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管窥天下发表于 2011-3-2 10:58 | 只看该作者
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    限购令出台、按揭贷款门槛提高、开发贷停贷……随着国家及地方政府对房地产市场调控政策收紧，岛城房地产市场正面临一股不可避免的“冲击波”。面临严厉的政策 ，岛城的楼市正在悄然发生着哪些变化？开发商手头的资金紧张吗？楼盘销售策略会发生哪些变化？房屋租赁市场会重现火爆场面？家装、建材行业等相关上下游产业又将受到什么影响？本报从今天起推出“限购令下探楼市”系列报道。

    春节过后，岛城楼市成交量一直在低谷中徘徊。在一个传统的市场淡季里，加上限购令的影响，短期之内，楼市成交量难以出现去年的高涨势头。限购、加息、公积金贷款利率上调，政策调控压力不断升级 ，开发企业感受到了政策带来的寒意。房子卖不动了，就难以及时地实现销售回款，但银行贷款也因为开发贷停办而变得无法依赖。面临成交量出现“大跳水”的市场局势 ，如果不能及时地“输血”，资金链将成为开发企业不得不正视的问题。

■购房者

期待真金白银的实惠

    “实施限购令后，炒房的人显然没法继续买房子了；有些有一套以上住房的改善性需求也会推迟甚至放弃买房的决定。”在市北区劲松三路青建依山半岛项目的项目处，购房者张彦平说，考虑再三，尽管新房子的诱惑力依旧很大，但他还是决定推迟买房的决定。

    节后的售楼处显得有些冷清，看房的不多。“春节过后，我注意到，新房的日成交量下降得很厉害，如果房子卖不动，开发商没有扛着价格硬挺的道理吧？”张彦平说。

    让他坚持下去还有一个原因：他的一个同事春节前就在这个项目定了一套房子，但因为受限购令的影响，这位同事已经没有资格购买了。“同事曾提议可以把这套房子转给我。”张彦平说，要是在春节前，他肯定连想都不想就同意了，但看到节后有些萧条的市场，以及依旧高高的价格，他还是决定再等等。

    “限购令肯定影响不少的购房者 ，如果投资性、改善性需求被挡在市场外，这个量的下降可不是个小数目。”张彦平说，他隐隐地觉得，如果开发出来的房子卖不掉，开发商自然会担忧资金链的问题而着急，从而降低房价。

■开发商

再举降价大旗博市场

    从春节后市场的表现来看，成交量的下降确实给了像张彦平这样的购房者不少观望的理由。青岛市房地产交易中心的统计数据显示，春节过后，岛城楼市连续创下了成交量新低，春节后第一周新房仅成交439套，春节后第二周新房仅成交1004套。

    “和春节前比起来，成交量可谓是急剧下滑。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，成交量的下降，以及由此导致的资金回流压力，已经让部分房地产开发企业感到了紧张。

    阔别市场一年之久的优惠招牌重新出现在市场上。“和我们项目以前的销售价格相比，目前推出的几套房子，优惠幅度达到18万元。”2月22日上午，市北区海逸景园项目的销售人员说，这次该项目总共拿出了10套房子搞优惠促销活动。

    但面对主动降价，有些购房者依然显得冷淡。“房子都是大户型，而且优惠后的价格也并不低。”走出海逸景园项目售楼处 ，市北区的购房者刘承德说，显然，18万元的优惠并没有对他产生多大的诱惑力。

    相比于海逸景园总额达18万元的优惠额度，四方区的联城广场项目每套1万～3万元的优惠有些像“毛毛雨 ”。“打折优惠的后面，当然闪烁着房地产开发企业快速回笼资金的动机。”市南区一家地产营销机构的刘经理说。

■观察

资金回流面临压力

    面对楼市的“限购时代”，成交量的下降已让开发商面临资金回流压力。开发商正在面临艰难的抉择。

    “在限购令的影响下，房地产市场正发生微妙的变化，不管刚性需求、改善性需求还是投资性需求都在观望。”中冶置业(青岛)有限责任公司副总经理高评说，“现金为王 ，快速销售 ，谨慎拿地”将是今年众多开发企业的必然选择。

    可弥漫市场的观望气氛，无疑切断了资金迅速回流的可能。“上半年的市场恐怕很难出现转机，在这样的市场情况下，谁的资金链能挺住，谁就不会‘掉链子’！”高评说，限购、加息、利率上调等政策的合力影响下，房价原来的上涨趋势已经改变。“投资者对房价的预期发生动摇，部分投资客开始撤离市场。”高评说，随着成交量的下降，预计下半年企业将集中面临资金上的压力。

    “那些去年收成好的企业，通过推迟延缓开工进展，可以挺过去；但那些去年没有收成的，今年不得不面临严厉的资金链问题。”青岛广华置业总经理助理于湫说。

上哪儿去找你，我的钱？

银行限贷、信托发行暂停，地产商融资途径“堪忧”

    有人说，房地产业是驼在资金背上的行业，此前，楼市的量价齐升让房地产商赚得盆满钵满，银行作为房地产企业的重要资金提供者，也跟着沾到不少好处。但事过境迁，银行和地产业的捆绑式发展模式受到挑战，在政策的调控下，银行和地产商渐行渐远。与开发商“划清界限”后，银行还有其他的款项可以放贷，但开发商的融资之路却变得无比曲折艰险，上市融资遭遇政策狙击，信托发行被勒令暂停，对于这个即将到来的“冬天”，去哪里寻找到一米阳光成为开发商的头等大事。

银行：昔日伙伴如今收紧“钱袋子”

    银行信贷收紧，地产商和银行之间的角色已悄然转换。以前是银行求地产商，现在变成了地产商求银行。

    “今年信贷规模紧张，2009年全国银行差不多贷出去了10万亿，2010年是9万亿，2011年全年只有7万亿的额度，以前开建的工程肯定需要大量后续资金，今年信贷额度紧张是不争的事实。”岛城一家银行房贷部老总告诉记者，“房地产开发贷款额度大，利润不错，利率通常较基准利率上浮百分之二三十。以前还没调控的时候，各银争抢开发商；现在处于调控时期，开发商求银行贷款已成定局。”这位老总说，僧多粥少，提高了银行的议价能力，开发贷的利率会更高，一些小型地产公司想拿贷款难多了。

    记者了解到，由于信贷规模控制，岛城房企想申请开发贷愈来愈难。建行青岛市分行要求开发贷零增长，也就是说去年开发贷有多少贷款余额，今年就保持多少余额，一分钱也不会增加，只有贷款企业还款后，才能将收回的款项贷出去。交通银行青岛分行很早就只对几个大的开发商发放开发贷，并且严格限定额度；中信银行青岛分行对开发贷客户同样是优中择优。

    业内人士吴先生说，房地产是坐在钱堆上的行业，离了银行玩不转。“一般的房地产企业自有资金40%就可以整项目了。一个50亿的项目，拿地成本差不多是20亿，开发商自有资金一般跟土地出让金差不多。开发商拿到地后，就可以拿地去银行办理抵押贷款，通常能贷到土地出让金的50%到70%，这些钱可以支撑到开发商开工建设到预售期间的工程款，然后再用预售房屋得到的钱完成剩下的工程。”有的开发商，项目开工时甚至连40% 的自有资金都没有，因为土地出让金可以分期付款，工程款可以拖欠，个别开发商拿20%的自有资金就玩转了一个地产项目。“房地产企业不像家电、纺织厂等劳动密集型企业，这是一种资金密集型企业，只有足够的钱才能玩得转。因此，地产商离开了银行贷款，日子会非常难过。”

民间借贷：通往房地产“此路不通”

    开发贷受阻，其他的融资方式可不可行？从目前来看，房地产企业有点“四面楚歌”的迹象，此路不通彼路亦难通。

    “青岛民间借贷比较活跃，但开发商很少有通过民间借贷融资的，民间借贷一般要求周期较短，资金量不大，并且利率非常高，开发商企业很少有和民间借贷合作的机会，除非极个别开发商企业借款用做过桥资金。”吴先生说，房地产信托一度成为开发商融资的重要途径，但在2010年下半年，银信合作叫停，房地产信托数量急剧下降，进入2011年以后，房地产信托才略有回升。

    吴先生说，到海外找合伙人融资在南方一些房地产企业当中比较常见，但青岛的房企很少有到海外找合伙人融资的，万邦中心项目算是一个，但其他的就很少听说了。

    在这种情况下，有的岛城企业打起到国外上市的主意。青岛欧美地产正计划去美国纳斯达克上市，募集资金。  本版文/本报记者 杨冰  肖良华  王爱科 图/本报记者 陆金星(署名除外)

■链接摩根大通报告称——

开发商资金能支撑数月

    美国著名投资银行摩根大通于2月27日发布的中国房地产报告中得出结论称，即使所有地方政府措施都严格执行与落实，中国开发商的现金流也足够抵御今后几个月内的恶劣市场环境。

    对中国主要房地产开发商进行了现金流的压力测试后，摩根大通于2月27日发布的中国房地产报告中得出结论称，即使所有地方政府措施都严格执行与落实，中国开发商的现金流也足够抵御今后几个月内的恶劣市场环境。报告指出，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，可能会使一手房销售量比2010年四季度下降40%~60%。由于多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心中国的房地产开发商是否能够抵御住本次楼市的销量“寒冬”。

    摩根大通认为，由于自去年4月以来房地产市场政策就在收紧，因此开发商整体而言早已做好了准备。多数开发商已经从公开债券市场融到资金，也已在过去两个月中取得了强劲的销售业绩，因此开发商普遍拥有强劲的现金头寸。据《中国经营报》

    （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 郭新举]


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青岛socool发表于 2011-3-2 11:27 | 只看该作者
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dongmanmenhu发表于 2011-3-2 14:56 | 只看该作者
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