工业项目。在楼山后新建工业区除已有工业适当补缺配套外，可利用已有工业间的空隙地段安排市区内迁出的工业，不再增建新项目;二是提高建筑层数，节约用地，规定住宅建设应在3层以上，市中心区一般应建5层，一律不得建平房。轻工业厂房、一般仓库也应提高层数;三是征用土地后，被征用土地的人民公社、生产大队造成劳动力剩余问题，由劳动部门根据实际情况，按照上级的有关政策予以妥善安置。
　　“文化大革命”时期，1968年10月青岛市根据山东省革命委员会生产指挥部通知，对城郊每人平均不到半亩土地的生产队，一般不再征用土地。1971年，青岛市革命委员会规定征用土地和拆迁房屋均应由市革委批准。市城建局负责办理具体审批手续，并提出处理意见，以2～4年地块实际产量为标准进行补偿。
　　中共十一届三中全会后，1981年青岛市颁布《青岛市城市建设管理办法》，规定凡在市区规划控制范围内进行各项建设所需用地，必须遵照国务院《国家建设征用土地办法》及山东省有关规定，并持国家、山东省、青岛市计划部门批准的文件及有关资料到市城建局办理用地手续。在市区规划控制范围以外进行建设所需用地，由所在县承办，按照规定报市民政局审批;对大、中型建设项目的定点，旅游风景点内的建设，由青岛市城建局会同所在县进行安排;涉及市区供电、通讯、给水、排水、交通、国防等建设用地，所在县应事先征得市城建局的同意，方可办理用地手续。已征用、划拨的土地，所有权仍属于国家，用地单位只有使用权，不得擅自变更使用性质，不准自行交换、转让。土地分割、转移过户须到市城建局办理手续。对征而未用超过一年的建设用地，原批准执照应视为无效;长期不用的院内空地、使用不合理的土地，市城建局有权收回。收回的土地可按征用时支付的补偿费和安置补助费，有偿拨给新的使用单位。征而未用，退给生产队暂时使用的土地，其所有权仍属国家，国家建设需要时，应立即无代价交还。使用国有土地，应照章缴纳土地使用费和市政配套费;使用农业耕地，应按规定给予补偿，安排好社员生活，在规划区域内，还要缴纳市政配套费。建设单位因施工等需要临时用地时，须报城建部门批准，并按规定缴纳使用费。临时用地批准期满即行收回，确需继续使用的，须重新办理手续。临时用地内不得修建任何永久性或半永久性的建筑和设施。市区社、队建设用地，亦须报城建部门批准，按照规划建设。
　　1985年，青岛市因公共建设共统一征地2088亩。1987年4月，青岛市人民Gov发布《关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的通知》，规定凡非农业生产建设征用、占用耕地的单位和个人，按照规定缴纳耕地占用税。《暂行条例》发布前未经批准占用的耕地，凡属1987年4月1日以后经土地管理部门办理用地批准手续的，也要照章纳税。土地管理部门凭用地单位及个人的完税证或免税证办理划拨土地手续。

作者: leon 时间: 2009-9-17 21:03

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作者: leon 时间: 2009-9-17 21:05

第二篇　用　　地
第四章　其他用地

第一节　“三资”企业用地

　　中共十一届三中全会后，青岛市“三资”(中外合资、中外合作、外商独资)企业遍布各县(市)、区，“三资”企业早期主要在青岛市区，逐渐向其他各县(市)区发展，从而形成市区集中分布，其他各县(市)区散布的格局。在时间序列上表现为两种分布类型:早期的极点分布，近期的面状分布。
　　青岛市“三资”企业用地涉外经济用地，用地形式多种多样，有新征用土地或使用中方原有场地等。市区内“三资”企业用地以使用中方企业原有场地为主，或中方以土地使用权作价入股，或合资企业以租赁中方房屋和场地获得用地。随着房地产市场的发展，以招标为主要出让方式的土地出让开始占主导地位。其他各县(市)区各种用地形式兼而有之。
　　1984年，青岛市有“三资”企业3个。其中，中外合资企业2个，中外合作企业1个。1985年，有“三资”企业13个。其中，中外合资企业8个，中外合作企业5个。1986年，有“三资”企业24个。其中，中外合资企业18个，中外合作企业6个。1987年，有“三资”企业38个。其中中，外合资企业31个，中外合作企业7个。1988年，有“三资”企业67个。其中，中外合资企业53个，中外合作企业13个，外商独资企业1个。1989年，有“三资”企业111个。其中，中外合资企业87个，中外合作企业19个，外商独资企业5个。1990年，青岛市的“三资”企业发展到174个。其中，中外合资企业126个，中外合作企业26个，外商独资企业22个。

第二篇　用　　地
第四章　其他用地

第二节　宗教用地

　　天主教堂　位于市南区浙江路15号，原名“圣弥厄尔天主堂”。始建于1932年，1934年落成。1946年7月2日，教堂用地为浙江路15号、曲阜路3号、德县路14号共3处，总面积为35.619亩。
　　基督教堂　位于市南区江苏路15号。1910年10月建成，占地1000余平方米。系租用公有地建造而成。1935年10月16日，教堂占地面积为68.35公亩，租地期限为30年。
　　清真寺　清真寺位于市南区常州路9号。始建于1929年，系租用公地，租期30年。1930年，占地面积为2.262亩。
　　太清宫　太清宫位于崂山山麓。始建于西汉，现存的太清宫大部分为明代万历年间的建筑，是崂山最大的一座道院，占地约3万平方米。
　　华严寺　又称华严庵，位于崂山东部，是崂山最大的佛教古刹。建于明代崇祯十年(1637年)。该寺为四进，依山而筑，每进益高。占地面积约4000平方米，建筑面积2000平方米。
　　湛山寺　位于市南区太平山麓，1934～1945年，共分五期建成。湛山寺属领租公地，租期30年。第一期于1931年10月开始，由青岛市Gov放租公地73.019公亩;第二期于1933年6月开始，请领公地76.8公亩。1953年1月，复议面积为35.286亩。
　　于姑庵　位于四方区错埠岭。始建于唐代，占地面积1252平方米。

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