青岛市志51：房产志 第二篇 产权产籍

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leon发表于 2009-9-29 15:52 | 只看该作者

第二篇　产权产籍
第二章　产权类型

第一节　公有房产

　　青岛解放初期，市公有房产比重不大。1950年底，市区公有房产建筑面积3153311平方米，占全市实有房屋总建筑面积的41.48%;1990年末，公有房产(含单位自管公房)建筑面积3097.95万平方米，占全市实有房产总建筑面积3304.41万平方米的93.75%。
　　市直管公房　由Gov接管和国家经租、收购、新建并由房产管理部门直接管理的房屋，属全民所有制公有房产的一部分。1950年末，市内直管公房建筑面积1462380平方米，占全市房屋总建筑面积的19.23%。1990年末，直管公房建筑面积8783500平方米，占全市房屋总建筑面积的26.58%。其中，住宅建筑面积722.91万平方米，占全市区实有住宅总建筑面积的44.25%。
　　市直管公房来源主要有:
　　一、Gov接管。青岛解放前，由于政权更迭频繁，市直管公房产权多次发生变化。据1928年版《胶澳志·卷八·建置志》统计，1922年胶澳商埠当局共接收市属公房323处。其中，日本第一次侵占时期攫取德国侵占时期的公房92处，没收公房35处，购买公房43处，日本人新建公房153处。全部市直管公房建筑面积(指机关用房及公家宿舍等)51万平方米。
　　南京国民Gov第二次统治时期，南京国民Gov敌伪产业处理局青岛分局和青岛市房产委员会共同接管了伪青岛特别市Gov直管公房。1947年，全市共接收公房4936栋，包括市属的办公用房、商业用房、学校用房(不含工厂)，房屋估价约1.1亿元。
　　青岛解放后，按照《青岛市军事管制委员会公共房地产管理暂行条例》规定，对国民Gov青岛各部门和企事业单位遗留下来的房地产、官僚资本在青岛市经营的房地产、战犯和罪大恶极的反革命首要分子在青岛市的房地产等实行接管。
　　二、国家经租房产。1958年5月8日，中共青岛市委批转中共青岛市人民委员会党组《关于青岛市私有房产初级阶段改造方案》。根据规定对出租建筑面积100平方米以上的私有房产，实行“国家经租”，即房主把达到改造起点的出租房产由业主申请，经Gov批准，纳入初级阶段改造，交给房产管理部门统一管理，统一修缮和统一调配使用，而国家按月付给房主租息。1958年，青岛市区出租私房建筑面积在100平方米以上的，共改造了2927户，面积1609290平方米;1965年，根据国家规定进行补改，加上1958年全市改造的私房，总计改造了3804处，建筑面积约168万平方米。付给房主的固定租息，平均定租占应收租金的30%，至1966年9月底停止付息。至此，国家经租房产成为直管公房的一部分。
　　三、国家价购房产。1950～1956年初，全市各部门价购房产336处，建筑面积208439平方米。1956年11月27日，青岛市人民委员会执行国家《关于停止购买私有房屋的通知》，市房管部门不再价购私有房产。
　　四、新建直管公房。青岛解放初期，市民大多数居住条件十分恶劣，危、破房多，市房地产管理局一成立，即组织建筑队伍，着重对房屋进行修缮养护，并新建了少量房屋。1950年，全年新建房建筑面积2280平方米。此后，随着国民经济的好转，新建公房面积逐年增加，特别是中共十一届三中全会以后，直管公房新建工程量增长迅速，1949年7月至1990年12月，市房管部门新建公房总投资16250万元，总建筑面积共计65万平方米(包括危房改造更新)。其中:旧城和棚户区改造28万平方米，总投资7000万元。主要有1963～1967年间改造新建的四川路与西江路交界处的幸福楼，总建筑面积为17678平方米;1982～1989年间分批改造新建的沧口区南日钢(沧台南路6～38号)，共建7层楼房12栋，总建筑面积46286平方米;还改造新建了台东区威海路、利津路、延安二路、标山路、登州路及四方区八字沟等地段。另外，80年代，一些有条件的单位自建住宅解决职工住房，建成后将新建房产权移交市房产局管理，成为直管公房。1987～1990年，市房产局共接管此类新建房屋313处，总建筑面积148.5万平方米。
　　单位自管房　公有房产的一部分，包括全民所有制单位自管房产和集体所有制单位自管房产。主要是各个单位自行建造或购置的，也有少部分是接收原国民党Gov的，另外还有向私人购买的以及由资本家投资入企业的房产。单位自管房按照国家和Gov有关房地产政策，由各单位自行管理。
　　1985年，全国第一次城镇房屋普查登记，根据统一布置，按照产权划分规定，对全市六区(含黄岛区)的单位自管房产进行普查登记，并对市内五区的41个市直单位和52个驻青单位的自管住宅居住水平情况作了统计。至12月31日，青岛市内六区(含黄岛市)单位自管房产共有37443栋，建筑面积17060859平方米。有全民所有制单位自管房产27102栋，98813户，363229人，建筑面积14290431平方米。其中，非住宅建筑面积9826456平方米，占全民单位各房屋建筑面积的68.76%，住宅建筑面积4463975平方米，占31.24%;住宅建筑面积中，有集体宿舍建筑面积261822平方米。集体所有制单位自管房产10341栋，6682户，21598人，建筑面积2770428平方米。其中，非住宅建筑面积2418973平方米，占集体单位全部各类房屋建筑面积的87.31%，住宅建筑面积为351455平方米，占12.69%;住宅建筑面积中，集体宿舍建筑面积7922平方米。
　　至1990年末，全市区单位各类自管房建筑总面积2219.6万平方米，占全市房屋总建筑面积的67.17%。其中，住宅建筑面积705.44万平方米，占全市住宅总建筑面积的43.19%。
　　军队房产　包括中国人民解放军部队、机关、医院、工厂(属军队建制的)、学校等军事单位所有并自行管理的房产，是全民所有制公有房产的一部分。
　　青岛解放后，遵照《青岛市军事管制委员会公共房地产管理暂行办法》，为确保青岛市公共房地产不受损失，决定对南京国民Gov青岛市Gov各部门和企事业遗留下来的房地产进行按系统接管。驻青岛的中国人民解放军陆、海军部队按军事系统对口接代管。
　　1989年起，根据《青岛市城镇房产登记暂行办法》，结合全市单位自管房屋登记发证工作的进行，同时对驻青部队自管房产进行登记发证工作。

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leon发表于 2009-9-29 15:53 | 只看该作者

第二篇　产权产籍
第二章　产权类型

第二节　私有房产

　　青岛建置初期，即有私有房屋建设。德国侵占时期，房屋建筑多系公共建筑。私有房屋建筑以1915～1919年为盛，这期间全市共增建私有房屋968处，总建筑面积362272平方米。其中，中国人建筑的面积161672平方米，占44.63%，欧美人6665平方米，占1.84%;余者为日本人所建。以店铺工场占多数，而住宅次之。北洋Gov统治时期，虽然私有建筑量较前时期少，但中国人建筑渐占多数，并以住宅及小商店占多数，主要集中在台西区和观海山一带。1923～1928年上半年，全市新建私有房屋728处，其中，中国人占517处，建筑面积147767平方米。建筑费用中国人占60%，日本人占30%，欧美人占10%。

　　南京国民Gov第一次统治时期，市区居民户数增加迅速。至1934年4月26日，共有居民87707户，比1927年增加24109户，1938～1941年，房屋建筑亦有增长，全市新建534处，建筑面积182350平方米，建筑费14136550元。抗日战争胜利后，南京国民Gov驻青岛的机构主要忙于对敌伪房产进行接管标售，市区建房速度放慢、规模缩小。
　　1949年底，青岛市区共有各类房产建筑面积7591672平方米。其中，私有房产4120881平方米，占房产总数的54.28%，包括南京国民Gov“标售”敌伪房产由私人购买的房屋和在“原住户有优先承购权”的条件下，伙有购买的私房(1953年登记在册的有494处伙有私房)。随着产权清理和城市建设需要，市区私房逐年减少。至1955年，全市私有房产建筑面积3047943平方米，占全市房屋建筑面积8690250平方米的35.07%。私有房产按建筑面积计算完全出租者占总数的70.60%，自用与自住者(包括私营与公私合营企业的房屋在内)占总数的18.10%，部分自住部分出租者占总数的11.30%。全部私人房屋占有情况是:一、私营工商业者(包括私营工商业主并兼有其他房屋在500平方米以上者)占4.68%;二、资本家业主(指拥有房屋建筑面积500平方米以上，又系出租生息者)占34.90%;三、公私合营企业占12.27%;四、社团私房占0.68%;五、一般市民(包括工人、职员、摊商、小贩、自由职业者以及无职业的市民等，拥有房屋在500平方米以下者)，占42.33%;六、其他人(包括华侨与身分不明尚未确定产权者等)占5.14%。全部私人房屋中按用途划分，住宅占55.34%，商店占26.80%，工厂占13.17%，仓库占3.67%，办公房占0.50%，教堂占0.31%，学校占0.21%。
　　随着初级阶段革命和建设事业的发展，房屋的所有制发生了变化，除公私合营企业房产移交国家外，1958年，对全市私人出租在100平方米以上的1609290平方米的私有房产进行了初级阶段改造，将这部分私房作为国家经租房产纳入公有房产的范围。同时，由于国家投资新建房屋面积扩大，全市私有房产占有比例由1949年底的54.28%下降至1961年的13.5%，1975年末，私有房屋占全市各类房屋总建筑面积的8.8%;1985年末，市内六区(含黄岛区)私有房产2171827平方米，占全市各类房屋总面积的8.25%。

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leon发表于 2009-9-29 15:53 | 只看该作者

第二篇　产权产籍
第二章　产权类型

第三节　代管房产

　　青岛解放前夕，国民党青岛市军政人员仓惶南逃，少数市民也暂时离开青岛，致使许多房屋无人管理，或被未受产权人正式委托的人擅自入住。青岛解放后，为确保这些房屋不受损失，军管会房产部根据《青岛市军事管制委员会公共房地产管理暂行条例》，对部分房产进行了代管。至1951年，全市先后代管544处，建筑面积约23.6万平方米。
　　1984～1987年，青岛市根据国家规定，调查处理了59处代管房，建筑面积28000平方米，占总处数的10.85%。但仍有485处未作处理，建筑面积20.8万平方米，占总数的89.15%。尚未处理的485处代管房中，原房尚在的390处，建筑面积170000平方米;已拆除的95处。1987～1990年，代管房政策有所变化。对尚未处理的代管房产，各区房产管理部门通过查档、调查、现场勘查及走访知情人等方式，进行了全面清理清查。

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leon发表于 2009-9-29 15:54 | 只看该作者

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第二章　产权类型

第四节　涉外房产

　　德国侵占青岛后，一方面按城市建设规划建造了衙署、官邸等公共房屋，另一方面采取优惠政策，吸引各国商人到青岛来建商店、工厂、银行、洋行以及家眷居住的别墅和楼房。1913年末，外商、外国社会团体和国际性机构等在青岛有近百家，如英商的怡和洋行、汇丰银行、亚细亚火油公司、颐中烟草公司、卜内门洋碱公司以及太古、仁德、茂记等公司，美国的美孚火油公司，丹麦的宝隆洋行，德国的德士古火油公司、德华银行青岛分行，日本的三井、铃木洋行和横滨正金银行青岛分行等。
　　日本第一次侵占时期，殖民当局以强占、购买等方式攫取德国房产174处，并大力鼓励日本人到青岛购地建房。
　　1922年《青岛概要》记载，外国人买地建房的土地面积482668.56平方米，租地面积7278384.4平方米，在租买地上建房(含工厂)的建筑面积达4656631.78平方米。
　　1928年《胶澳志》等记载，1915～1928年6月底，日本人建房774处，总建筑面积252272.5平方米，欧美人建房87处，总建筑面积31020平方米。日本人建工厂、店铺者居多，欧美人以建住宅者居多。
　　1933年《青岛市土地使用面积区分表》统计，1898～1932年底，日本人建筑用地面积3109183平方米，西方各国(欧美籍为主)人建筑用地面积1592792平方米。抗日战争胜利以后，青岛市的日本人房产、德国人房产均被南京国民Gov接收。1948年中央信托局青岛敌伪产业清理处《敌伪产业报告书》统计:共接收日逆房产、德国房产各类房屋总计3618处，其中住宅1442处，占地面积1187.10亩;其他公共房屋包括旅馆、公寓、办公楼房、商店、仓库、庙宇、学校、医院等房产2176处，占地面积2335.39亩。另外还有面积不明的空地204处。
　　青岛解放后，青岛市房地产管理局对市区涉外房产进行了清理和统计。1949年，青岛市区共有21个国籍、6个外国教会、无国籍和未确定国籍人员的房产299处，计建筑面积244078.45平方米。经过没收、接管、代管、借用、征用、价购以及学校、医院接办房屋转为公有者，共计264处，建筑面积211873.68平方米，占全部外国人占有房屋建筑面积总数的86.81%。至1955年10月底，外籍教会、外侨、外商房产共计35处，建筑面积32204.77平方米。其中，外侨、外商房产7处，建筑面积5954.36平方米。

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leon发表于 2009-9-29 15:55 | 只看该作者

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第二章　产权类型
第四节　涉外房产

青岛市涉外房产处理情况统计表

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leon发表于 2009-9-29 15:56 | 只看该作者

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第二章　产权类型

第五节　其他房产

　　教会房产　1873年，基督教在崂山南北岭村设立教堂，此为外国教会最早在青岛设的教堂。德国侵占时期，外国传教士涌入青岛，建起教堂和布道说教所，主要有天主教和基督教两大派别。这些教会都拥有附属事业机构，如医院、诊所、学校、孤儿院、印刷所、教堂等。1926年青岛市区共有天主、基督教堂9处，布道说教所8处。1946年末，全市区外国教会房产增至83处，仅基督教就有近50处堂所。
　　1950年6月，外国教会在青岛的房产总计81处。其中，梵蒂冈青岛教区25处，天主教神爱会1处，德勒撒修世会1处，美国南方浸信会11处，复临安息日1处，长老会9处，信义会6处，犹太公会1处，瑞士同善教会5处，苏联东正教会1处，天主教外地教区在青岛的房产20处。1950年9月，81处房产中，由Gov代管11处、教会自用40处、划拨教育部门15处、因教会负责人违犯国家法律被捕由Gov接管15处。经过产权的清理，至1958年，青岛市天主教、基督教，共有房产(包括外地教区在青岛的房产)63处，建筑面积58885.63平方米。教会房产出租44216.93平方米，占教会房产总面积75.09%。其中，外地教区房产出租13020.48平方米。
　　教会出租房产中，委托房产部门代为经租管理的27处，面积27341.63平方米，每月所收租金，由教会提取45%，所余金额扣除房地产税外，全部用于房屋修缮。

　　1958年7月31日，中共青岛市委批转《青岛市私有房产初级阶段改造方案》，对青岛市教会所有出租房屋进行了改造。与一般私房改造政策原则相一致，同样采取国家经租形式。按出租面积100平方米计算，并按一个教派为单位，合计计算后，符合改造起点，即进行改造工作，出借房屋符合改造起点的也进行改造。教会自用的教堂，或在教堂附属房屋内少量出租又不便于分割的，为保持房屋的完整，可不进行改造。对教会出租房产，平均每月以30%计息。
　　此后，特别是“文化大革命”时期，由于“左”的思想干扰，青岛市教会房产全部交由市房产部门管理，原房被拆除、变卖、拨用等现象均有发生。中共十一届三中全会以后，青岛市首先退还了“文革”交公的教会房产，并补偿了所欠房租，继而根据国务院和山东省人民Gov《关于解决由国家经租的原教会房产的有关规定》，为了解决教会自养问题，1990年起将全部原属于教会的经租房产权退还给教会自管，由青岛市房产管理局和教会代表签订协议书。退还数量以纳入初级阶段改造的房屋处数和核实的面积数为准，一次性解决。即:原房在的，退还原房;原房变动不大的，现状发还;原房被拆除的(含变卖和拨用的)，以房补偿，拆一还一，易地还房。
　　庙宇房产　青岛建置前后，民间一般崇尚儒教、佛教和道教，庙宇多分布于崂山一带。《胶澳志》记载:1926年，全市佛教寺院2处，道教寺院26处，无所属庙宇包括大多数仅设点诵经膜拜的101处。这些无所属庙宇后来大多数逐渐改为他用。1934年，青岛市共有庙宇32处。1952年，市区共有庙宇房产26处。
　　这些庙宇房产除少数有合法主持人或正式代理人负责管理的归青岛市人民Gov宗教事务处管理外，其余多数根据1951年3月27日颁布的《青岛市代管房地产暂行办法》，由青岛市房地产管理局代管。其后，随着城市建设发展的需要，或拆除或翻建或改作他用。至1960年，青岛市区及崂山郊区大小寺、庙、宫、庵和道观等共72处，除小土地庙等不能称作房产外能住人的只有35处。“文化大革命”时期，青岛市庙宇破坏严重，主持人被逐，其房产有的被单位占用，有的由市房产管理局接管。
　　中共十一届三中全会以后，宗教政策逐步得以落实，不少庙宇房产退还，香火再续。这些庙宇房产大致分为四部分管理，一是庙宇产权人(主持人)自行管理;二是宗教事务局管理;三是青岛市房产管理局管理;四是由当地区Gov管理。其中，市区庙宇5处，湛山寺、清真寺属自行管理，天后宫(太平路)由青岛市房产管理局管理，于姑庵由市宗教事务局管理，海云庵归四方区人民Gov管理。

附

　　　　青岛市部分宗教房产简介

　　江苏路基督教礼拜堂　位于市南区。1908年4月19日动工建造，1910年10月23日建成。建有圆穹形大厅1座，可容纳近千人。报时钟楼1座，高约20米，外型呈盔帽式。
　　浙江路天主教堂　又称圣弥厄尔教堂。位于市南区，是中国唯一的祝圣天主教堂。1932年动工，1934年建成。原计划建一座高百米圆形钟塔，室内全部拟用石膏雕花，后因资金不足遂改建成现今建筑式样。
　　该教堂建筑平面为拉丁十字形。正南门上中央有一巨大玫瑰型玻璃窗，两侧矗立对称钟楼，楼身各高56米，顶部竖有高4米的钢筋混凝土制十字架(“文化大革命”时拆除，1980年修复)，堂内大厅高约18米。正门上部有两露台，系为唱诗班演奏风琴处。
　　圣保罗教堂　位于市南区，坐落在热河路、胶州路、观象二路交汇处，系青岛市区唯一的红瓦红砖清水墙教堂建筑。1938年6月始建，1940年2月竣工。共有4层33间，总建筑面积近1000平方米。
　　此建筑群系混合式罗马建筑，教堂大厅高10余米，面积约300平方米，有1座24米高的钟楼，周围呈四方型，分为4层，顶部约高5米，四面小陶立克石柱围成露台，钟楼外形线条流畅，庄重大方，别具一格。
　　台东路德教堂　位于台东区。1940年6月始建，1941年7月竣工，美国基督教路德青年团捐助而建，故名路德教堂;又因该教堂位于台东五路交叉处，俗称“五路大庙”。
　　这座教堂系中国民族传统仿古宫殿式建筑。教堂高约20米，建筑面积约300平方米，近似正方形，砌有1米高的石基，十分坚固。正北面外墙刻有十字架浮雕，室内能容数百人，宽敞明亮，是青岛市区的第四大教堂。
　　天后宫　俗称中国大庙，位于市南区，始建于明成化三年(1467年)，清代康熙、同治、光绪年间皆曾重修，为青岛市区史载最早的庙宇建筑。
　　1936年，天后宫再次扩建，除将戏楼、钟鼓楼重新改建外，还增建了殡仪馆，主要建筑均改用黄绿色琉璃瓦。这时的天后宫共有殿宇17栋34间，建筑面积1100多平方米，保留清代雍正时期的古庙宇建筑风格。
　　青岛解放后，青岛市人民Gov曾于1956年拨款维修。“文化大革命”期间破坏严重。1982年12月天后宫被列为青岛市级重点文物保护单位。1990年，天后宫有正殿3间，东殿3间，西殿3间，殡仪间4间，钟鼓楼2栋，戏楼1座，土地祠和天后圣母殿各3间，另有东西配房61间，由青岛市市南区文化馆、少年宫等单位使用。
　　湛山寺　位于市南区，占地150余公亩，是中国近代兴建的最后一批佛教名刹之一。始建于1934年4月，历经5期，共十年的时间始全部建成。
　　湛山寺坐北向南，五进院落，分为山门、天王殿、大雄宝殿、三圣殿、藏经楼和17级药师塔(内实为3层)。
　　“文化大革命”期间，湛山寺受到严重破坏，寺院一度充作厂房。1984～1986年，由青岛市房屋修建公司进行了精修，基本恢复了原貌。
　　世界红十字会中国总会青岛分会　位于市南区。始建于1933年，于1935年竣工。该会供奉耶稣、儒、道、佛、回五教神主，属于国际性社会慈善事业。
　　这组建筑共分三部分，鱼山路前部为象征耶稣教的罗马教堂式建筑，穹形屋顶，粗大廊柱上塑有西方小天使;中部为高大复以琉璃瓦的中国民族传统宫殿式建筑，象征儒、道、佛三教，其主殿仿曲阜孔庙的大成殿，高大宏伟;后部则是仿伊斯兰教诵经堂式建筑。
　　青岛解放后，红十字会青岛分会房产由青岛中华救济总会接管为市属公产，现由市图书馆、博物馆使用。
　　于姑庵　位于四方区，初为于姓之家庙，属道教临济派。据考证，此庵当建于明代成化年间。
　　1908年，于姑庵曾重修和扩建，其时共有殿宇和房舍25间，建筑面积为1200平方米。以后道僧交替，于姑庵由道教的道姑庵改为佛教的尼姑庵。1934年再次重修，增建天王殿、三圣殿、菩萨殿等殿宇，还供奉“后稷”神象，每年旧历正月十一日为庙会。
　　解放后，于姑庵几经变迁，旧貌已不复见，殿堂房舍充做仓库和宿舍。
　　海云庵　位于四方区，系青岛市区早期古代庙宇建筑。初建时为渔民供祀场所，有南北殿堂各1座，供奉观音大士和关公。亦称“大士庵”、“老母庙”。1923年曾重修，增建两间殿堂，加供龙王、比干、老君、鲁班，庵门西侧增建钟、鼓楼各1座。庙产计13间，其中庙殿三间，建筑面积130余平方米。
　　海云庵属道教华山派，原为崂山神清宫下院，解放后，庵内无人居住，几间殿宇曾改做仓库。

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leon发表于 2009-9-29 15:56 | 只看该作者

第二篇　产权产籍
第三章　房屋普查

　　青岛解放初期，即进行了全市房地产权清理。1951年末，为整理青岛市区房地产籍，确定公私房地产权，以利于城市建设，在市区范围内开展第一次房地产登记。1957年9月，青岛市区的房地产权的归属等情况已基本查清。10月20日，青岛市房地产管理局和青岛市计划委员会联合对十年来的房地产资料进行了调查整理，汇编成《1949～1958年房地产统计资料》。记录的范围包括青岛市区全部房产以及市属机关、企业、学校等在崂山郊区的房产与李村镇的全部房屋，不包括崂山郊区农村房屋。内容主要分为:一、青岛市房屋产权、用途、结构情况;二、青岛市新建、拆除房屋情况;三、青岛市房地产管理局管理的房屋情况;四、青岛市房屋修缮养护情况;五、青岛市房屋产权变化情况;六、青岛市房地产管理局财务收支情况;七、青岛市建设用地情况;八、青岛市住宅居住情况及职工负担情况。1949年末，青岛市区共有房屋总建筑面积7591672平方米，1958年末上升至9766454平方米。其中，国有房产由1949年末的3100674平方米上升至1958年末的5753799平方米，私有房产由1949年末的4120881平方米下降至1958年末的1556051平方米，青岛市房地产管理局管理的各类房屋面积由1949年末的1488647平方米上升至1958年末的4006904平方米，占全市房屋总建筑面积的比重由1949年末的19.61%上升至1958年末的41.03%。
　　1959年1月，青岛市房地产管理局改为青岛市房产管理局后，地政管理移交城市建设局，产权产籍管理也随之发生变化，由房地产籍统一管理变为房地产籍分别管理。1962年2月28日起，青岛市房产管理局在全市市属公房(包括代管房、经租房、私人委托房)范围内，进行“三查、一定、四相符”的房屋普查核实工作。“三查”:一、查房屋数量。以栋为单位，查清房屋间数和面积数及使用情况;二、查使用人的名义。按承租人名义与实际使用人(或单位)进行核对，不相符者查清原因;三、查房租金额。除对每户缴租方式查清以外(行政划拨、单位代扣、集体缴租)，还要查清有无漏收租金，少收或多收租金等情况及原因。“一定”:在核实的基础上建立准确的租金收数，并规定市内各区房办一律以分户帐的租金记载为基数，扣减空房损失即为当月的实收租金数。“四相符”:分户帐与房管员帐册相符;房管员帐册与集体缴租记录等相符;管理手册与使用人(单位)的实际情况相符;图、档与房屋实际相符。这项工作按照当时的普查方案要求，拟当年六月底以前全部完成，但因为普查范围广，数据调查复杂，普查人员不足，所以拖延数年没有完成。
　　1965年9月15日，青岛市房产管理局成立了66人组成的房屋普查队，以查清全市各类房屋情况，包括测量房屋面积，确认产权，了解来源及变更情况，绘制地段图、路段位置图以及每层、每间房屋的平面图。同年12月末，普查队分别到沧口区、市南区进行房屋普查工作。1966年“文化大革命”开始，普查工作受到很大冲击和影响。1971年底，房屋普查队被解散，只完成了市南区和沧口区的房屋普查。
　　“文化大革命”结束后，青岛市房产管理局曾于1976年末、1983年进行过房屋普查工作，但限于人力、物力、财力，对全市各类房屋情况仍没有准确的数据。1984年7月5日，城乡建设环境保护部和国家统计局联合发出了《关于开展全国城镇房屋普查的通知》，并制定了《第一次全国城镇房屋普查办法》，确定在1985年组织开展全国城镇房屋普查。1984年11月30日，山东省城乡建设委员会暨山东省统计局发出了《关于开展全省城镇房屋普查的通知》。1985年4月20日，青岛市人民Gov成立了青岛市房屋普查领导小组，分管副市长任领导小组组长，市Gov分管副秘书长与城乡建设委员会主任、统计局局长、房产管理局副局长任副组长，计划委员会、经济委员会、科学技术委员会、财办、文化办公室和公安局、财政局、民政局等部门的负责同志为领导小组成员。领导小组下设办公室，由市房产管理局分管局长担任办公室主任，办公室工作人员由市房管部门抽调，各市直单位和中央、省属企、事业单位及大、中专院校视房屋普查工作量建立相应的领导组织和办公室。
　　青岛市六区(市南、市北、台东、四方、沧口、黄岛)和崂山、即墨、胶县、胶南、莱西、平度县城近期规划内的建成区，列入第一次城镇房屋普查的范围。各区县普查区域包括9个镇(乡)的97个行政村。计有:沧口区楼山乡的3个村，黄岛区黄岛镇的5个村，崂山县李村镇的7个村，即墨县即墨镇的22个村，胶县胶城镇的14个村，胶南县胶南镇的11个村，莱西县水集镇和望城镇的15个村，平度县城关镇的20个村。普查区域土地面积123.18平方公里，总户数393380户，总人口1403839人。
　　全市城镇房屋普查的必查项目定为:建筑面积、房屋结构、房屋层数、建成年代、房屋用途、产权性质、居住状况和使用土地面积等8项，市房管部门直管的房屋，房屋质量和房屋时值亦列为必查项目。在普查区域内，1985年12月31日前竣工房屋和已拨用的土地，均属普查的对象。驻青岛部队的房屋、户数、人口和使用土地面积不列入青岛市普查范围。普查按房屋产权性质分工，市房管部门直管房屋以及私有房屋由房管部门普查;党政机关、企事业单位自管的房屋，各自进行普查。
　　全市城镇房屋普查工作，大体分为三个阶段进行。
　　第一阶段(1985年4～6月)，是组织准备阶段。4月20日“青岛市房屋普查领导小组”成立，4月28日，市Gov批转了青岛市城乡建设委员会、统计局、房产管理局《关于在我市开展城镇房屋普查工作的报告》。6月4日，市Gov召开各部门、市直单位和中央、省属驻青单位及各县(区)Gov领导干部会议，传达国家和山东省的有关文件，对全市城镇房屋普查工作全面进行部署。此期间，全市先后举办四期骨干普查员培训班，采取集中授课与现场实习相结合的方法，为各区、县和各单位培训了671名骨干普查员。在此基础上，以骨干普查员为主体，分头层层组织培训本系统、本单位的基层普查员，共培训基层普查员4280名。同时全市统一印刷、购置教材、手册和资料汇编4600册，各种普查表350万张，普查员证2000个，基本上满足了培训和普查的需要。
　　第二阶段(1985年7～12月底)，是全面普查登记阶段。组织普查员进入普查现场实地逐栋、逐户进行普查登记，测量测绘房屋平面图和分间平面图，计算各种数据，逐项填写栋表和户表，完成两张基层表的普查登记工作。普查员填写栋、户草表后，先行自查、互查，再交复核员进行复查，反复检查填写项目是否准确，有无漏错，一经发现立即纠正。同时，对所辖普查区域的房屋，反复进行排查，做到不重复不漏记。基层表经复核无误后，各区县组成38个验收小组，按照《全国城镇房屋普查试行质量标准及验收办法》，对所在区县1908个普查单位抽查验收。经抽验合格后，发给合格证件，转入过录汇总。一次抽验不合格的单位，限期改正再行复验，直至合格为止。
　　截至1985年12月31日，全市城镇普查房屋175614栋，总建筑面积34732367平方米。其中，住宅16296554平方米，占46.92%;非住宅18435813平方米，占53.08%。房屋产权情况为:房管部门直管房屋7445217平方米，占21.44%;全民单位自管房产18578129平方米，占53.49%;集体单位自管房产4704831平方米，占13.55%;私有房产3980373平方米，占11.46%;其他房产23817平方米，占0.06%。房屋结构情况为:钢结构140674平方米，占0.41%;钢、钢筋混凝土结构326835平方米，占0.94%;钢筋混凝土结构2017257平方米，占5.81%;混合结构20904759平方米，占60.19%;砖木结构11125877平方米，占32.03%;其他结构216965平方米，占0.62%。房屋建成年代情况为:1949年前建成的5434300平方米，占15.65%;50年代建成的2521290平方米，占7.26%;60年代建成的3624091平方米，占10.43%;70年代建成的10071790平方米，占29%;80年代建成的13080896平方米，占37.66%。
　　全市城镇房屋普查总户数365229户，1271230人，户均人口3.48人，住宅总建筑面积16296554平方米，其中住宅成套数113323套，建筑面积6279962平方米，占住宅总建筑面积的38.54%。全市人均房屋使用面积8.50平方米，人均居住面积5.68平方米。其中，市内五区人均使用面积7.64平方米，人均居住面积5.31平方米;市辖六县和黄岛区人均使用面积13.03平方米，人均居住面积7.61平方米。全市城镇各类无房户24460户，占普查总户数的6.70%;各类住房不便户43705户，占11.97%;拥挤户44737户，占12.25%。其中，人均居住面积2平方米以下的有4331户，分别占拥挤户的9.68%和普查总户数的1.19%。全市城镇房屋住房设备情况为:厨房独用的167536户，占45.87%;共用的8315户，占2.28%。厕所独用的110633户，占30.29%;共用的120740户，占33.06%。自来水独用的142981户，占39.15%;共用的132399户，占36.25%。有电灯的345953户，占94.72%。在全市1908个普查单位中，质量达到优良的有572个单位，占29.98%;质量合格的1336个单位，占70.02%。
　　第三阶段(1986年1～4月)，是校正、过录、统计、汇总和总结阶段。具体分为1月进行校正，2～4月逐级进行汇总。按普查标准时间，对基层表的变动项目，逐栋、逐户、逐项地进行校正，使普查的各项数据符合标准时间的实际，做到不重复、不漏、不错，普查项目的误差率达到质量标准的要求。校正之后，转入过录和统计汇总。对取得的各种数据分析验证，检验普查数据的可靠性，并编写普查数据的分析说明，按规定的日期逐级报送普查资料。为做好普查工作总结、反映普查成果，对普查全过程的文字资料进行了整理、装订，编制了索引和资料汇编，移交有关部门妥善保存和管理。全市城镇普查土地总面积123.18平方公里，使用土地面积79.86平方公里，占土地总面积的64.83%。其中，房屋占地面积21.25平方公里，构筑物占地面积2.13平方公里，空地面积56.48平方公里。

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第二篇　产权产籍
第四章　房产登记

第一节　产权登记

　　1897年德国侵占青岛后，成立了土地测量局和土地登录局，对租借地进行土地测量造册，至1900年基本登记完毕，并按照土地产权的三种不同性质分类建册。一是民有地，即租借地内尚未由当局收购的私有土地;二是公有地，即当局收购用于建设或放租的土地;三是私有地，即当局收购土地后复又卖给私人的土地。这些地册即土地台帐。凡涉及土地买卖、地上物随之移转等情况都要按规定登记造册。随着市区的开拓发展，建筑物增多，土地及地上建筑物通称为不动产并进行综合登记。产权管理以土地为主，只对不动产移转活动进行登记。在涉及不动产移转缴纳有关手续费及登记费用时，房地产统一计收。日本第一次侵占时期和北洋Gov统治时期，制定了不同的收取费用标准。
　　南京国民Gov第一次统治时期，不动产移转办法与前时期规定相同，但为了加强管理，于1930年5月颁布了《不动产移转证明许可规则》，规定凡声请移转者，必须填写不动产移转证明书，经主管机构审查复核后登记发证。在声请不动产状况登记栏内分格注明:一、不动产所在地的坐落、路名、土地号及门牌号;二、四面地界(四至);三、土地种类面积，即要注明公有地或私有地，水田、宅基、山地、坟地、园林地、荒地以及地面亩数、面积等;四、房屋种类及间数，即应载明瓦房、灰房、土房、铺面房、洋式楼房及间数，如不能计算间数时，应载明建筑物所占之整数;五、如为分割合并之证明时，要将分割合并前后状况写明，另外在证明文件栏目中要将附呈的证明文件分别填好，如新旧契纸凭照、有关证明或登记文件、证书、保证书以及不动产图纸。

　　青岛市财政局管理全市不动产权利移转或变更的证明许可及收费手续。并规定:无偿赠与收取价格的30‰，买卖过户收15‰，典当过户收5‰，继承过户收10‰，析产过户收3‰，分割过户收2‰，各项费用均由取得产权权利人缴纳。不动产权利移转声请书表格由市财政局印发正本存案，副本发给当事人。登记册的编造保管及不动产契纸(声请书)均由财政局第三科登记股负责。有关土地领租凭照、查验换发契券证书以及土地移转凭照存根均由登记股登记造册保管。1930年，市Gov还编造预算，组织人员购置仪器，划分全市为六区:市区、四沧区、李村区、崂东区、阴岛区、海西区，分期进行土地测量。1931年6月至1933年底，市区全部测量完毕。

　　1936年3月，进行全市区土地登记。6月，由市Gov颁布了《青岛市土地登记细则》及《发行官契纸细则》，关于土地权利的取得、设定、移转、变更、消灭等登记均按法定程序办理。登记顺序是:先从市区开始，将市区划分19个区，依次分区办理，分别通知各业户，于限定时限到财政局第三科登记股声请登记。在登记以前，各业户持财政局发的土地及定着物的图纸或法院登记证明书，按土地登记细则规定检送证件，换领土地权利书状。公私土地及地上物的登记计分为四种:一、第一次所有权登记;二、所有权移转登记;三、所有权以外权利登记;包括:(一)地上权登记(租用他人土地取得地上权者);(二)永佃权登记(租用他人土地垦种畜牧者);(三)地役权登记(以他人土地供自己便利者，如水道通路等);(四)典权登记(支付典价占用他人土地或定着物，有赎回期限之约定者);(五)抵押登记(凡以土地或定着物之所有权为抵押设定者);四、附记登记(包括更名登记和住所变更登记)。
　　《土地登记细则》规定，凡建筑改良物竣工后限20日内向财政局声请所有权登记。凡为第一次声请土地所有权(包括地上物)登记者，要经财政局审查后写出审查报告，并依法公告(登报或贴告示)，15天公告期满无异议之土地及地上定着物，当事人持原发收据向财政局换领土地权利书状。
　　换领土地权利书状必须提供:一、土地地照;二、许可建筑说明书、建筑概况及房图;三、工务局所发使用房屋执照;四、其他关于土地及建筑物的证书文件。凡不动产移转登记时，双方所定契约，一律用财政局统一发行的契纸(纳费)填写即官契。登记费按建筑原价的15‰收取;测绘费按15‰收取;执照工本费1元。根据土地登记计划，1936年6月至1937年7月，市内各区全部登记完竣，并拟于1937年7月起继续办理7～19区的登记，但因为抗日战争爆发中辍。
　　日本第二次侵占时期，曾于1939年成立土地测量队继续测量，但因故中辍。南京国民Gov第二次统治时期，1946年即对市内四区进行了土地登记。1947年2月组织成立测量队继续按照战前测量土地的办法，对乡区土地进行测量。至1948年5月，市区户地测量共计48134.9亩，摹绘地段图7509幅;乡区完成384694.44亩，公布图绘7820亩，1744丘。市区土地登记收件1931件，审查契据3387件，公告3449件，估价3966件，发证4095件。凡声请土地登记者均有户地图和换领证件手续。
　　青岛解放后，青岛市人民Gov于1951年11月10日颁布了《青岛市市区房地产登记暂行办法》，共25条。先从市北区开始办理，限定一个月为声请登记期限，规定在此区域内的房地产权利人携带有关证件及产权人所在地公安派出所户籍证明，到青岛市房地产管理局办理声请登记。登记种类有:一、设定所有权登记。设定土地所有权及地上建筑物所有权的登记者，都要由所有权人亲自声请登记。二、他项权利登记。设定典权、抵押权、地用权(建筑、通行)的登记者，由权利人会同义务人声请登记;三、转移登记。因买卖、赠与、交换、分析、继承而转移房地产者，由当事人双方会同声请登记，但继承登记可由继承人取具证明(遗嘱、亲族、铺保、四邻证明)单独办理;四、变更登记。凡为增筑、改建、拆除、分割、合并等登记者，由所有权人亲自申请登记，但有会同关系人必要者，得个别指示办理;五、涂销登记。因已登记的他项权利消灭而登记者，由原申请人的权利义务人会同声请登记;六、更正登记。所持房地产权证件与实际不符之登记者，由所有权人声请登记。七、遗失登记。遗失房地产所有证、公有土地租照、他项权利证、产权人共有证等全部或一部者，由产权人声请登记。
　　登记步骤是:业主持所有产权契证、名章和户口簿，按青岛市房地产管理局确定的登记区域和日期，到指定地点办理登记。如系代理人，应携带权利人委托书，必要时，得由代理人出具两家殷实铺保。经查阅地籍册(面积、四至、地形)，填写申请书，审查确实后，除他项权利及涂销登记外，均予登报一日，并在该区Gov及青岛市房地产管理局门前揭示，经一月后，无人提出异议时，准予办理缴费、领证手续。
　　1951年底，市北区房地产登记基本结束。1952年开始对市南、台东、台西区进行房地产登记，同年底结束后，进行四方、沧口两区的登记。至1953年秋，全市区的房地产登记工作全部结束。通过房地产登记，测绘了每户地段图，核实了各种有关文书，弄清了各类房地产权，建立了一套产权、产籍的基础档案资料，为房地产行政管理提供了依据。
　　此后，全市房地产的状况发生了很大变化，私有房屋产权的变更和房屋的拆除、改建、扩建等多数没有变更登记。特别是1958年对全市出租私房进行初级阶段改造以后，产权变更和登记换证工作均未有效展开;国家宣布城市土地国有化后，还有相当数量的地契、地证未收回作废。机关、部队、团体、学校、企事业单位自管的房产转移或变更基本未办理过监证手续。
　　1986年2月5日，遵照国家城乡建设环境保护部有关文件，在全国城镇范围内开展城镇房产产权登记。1987年8月25日，青岛市人民Gov批转《青岛市房产管理局关于在全市城镇进行房屋产权登记发证工作的报告》，并颁布《青岛市城镇房产登记暂行办法》，对市内五区、黄岛区以及市辖崂山、即墨、胶县、胶南、莱西、平度六个县城镇范围内的国家机关、部队(营房除外)、团体、学校、企事业单位的自管房产，房管部门的直管房产、拨用房产、城镇居民的私有房产和乡(镇)办公、生产、文教卫生、服务事业的房产进行全面登记。
　　登记分为产权登记、转移登记、变更登记和注销登记四种:一、新建房屋，产权人须办产权登记，以前已登记发证者，此次要重新办理产权登记换发新证。二、因调拨、价拨、买卖、赠与、继承、分家析产、分割和产权交换而发生的房屋所有权的转移，产权人须办理转移登记。三、因翻建、改建、扩建或局部拆除而发生的房屋增减，产权人须办理变更登记。四、因拆除、倒塌、焚毁等而消失的房屋，产权人须办理注销登记。
　　1987年下半年，成立了以青岛市人民Gov秘书长、市建设委员会主任为组长，由青岛市规划局、司法局、工商管理局、物价局、税务局和房产管理局等部门负责同志组成的青岛市房产登记发证领导小组，办公室设在市房产管理局，负责指导、组织、协调、审批全市房屋产权登记发证工作。各区县(市)也相继成立了领导小组和办公室(设在各区县(市)房产部门)。由市房产管理局统一组织，集中培训了1000余名骨干，并结合青岛市具体情况编写了《城镇房产登记政策规定》、《房屋测绘和面积计算教材》下发给培训人员。登记发证办公室为交流信息，指导业务工作，共编印简报25期，各区县(市)自编67期。
　　1987年10月，开始在全市进行私有房产登记发证试点工作，1989年3月，开始对单位自管房产和直管房产登记发证，先在台东、市北两区试点，4月在全市推开。5月13日，市房产登记发证领导小组布署了青岛市城镇军队房产登记发证工作，抽调8名人员负责军队房产产权登记。青岛市房产登记发证办公室还制定了《青岛市房屋所有权登记发证工作质量检查验收实施方案》，组织专人对单位自管房产、军队房产进行现场复丈检验，复丈率达30%以上，合格率达98%。
　　1987年10月～1990年，青岛市市内五区和市辖七县(市)、区基本完成了房产登记工作，质量检查验收合格率达99.99%。至1990年底，全市登记112873处，建筑面积为4401.02万平方米。其中，直管房产登记建筑面积801.73万平方米，单位自管房产2931.82万平方米，私有房产667.47万平方米。
　　全市发放房屋产权证102702件，总建筑面积3811.65万平方米，占应登记总面积的86.61%。其中，直管房产发证率达93.6%，单位自管房产发证率为83.3%，私有房产发证率为92.5%。市内五区累计收取登记费85.53万元，追补契税39.98万元。
　　通过房屋产权登记，全市共解决房产纠纷案件335起。其中，私有房产权纠纷案件175起，公有房产产权纠纷案件125起，直管房产应接管而未接管的案件35起。

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第二篇　产权产籍
第四章　房产登记

第二节　产　　籍

　　青岛建置初，属即墨仁化乡管辖，其厘定经界、测量土地、确认产业、整理地籍，凭以征收赋税事宜，官府均有专司机构负责。凡属辖内土地，分清土质高下，明定主权四至等记载于丈量册;凡属土地所有权者之姓名、人口、征收税赋额则记载于粮户册。
　　德国侵占时期，胶澳当局以丈量册和粮户册作为买地依据，收买市区所有土地。1902年市区的土地收买完毕后，参照旧地籍册，按公有地、私有地、民有地分别新建土地产籍册。对每个区地段、地号、业主姓名、土地面积、使用目的、变更移转情况分别登记地册。
　　日本第一次侵占青岛时期，基本上沿习德例。1922年中国收回青岛后，市政建设不断发展，房地产交易活动日趋活跃。鉴于原地册屡经变迁，图籍杂乱;土地台帐又均为外文，而市区路名地号时有更改，极不完整。1931年对全市区各类土地产籍图册进行清理，将外文翻译成中文，并编辑公有地清册25本，私有地清册9本。1933年，着手清理乡区民地，1934年全部完成。另外还编制了出租市有土地清册25本，副本2册。1936年，全市进行土地登记，换发新的土地权利证书(官契)，根据整理后的各类地籍册进行核对，规定在换发新的土地权利书时，必须提供:一、财政局印发的土地图照;二、许可建筑概况及房图;三、工务局所发使用房屋执照;四、其他关于土地及建筑物参考文件。
　　青岛解放后，青岛市军事管制委员会房产部接管了全市有关房地产产权产籍的图表、帐册，计产权产籍档案122箱，838册。接管后，用了两年时间对文卷档案全部进行了清理。
　　1951年，青岛市开始了解放后第一次房地产登记工作，对这次登记中形成的资料，市房地产管理局由地政科专人负责管理，形成产权产籍档案27539卷，重新编造房地产产权台帐50册。其中，市南区12册，市北区9册，台东区10册，四方区7册，沧口区5册，台西区7册。另外，在解放初期，对青岛郊区农地进行了登记，形成农地档案5961卷。1958年底，接收和整理了私房改造档案3789卷。1959～1990年，共接收直管公房产权资料1912卷。为保证房产档案的连续性，体现其动态性特点，房产档案管理部门一直采取归档并卷的管理方法，即把新变更的资料与原有档案材料合并归档，按照一房一档的原则，以地号为主，按照路名、门牌顺序上架排列。
　　1988年，开始进行全市房产登记工作，房产档案更为丰富、充实，档案工作进一步发展，制订了一系列的工作守则。主要有:一、房地产档案案卷质量标准。对案卷要求、卷内文件材料的制作和收发室质量要求、卷内文件材料的排列、案卷的编目、房产档案卡片的填写和编号、案卷装订的要求，均作了详细规定。二、房产档案资料接管归档范围。(一)接管新建、翻建、扩建房屋的接管报告、协议书、申请审批文件、施工执照、开工报告、工程预决算、隐蔽工程验收记录、竣工验收证明、竣工图，新征地须交征用土地批准文件等;(二)接管单位、个人移交房屋的申请审批文件、产权证、图纸和接管通知等;(三)价拨房屋的申请审批文件、协议书、估价单和价拨通知等;(四)价购房屋的申请审批文件、协议书、证明材料、估价单和产权证件、图纸等;(五)互换房屋的申请审批文件、协议书、证明材料、产权证件和图纸等;(六)落实私房政策房屋的发还产权申请、审批文件、调查材料、图纸及其他有关材料;(七)房产交易的申请、审批文件、买卖合同、证明材料、产权证件、房屋平面图以及缴纳契税、交易费收据和房产证存根等;(八)房产继承、赠与、分析的申请，审批文件、公证书、析产单、赠与书、产权证件、证明材料，房屋平面图、房产证存根和缴纳的契税、手续费收据等;(九)注销房产的申请、审批文件、估价单和房产证等。三、产权产籍档案整理基本要求。城市房屋产权档案，以产权人为宗立卷。卷内文件的排列以本次房屋登记确权的产权资料为主，按产权变化时间为序，整理装订成册，并与过去形成的产权档案并档，列入永久保存。每卷有“房产档案”封面，卷首按规定填写卷内目录;整理人、检查人签字盖章。如遇丢失或损毁时，需及时采取补救措施。四、房屋产权档案整理装订顺序。(一)直管房产档案:1.直管房屋所有权登记审批表;2.直管房屋所有权登记申请书;3.房屋四面墙界申报勘查表;4.房屋平面图、配置图;5.房屋所有权证存根;6.其他有关材料。(二)单位自管房产档案:1.单位自管房所有权登记审批表;2.单位自管房屋所有权登记申请书;3.房屋四面墙界申报勘查表;4.房屋平面图、配置图(如房图太大较多可放在最后);5.房屋所有权证存根;6.法人资格认证书和法人代表委托书;7.有关批复文件;8.施工执照、签字图(按栋号顺序排列);9.单位交来的旧的有关房产证件。(三)私有房产档案:1.私有房屋所有权登记审批表;2.私有房屋所有权登记申请表;3.房屋四面墙界申报勘查表;4.房屋平面图、配置图;5.房屋所有权证存根;6.证明材料(包括个人申请、单位证明、契约、分家单、公证书、判决书等);7.施工执照、签字图;8.房主交来的旧房产证件;9.其他有关证件。(四)军队房产档案:参照单位自管房档案管理，按秘级专人专柜保管。五、归档要求。按有关规定将档案整理立卷后归档，填写移交清单，一式两份，交接双方各执一份存查，每月归档一次，隔月月初归档。通过这次房产登记，丰富了房产档案馆藏。1987～1990年，新增房产登记档案39936卷。
　　经过解放后40年的努力，青岛市房产档案已具有相当规模，为房屋产权产籍管理奠定了良好的基础，为产权登记、落实国家房产政策、解决房屋纠纷、配合房屋拆迁以及房屋修建、学术研究等提供了多方面的服务，1986年，向社会各界提供利用房产档案1724卷次;1987年，1601卷次;1988年，2726卷次;1989年，7390卷次;1990年，5719卷次;共计19160卷次。