购房必看：买一套房子开发商究竟赚你多少钱
[img]http://bbs.zhanqiao.com/data/attachment/forum/201106/24/162423707ubj00tk7w9vbt.jpg[/img]房价，几乎街头巷尾的老大妈都在议论房价，都在攒钱买房，甚至穷三代之力为了买
一套房子，但是每套房子成本大概多少钱，究竟花多少钱买才是合适的，普通人没有几个人能知道开发商的成本，我做房地产这个行业有些年头了，多多少少看透了一些地产行业的门道，那么我就站出来说说大家关心的地产成本，让大家自个能明白明白，你究竟被开发商赚了多少钱。
首先说来，大部分的房地产商的本金都是来自银行贷款，这个不是无息的，也不是你个人贷款那种低额利息的贷款，大约要预留出总资金的5%来打点这一块；
然后项目本身，拿我们之前经手的一个项目来说，竞拍地皮费用会占到25%左右，政府从来不会做赔本的事，关于这些我不多说；
再最大头可以说是建筑材料，工人这些建设总费用，加上一些不可控因素（工地事故等），这个要占到总成本的48%到49%吧，原材料涨跌不定，螺纹钢，水泥这些，然后在加上运输成本，都算在里面了
下面是我经手的一些项目的建筑材料、工人这些建设费用，简单罗列下，给大家参考：
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
13、人工费：130~200元/平方米；
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上前20条里还没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；
22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
实际上，基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
至于其他的，就是一些小项需要花钱了，像建成以后的经营附加税，楼盘销售及宣传费用等，加起来大约会占到9%左右；这样剩下不到15%的总资金，会分成两项，一个是拆迁补偿问题，一个就是我们所剩下的利润，给的赔偿多，开发商就会赚的少，像我们基本上是平分的，就是拆迁费用占一半，我们拿一半利润，说实话这算是好的了。为什么拆迁那么多事，我简单一提，不想说太多，天下熙熙皆为利来……
基本就是这些东西吧，因为开发商不同，有的厚道一些，有的惟利是图，导致有些楼盘价格略高于成本，有些楼盘卖价可能远远脱离实际成本， 大家自己没事寻思寻思自己买的房子是赚到了还是被坑到了吧， [p=30, 2, left][color=#000000][font=宋体][attach]62171[/attach][/font][/color][/p][p=30, 2, left][color=#000000][font=宋体]这是我知道的胶州某楼盘的成本表，我算了下大概[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]：一平米[/font][font=Times New Roman]6056.6[/font][/color][/p] 我做地产有5 6年了，现在市内四区基本成本也就7000多点，当然不是那些地王项目，市南可能高点，也就8000多吧。真暴利啊。 这个成本表是真的吗？那哪个开发商比较厚道，哪个心黑不是一目了然吗？ 啊 胶州才6000多的成本啊，别墅都卖到1万6一平了，真暴利啊。 好贴 顶 大家都来看看啊 买的房子是不是碰上暴利开发商了，还是碰上比较厚道的了。
页:
[1]